陜西細(xì)化地產(chǎn)調(diào)控 房產(chǎn)成本核算或半年一變
2012-10-24 來源：0352房網(wǎng) 編輯：凱瑟
關(guān)于陜西樓市限利10%所引發(fā)的巨大爭議，在陜西省住建廳房產(chǎn)處處長張繼剛看來，陜西省政府此次推出的調(diào)控新政，是為了響應(yīng)中央地產(chǎn)調(diào)控，是對房地產(chǎn)價格備案制的進(jìn)一步落實(shí)和細(xì)化，“成本核算或?qū)⒚堪肽臧l(fā)生一次變動。”
盡管地方政府一再表示，這項(xiàng)政策是為進(jìn)一步促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，但當(dāng)?shù)夭糠值禺a(chǎn)界人士和學(xué)者對此并不認(rèn)同。除了限利的可操作性問題，西北大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授白永秀表示，對地產(chǎn)商核定成本和規(guī)定利潤，并不是政府應(yīng)該做的。政府可以控制保障房的價格，但商品房市場供求是瞬息萬變的，而政府調(diào)控措施難以奏效。
回應(yīng)：10%利潤合理
顯然，10%的利潤“紅線”，成為陜西樓市新政引發(fā)巨大關(guān)注的觸點(diǎn)。
多位開發(fā)商在此前接受記者采訪時曾表示，新政恐難操作，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中，項(xiàng)目地價、產(chǎn)品配套、設(shè)計方案、建安銷售成本等均不一樣，且有些成本變動性大，無法核算實(shí)際的決算成本。
而陜西省住建廳官網(wǎng)顯示，將按照土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項(xiàng)價格指數(shù)測算出較為準(zhǔn)確的開發(fā)成本，確定合理利潤率并控制在10%左右。
張繼剛昨日對記者表示，“政策剛出來，還沒有實(shí)施，剛開始肯定是試點(diǎn)。”具體而言，地方政府的住建部門和物價主管部門會選定城市中的某個區(qū)域，在此區(qū)域選定不同品質(zhì)的典型性項(xiàng)目，將所有成本考慮進(jìn)去，核算出一個合理成本，在此基礎(chǔ)上再加上10%的利潤，最后公布一個大致價格區(qū)間。
張繼剛透露，事實(shí)上，陜西省住建廳于去年底已對省內(nèi)21個典型商品住房項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本、稅費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行了測算。發(fā)現(xiàn)縣城項(xiàng)目的利潤率在10%以下，市區(qū)項(xiàng)目的利潤率略高于10%，據(jù)此確定的10%的利潤還是比較合理的。
不過，對于具體核算，張繼剛亦坦言操作有難度，“測算成本時，在選擇項(xiàng)目上要講究。此外，對于區(qū)間的取值很重要，確定的區(qū)間價格能否真實(shí)反映一個區(qū)域的價格。”
對于地產(chǎn)商質(zhì)疑政策可操作性差，張繼剛則回應(yīng)稱，10%絕不是政府定價和限制地產(chǎn)價格，而是對于市場制定宏觀的引導(dǎo)性價格，是為了讓宏觀調(diào)控落到實(shí)處，最終實(shí)現(xiàn)一房一價，“成本核算或?qū)⒚堪肽臧l(fā)生一次變動。”
在今年房地產(chǎn)調(diào)控不放松的政策口徑下，陜西省調(diào)控新政亦和中央近期地產(chǎn)調(diào)控方向一致。
張繼剛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在宏觀調(diào)控價格備案的基礎(chǔ)上，陜西的政策是對其的進(jìn)一步落實(shí)和細(xì)化，算是一個探索性的政策。開發(fā)商按照政府確定的價格區(qū)間備案，不會把價格搞得太離譜。“此外，陜西房地產(chǎn)銷量下滑背景下，政府公布價格區(qū)間，讓購房者看到房地產(chǎn)價格空間和利潤空間是有限的，購房者可以適時出手，也可以提升銷售。”
專家：或影響地方稅收
事實(shí)上，除了對限利10%的質(zhì)疑，業(yè)內(nèi)亦指責(zé)陜西省的樓市調(diào)控新政違反市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，充滿行政調(diào)控的色彩。
白永秀表示，政府可以控制保障房的價格，但商品房市場應(yīng)由供求關(guān)系調(diào)節(jié)，政府控制其價格不符合市場的需要。對于房地產(chǎn)的調(diào)控，政府可以在土地、稅收、貸款諸多方面進(jìn)行控制，而不應(yīng)該直接在盈利成本和價格上控制。
白永秀分析稱，房地產(chǎn)行業(yè)最大的問題在于利潤空間不透明和腐敗，在于不規(guī)范操作，尤其是在征地問題上，政府應(yīng)該對此進(jìn)行控制。嚴(yán)格控制貸款，同時鼓勵現(xiàn)房銷售，才能使房地產(chǎn)健康發(fā)展。
在白永秀看來，“由于省政府和各級市、縣政府的利益是不同的，在有些地方房地產(chǎn)就是地方利益，因此政府能否科學(xué)測算出合理的價格區(qū)間并不確定，操作性很難。”
此外，白永秀亦擔(dān)心，陜西省新政可能會對地方財政和稅收造成影響。從表面看，政府核算成本為稅后，所有的成本都有所體現(xiàn)，但是政策一旦實(shí)行，長期看，房企的總體利潤和規(guī)模一旦縮小，最終會減少地方政府的財稅收入。
當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商也對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，土地成本是開發(fā)商整個開發(fā)成本的大頭，約占30%~50%。土地成本是影響利潤最大的一部分，而土地增值稅是地方政府很大的一個稅收來源，如果政府將利潤控制在10%，開發(fā)商可能會選擇相對便宜的地塊，或減少拿地，土地成交量將減少。
該開發(fā)商表示，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢本來就不太好，如果此政策推行，房地產(chǎn)商的利潤空間進(jìn)一步壓縮的話，房企就會考慮壓縮成本，這也會影響到稅收。
當(dāng)?shù)匾患抑行头康禺a(chǎn)商的負(fù)責(zé)人則直言，房地產(chǎn)企業(yè)向地方政府繳納的稅費(fèi)有多種，其中營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅、宣傳銷售支出占了大頭，如果政府嚴(yán)格執(zhí)行此政策，開發(fā)商就沒有利潤，營收的縮減必然影響到稅收。
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