北京二成樓盤為小產權房禁令難禁5年僅查116個

2012-10-21 來源：中國經營報編輯：木木

　　進入10月，北京對小產權房再次重拳出擊，北京市政府召開專題會議，要求立即杜絕新的“小產權房”出現(xiàn)，立即叫停和堅決處理在建在售的小產權房。而此前的9月17日，北京市國土局剛剛公布了在建在售的79個小產權房。

　　在清理小產權房的政策陸續(xù)出臺后，種種信號顯示，大量滋生、屢禁不絕的小產權房將成為下一步的整治重點。小產權房如臨滅頂之災的命運讓購房業(yè)主著實擔心了一把，“如果清理政策嚴格實行，我們的房子必然要被拆除，辛苦買來的房子轉眼或將被夷為平地。”一位在通州剛買了小產權房的業(yè)主感嘆。但事實是雖然政策在層層加碼，但小產權市場依然風生水起。

　　從確權開始

　　當前處理重點是2007年12月30日以后建設的小產權房，對這部分房屋的確權成為整治重點，下一步將研討細分方案。

　　“市場有需求，大產權房價高，小產權房可以滿足基本的居住需求。”這是多數(shù)房地產中介的看法。

　　但是以最近成交的業(yè)績看，這段時間的小產權房交易確實處于低迷。“下半年以來，成交量下降了30%，好的時候一個月能成交3～5套，但更多時候是沒有業(yè)績的，主要原因還是當前對小產權房的整治。”通州一代理小產權房業(yè)務的中介告訴《中國經營報》記者。

　　對于小產權房來說，2007年是個關鍵年份。2010年5月4日，國土部督察小產權房公告稱：對尚未銷售的，2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除。對2007年12月30日以前銷售的已建成房屋，待全國小產權房處理政策出臺后將一并處理。

　　因此2007年12月30日已然成為小產權房建設的一個分水嶺，以北京市最大小產權房通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)張灣村太玉園(資料、團購、論壇)為例，作為查處的典型項目，它于2001年陸續(xù)開建，入住率高，社區(qū)成熟，目前小區(qū)共有200余棟、8000余套房源，容納居民數(shù)達3萬多。

　　據了解，當前新房已售完，但是因建設時間早于2007年12月30日，且規(guī)模較大，盡管多次被查處，目前并未見拆除，“二手房仍在售，價格方面較之前有每平方米300～500元的微降。”當?shù)匾恢薪槿藛T告訴記者。

　　數(shù)據顯示，自2007年起，北京市共查處項目名稱確定的小產權房116個，昌平最多，以住宅為主，查處后68%項目仍在建在售，查處方式多受2007年12月30日前后建設、銷售時間影響。“小產權房買賣你情我愿，官方也喊打許久，只是一直不見棒落。偶爾也有‘封盤’‘拆除’等案例，但與浩如煙海的總量相比，實在不足掛齒。這些小產權房位于城市郊區(qū)的農村，擁有大量低成本的土地，許多開發(fā)商或當?shù)卮寮w建設廉價住宅，與國有土地上開發(fā)的商品住宅相比，價格優(yōu)勢顯著，必然有市場。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為。

　　有需求，有供應，雖然性質違法，但在政府監(jiān)管乏力的情況下，買賣雙方“兩情相悅”，那么當前對小產權房的整治是否已屬能奈其何?

　　此前，國土資源部曾對小產權房提出四條處理意見：一是違法建設立即叫停，責令開發(fā)商停止對外銷售，并采取停電、停水等措施;二是拆除尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋以及所有圈建的圍墻;對2007年12月30日以前銷售的已建成房屋，待全國“小產權房”處理政策出臺后一并處理;三是已劃分地塊對外出租待建的，責令退還土地;四是分清責任，依法依規(guī)追究有關人員的責任。

　　9月17日，北京市國土局公布在建在售79個小產權房清理項目后。10月9日，北京市政府召開專題會議，要求立即杜絕出現(xiàn)新的“小產權房”，在建在售小產權房立即叫停，堅決處理。

　　“當前處理重點是2007年12月30日以后建設的小產權房，對這部分房屋的確權成為整治重點，下一步將研討細分方案。”國土部門相關人士表示。

　　已購房成最大難題

　　在2006年至2010年期間，北京小產權房竣工面積接近400萬平方米，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積的4.3%。

　　記者了解到，目前小產權房查處方式主要以拆除、沒收、罰款為主。從現(xiàn)有清理的116個項目狀態(tài)看，拆除的項目有21個，占項目總數(shù)18%;以沒收、罰款為主的項目9個，占項目總數(shù)8%;責令停工停售為主的項目7個，占項目總數(shù)6%。在建在售待清理項目79個，占項目總數(shù)68%，項目查處效果不力，在建在售情況仍普遍。

　　在“小產權房”中，最難處理的是已購“小產權房”，因涉及居住者，小產權房確權以及定性工作成為最大難題。盡管有消息稱，部分小產權房可通過補繳土地稅款的方式實現(xiàn)合法以及轉正，“然而，如果統(tǒng)一讓小產權房補繳土地稅款而轉正的話，相當于是秋后算賬，變相承認了小產權房的合規(guī)性，政策會變成鼓勵小產權房。”華本地產研究員聶振黛分析。

　　那么已售小產權房的生存現(xiàn)狀如何?

　　在通州區(qū)張家灣張鳳路一條街，沿著張鳳路分布著月亮灣曉鎮(zhèn)[最新消息價格戶型點評]、祥和樂園[最新消息價格戶型點評]、欣橋家園[最新消息價格戶型點評]等小產權社區(qū)，太玉園小區(qū)外沿街開了幾十家店鋪，各色招牌立于店外，餐館、超市、理發(fā)店一應俱全，10分直達地鐵土橋站，便利的交通也成為太玉園小區(qū)小產權房業(yè)主選擇購買的主要因素。

　　“雖然比不上市區(qū)繁華，但也是麻雀雖小五臟俱全，已經是一個成熟的社區(qū)規(guī)模，所以不可能拆遷的。”房產中介向記者介紹。在太玉園小區(qū)正在建設的工地現(xiàn)場，一位長期承攬小產權房工程的王姓工頭告訴記者：小產權房的存在，不能全怪買房人、開發(fā)商和村集體。這是比較復雜的關系，其中涉及的利益鏈條太多，“差不多是牽一發(fā)動全身，這也是治理小產權房的難點之一”。

　　據了解，小產權房很多是以“舊村改造”“新農村建設”等名義建設的，安置村民后大量的住房都對外銷售了，這也為小產權房轉正設定了太多的難點，巨大的成本成為轉正障礙，也正因此，使其處理變得難上加難，這也是小產權房治理政策長時間未出臺的一個重要原因。

　　早在今年2月，REICO工作室公布了一份《我國小產權房問題研究：現(xiàn)狀與出路》。該報告披露，北京市2007年來已查處小產權房項目與現(xiàn)有未查處項目相比微乎其微。北京市小產權房主要集中在通州、順義、懷柔、密云等近郊區(qū)域，數(shù)量約占北京市場樓盤總量的20%左右。在2006年至2010年期間，北京小產權房竣工面積接近400萬平方米，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積的4.3%。

（責任編輯：0352房網）