樓市復(fù)蘇跡象明顯 各地調(diào)控堅(jiān)持不動(dòng)搖
2012-10-25 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：凱瑟
隨著各省經(jīng)濟(jì)三季報(bào)的發(fā)布，京滬等一線城市樓市數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出一縷亮色。多位分析師認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上行趨勢(shì)已經(jīng)確立。與此同時(shí)，多地調(diào)控仍將延續(xù)小幅收緊的趨勢(shì)。
市場(chǎng)復(fù)蘇明顯
廣東省統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，前三季度，廣東商品房銷(xiāo)售面積5066.48萬(wàn)平方米，雖然同比仍下降1.4%，但降幅已比上半年和一季度分別收窄9.4和17.6個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，受房?jī)r(jià)攀升影響，同期廣東商品房銷(xiāo)售額4147.91億元，增長(zhǎng)0.6%，已呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，增幅比上半年和一季度分別提高8.0和23.5個(gè)百分點(diǎn)。
上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，前三季度，本市新建商品房銷(xiāo)售面積1229.94萬(wàn)平方米，比去年同期下降5.9%，降幅較上月收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)。前三季度，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金2986.91億元，比去年同期增長(zhǎng)19.5%。
前三季度，北京全市商品房銷(xiāo)售面積為1146.9萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)25.2%。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本年到位資金為3957.6億元，比上年同期增長(zhǎng)2.4%。
“整個(gè)市場(chǎng)確實(shí)是全面復(fù)蘇。”合富置業(yè)首席分析師龍斌告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，目前幾十個(gè)主要城市成交量回升得比較平穩(wěn)，主要原因在于今年以來(lái)信貸微調(diào)、以剛性需求為主導(dǎo)的成交結(jié)構(gòu)支撐了成交的增長(zhǎng)，另外開(kāi)發(fā)商在推貨方面也比較積極，供求之間的預(yù)期越來(lái)越接近。
龍斌說(shuō)，目前購(gòu)房者方面也有明顯變化，特別是剛性需求在信貸、樓市調(diào)整等環(huán)境下入市的信心更為強(qiáng)烈。
價(jià)格方面，集美大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究所所長(zhǎng)李友華對(duì)本報(bào)分析稱(chēng)，目前樓市交易量回升、成交價(jià)微漲的情況，基本上在各個(gè)專(zhuān)業(yè)研究機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)范圍之內(nèi)。其原因主要是目前國(guó)家限購(gòu)政策沒(méi)有明顯松動(dòng)，地方政府有一些微調(diào)，促進(jìn)剛需入市，“去年限購(gòu)政策出臺(tái)后，一部分外地人已經(jīng)開(kāi)始繳納社保和稅收，現(xiàn)在滿足了一年期限，可以入市。”
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析說(shuō)，目前整體市場(chǎng)復(fù)蘇趨勢(shì)明顯，開(kāi)發(fā)商積極儲(chǔ)備資金，購(gòu)入土地，四季度也不太可能再出現(xiàn)有力的房地產(chǎn)政策，整體市場(chǎng)上行趨勢(shì)已經(jīng)確立。
隨著標(biāo)桿房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的回暖，以及推盤(pán)節(jié)奏的放緩，之前開(kāi)發(fā)商高企的存貨也得到了快速的消化。根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析，目前標(biāo)桿房企庫(kù)存量仍屬合理范圍。結(jié)合目前開(kāi)發(fā)商短期的資金鏈情況，標(biāo)桿房企的降價(jià)動(dòng)力明顯不足。
在土地市場(chǎng)方面，開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市預(yù)期轉(zhuǎn)變，加之資金壓力逐漸解除，開(kāi)始積極入市低價(jià)購(gòu)地。各地土地成交活躍，部分城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖行情，出現(xiàn)政府為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)始叫停熱門(mén)地塊出讓的現(xiàn)象，例如北京在9月暫停了10宗經(jīng)營(yíng)性用地的成交。
張大偉說(shuō)，從8月底開(kāi)始全國(guó)主要城市的土地市場(chǎng)明顯復(fù)蘇，各大開(kāi)發(fā)商均開(kāi)始了大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，而且地價(jià)及溢價(jià)率均有所上行，可見(jiàn)目前市場(chǎng)的主流開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)見(jiàn)底的判斷已經(jīng)基本一致。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資51046億元，同比名義增長(zhǎng)15.4%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)13.8%)，增速比1-8月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售面積68441萬(wàn)平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月份縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額40354億元，增長(zhǎng)2.7%，增速比1-8月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。
調(diào)控政策沒(méi)有動(dòng)搖
在李友華看來(lái)，經(jīng)過(guò)這一輪調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控的近期目標(biāo)已基本實(shí)現(xiàn)，即抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，但要實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)回歸合理增長(zhǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，未來(lái)仍需要做不少工作。
其中，限購(gòu)等舉措作為一種調(diào)控手段，未來(lái)走勢(shì)如何十分引人關(guān)注。9月以來(lái)，盡管有貴陽(yáng)市房產(chǎn)政策出現(xiàn)了部分松動(dòng)，但大多數(shù)樓市政策小幅收緊的趨勢(shì)仍在持續(xù)，其中一線城市尤為明顯：上海開(kāi)展限購(gòu)政策執(zhí)行情況的專(zhuān)項(xiàng)檢查，防止違規(guī)操作；北京進(jìn)一步收緊了限購(gòu)政策，規(guī)定北京戶籍居民購(gòu)房須持第二代身份證;廣州將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施。陜西省更是祭出成本大刀，規(guī)定在開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)上，房屋最后的售價(jià)只能加上10%左右的“合理利潤(rùn)率”。
“總體來(lái)看，調(diào)控政策沒(méi)有動(dòng)搖，限購(gòu)限貸的方向沒(méi)有改變，地方在沒(méi)有違反限購(gòu)的前提下根據(jù)自身特點(diǎn)做了一些微調(diào)，調(diào)控基本保持穩(wěn)定。”龍斌說(shuō)，明年樓市走勢(shì)要看經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，“明年政策應(yīng)該會(huì)有新的動(dòng)作，比如之前房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)該會(huì)推開(kāi)。”
國(guó)務(wù)院總理溫家寶17日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署四季度經(jīng)濟(jì)工作時(shí)也指出，要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，抓緊研究制定符合我國(guó)國(guó)情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系。推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，確保保障房公平分配到低收入群眾的手中。加快普通商品住房土地供應(yīng)，有效增加普通商品房供給。
李友華說(shuō)，限購(gòu)作為一種非市場(chǎng)手段，雖然有效抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，但不能使市場(chǎng)供需雙方信息良性交換互動(dòng)和循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)，“房地產(chǎn)本身是一個(gè)市場(chǎng)，沒(méi)有一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段來(lái)解決問(wèn)題，本身是不能夠長(zhǎng)期延續(xù)的。”李友華說(shuō)，能夠替代的手段越早出臺(tái)越好，越能使房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定地發(fā)展。
不過(guò)，開(kāi)征房產(chǎn)稅目前仍面臨著很大爭(zhēng)議，不少專(zhuān)家均反對(duì)目前擴(kuò)大房產(chǎn)稅范圍。近日有媒體報(bào)道稱(chēng)，今年8月曾傳出擴(kuò)圍試點(diǎn)的兩湖擴(kuò)圍試點(diǎn)工作已經(jīng)“暫停”。本報(bào)記者昨日致電湖南湘潭相關(guān)部門(mén)，沒(méi)有得到對(duì)方正面回復(fù)。湖北鄂州相關(guān)部門(mén)人士則對(duì)“暫停”一事未予明確否認(rèn)，只是表示“上面沒(méi)有正式的文件下來(lái)”。
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