地方調(diào)控有緊有松 市場(chǎng)和法律手段漸進(jìn)
2012-10-25 來源：0352房網(wǎng) 編輯：加文
在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控暫未出臺(tái)任何新政策的“真空期”，地方的政策微調(diào)正在唱“主角”。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，自國(guó)務(wù)院派赴各地的督查組回京后，9~10月以來，各地及中央部委已超過15次釋放政策再收緊的信號(hào)，許多地方還有實(shí)際舉措出臺(tái)。但也正是在這一時(shí)間段中，類似貴陽(yáng)、蘭州等城市推出的"買房即落戶"以及財(cái)政補(bǔ)貼人才購(gòu)房等條文，卻被業(yè)界視為變相放松。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，未來房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)還將延續(xù)此前的政策，執(zhí)行力度上或會(huì)從緊，增加市場(chǎng)化調(diào)控手段的腳步應(yīng)該說也會(huì)越來越近。
地方調(diào)控有松有緊
在中央政策基本處于真空期的時(shí)間內(nèi)，各地對(duì)于樓市的調(diào)控方式和手段都不盡相同，最直觀的表現(xiàn)便是松緊不一。
9月29日，兩部委曾發(fā)文強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)向好發(fā)展，其中提到對(duì)閑置土地的處罰，土地市場(chǎng)的調(diào)控也就成為接下來調(diào)控的重點(diǎn)。
長(zhǎng)假之后，多個(gè)城市開始圍繞土地政策動(dòng)刀，基調(diào)是從緊。例如，杭州規(guī)定住宅用地溢價(jià)率超過50%后，將采取競(jìng)保障房面積的方式出讓；珠海也出臺(tái)土地新政，規(guī)定土地閑置未滿1年的按土地價(jià)款總額的20%收取閑置費(fèi)，閑置滿一年的由政府無(wú)償收回。
站在從緊調(diào)控一端的還有北、上、廣等一線城市。9月北京市表示加強(qiáng)限購(gòu)審核，京籍居民購(gòu)房須持二代身份證，同時(shí)暫停了10宗土地的交易；廣州市國(guó)土房管局也證實(shí)將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施，主要包括限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏等。
有緊亦有松，最典型的城市便是貴陽(yáng)和蘭州。國(guó)慶長(zhǎng)假期間，貴陽(yáng)市公布文件，提出在貴陽(yáng)購(gòu)買商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買住房的，可享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，并且還不受入住時(shí)間和購(gòu)房面積的限制。蘭州的一項(xiàng)新政則稱，對(duì)引進(jìn)的急需緊缺高層次人才，將采取住房貨幣補(bǔ)貼或?qū)嵭信渲米》績(jī)煞N方式進(jìn)行保障。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮表示，雖然中央連續(xù)重申嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控政策，但在土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅收持續(xù)下降的背景下，地方政府微調(diào)甚至放松的動(dòng)力依然很大。
市場(chǎng)和法律調(diào)控手段漸近
今年8月，在國(guó)務(wù)院派出督查組對(duì)16個(gè)省市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)情況開展專項(xiàng)督查之后，業(yè)界很多人都猜測(cè)此舉可能是新調(diào)控政策出臺(tái)的前兆。從實(shí)際情況來看，后期并沒有出臺(tái)新的調(diào)控政策，但原有政策執(zhí)行力度也未放松。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，在這個(gè)背景下，地方政府加緊調(diào)控應(yīng)是主流，而像貴陽(yáng)和蘭州這種微調(diào)的政策，住建部也沒有叫停，這個(gè)政策本身涉及的范圍比較小，所以還不完全構(gòu)成干擾調(diào)控大局的影響。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉透露，從目前整體調(diào)控政策執(zhí)行情況來看，力度依然很大，各地限購(gòu)及限貸的基本原則依然執(zhí)行，這也使得在金九銀十多數(shù)地區(qū)的成交量相比7~8月出現(xiàn)下行。
在地方財(cái)政捉襟見肘之時(shí)，各地政府執(zhí)行調(diào)控力度仍有從嚴(yán)趨勢(shì)，這多少讓人有些捉摸不透。對(duì)此陳國(guó)強(qiáng)解釋說，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)地方政府來說不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是涉及到保障民生、社會(huì)穩(wěn)定的大話題，目前維穩(wěn)樓市對(duì)于地方政府而言顯然更加重要。"對(duì)于北、上、廣這種一線城市而言，財(cái)政收入來源可以多元化，并不單單只有房地產(chǎn)一項(xiàng)，而且調(diào)控的阻力也還存在，從嚴(yán)執(zhí)行調(diào)控也合情合理。"
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，目前的限購(gòu)以及對(duì)地方政府的問責(zé)基本屬于行政調(diào)控范疇，而增加普通商品住房供應(yīng)以及依靠稅收等手段都是市場(chǎng)和法律手段。
有行業(yè)專家稱，改革稅制，以解決地方對(duì)土地財(cái)政的依賴，此為源頭治理;調(diào)節(jié)投資，從“炒房”以獲取增值收益為主轉(zhuǎn)向以長(zhǎng)期獲取租賃收入為主，此為市場(chǎng)導(dǎo)流。堵疏并舉，方可收樓市健康發(fā)展之功。
上周召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議也指出，要“嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，抓緊研究制定符合我國(guó)國(guó)情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系。”
有觀點(diǎn)稱，眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)困局在一定程度上歸因于我國(guó)房地產(chǎn)法制建設(shè)的滯后和不夠完善，特別是少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意侵害買房人的合法權(quán)益事件等，房地產(chǎn)立法建設(shè)、特別是立法體系建設(shè)在今后將受到高度重視。
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