房企曬前三季業(yè)績 大型房企年度目標(biāo)完成無虞
2012-10-18 來源：0352房網(wǎng) 編輯：紫琳
日前，在“金九”失色，“銀十”開局平淡的狀況下，多家房企紛紛公布了“金九”及第三季度銷售業(yè)績。
從銷售業(yè)績上可以看出：一方面大型房企銷售額不俗，另一方面上市房企利潤預(yù)告情況不佳。總體而言，銷售壓力依然存在。
大型房企年度目標(biāo)完成無虞
截至10月10日，在10家房企中，有7家銷售出現(xiàn)環(huán)比增長，表現(xiàn)不俗，萬科等10家房企在9月銷售合計(jì)418.77億元，環(huán)比增長7.11%。而從前三季度的銷售情況來看，這些房企年度目標(biāo)完成可期。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮認(rèn)為，雖然9月樓市整體成交量相對平淡，但是部分房企仍能抓住金九時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)增收。這種增收與房企積極的銷售態(tài)度密不可分：首先，9月房企的推盤力度明顯增加，以萬科為例，9月的開盤數(shù)高達(dá)31個(gè)項(xiàng)目，環(huán)比增長了近一倍，積極的推盤量使得銷售額環(huán)比增長6%。其次，銷售心態(tài)較為積極。以恒大地產(chǎn)為例，9月的銷售均價(jià)為5577元/平方米，為其2009年11月上市以來單月成交均價(jià)最低。即使存在項(xiàng)目質(zhì)量差異的結(jié)構(gòu)性，依然可以看出其可能通過區(qū)域差異、推出低價(jià)盤這種方式積極銷售的心態(tài)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，這十家房企在年內(nèi)銷售合計(jì)3340.17億元，其中8家公布年度目標(biāo)的房企，平均目標(biāo)完成率為82.19%。其中，世茂房地產(chǎn)，越秀地產(chǎn)和禹州地產(chǎn)目前已經(jīng)完成了銷售目標(biāo)。另外，兩家公布季度銷售數(shù)據(jù)的房企也顯示九月銷售情況良好，招商地產(chǎn)1-9月實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額247.08億元，已經(jīng)超過了去年全年銷售額，華夏幸福1-9月公司累計(jì)銷售額138.24億元，比上年同期增長12.77%。
張絮認(rèn)為，在市場回暖時(shí)期，實(shí)力房企能夠積極抓住機(jī)會，積極出貨。8家房企的年度業(yè)績目標(biāo)完成率超過了八成，最低的也已經(jīng)接近七成，并且部分房企今年的銷售目標(biāo)制定偏于保守，因此基本上都能完成年度銷售目標(biāo)。不過從四季度的市場形勢來看，自8月以來，市場上升趨勢明顯放緩，在沒有信貸政策利好的情況下，四季度成交量價(jià)上漲難度較大。因此房企的銷售壓力仍然存在。從房企角度來看，在年度目標(biāo)完成無虞的情況下，積極調(diào)整價(jià)格，提高項(xiàng)目利潤率可能會成為部分房企的選擇。
目前，購房者的積極性有所下降，綜合來看漲價(jià)難度較大，預(yù)計(jì)四季度房價(jià)的走勢或會保持較為平穩(wěn)的走勢。
預(yù)告19家房企利潤出現(xiàn)同比下降或出現(xiàn)虧損
截至10月9日，在滬深上市的149家上市房企中，有33家發(fā)布了1-9月的利潤預(yù)告。其中11家房企是上市房企排名100以內(nèi)的大型房企，其余22家為中小房企。在這33家房企中，19家房企利潤出現(xiàn)同比下降或出現(xiàn)虧損，占比接近六成。
張絮分析說，房企利潤受到進(jìn)入結(jié)算的具體項(xiàng)目數(shù)量及質(zhì)量的影響，且優(yōu)質(zhì)房企發(fā)布預(yù)告的動力不強(qiáng)。但近六成房企預(yù)告利潤下滑或虧損，依然可以看出調(diào)控對房企的巨大影響。11家大型房企中，6家房企的利潤出現(xiàn)了同比下滑或虧損，尤其是嘉凱城和浙江廣廈甚至出現(xiàn)虧損。在調(diào)控下，即使大型房企，依然面臨較大的盈利壓力，難逃利潤下滑甚至虧損。
值得注意的是，在出現(xiàn)利潤增長的房企中，部分房企通過甩賣旗下資產(chǎn)等房企來“虛增”利潤。如億城股份上半年末出售渤海飯店公司，這筆股權(quán)交易為公司2012年增加約2000萬元的利潤。張絮說，從房地產(chǎn)行業(yè)的平均結(jié)算周期來估計(jì)，在2011年下半年價(jià)格盤整階段房企被迫以價(jià)換量的項(xiàng)目將會逐漸進(jìn)入結(jié)算，反應(yīng)到財(cái)務(wù)報(bào)表中來。由于這部分項(xiàng)目的利潤率較低，因此至年內(nèi)，房企的利潤率將會保持較低水平。
三季度以來，市場回暖，房企的銷售好轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流入增加。隨著資金壓力的緩解，房企漲價(jià)意愿增加。三季度初，價(jià)格底部出現(xiàn)，房價(jià)出現(xiàn)上漲勢頭，項(xiàng)目的毛利率逐漸向較高水平回歸，由于上市房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與真實(shí)市場相比有一定的滯后性，房企的利潤水平在2013年中期或會出現(xiàn)明顯改善。下半年以來，市場量價(jià)增速逐漸放緩，尤其是價(jià)格自8月份以來基本止?jié)q。
金九銀十期間，樓市也處于一種盤整狀態(tài)。從前8月房企的銷售業(yè)績和目標(biāo)達(dá)成情況看，仍有房企面臨較大的銷售壓力。尤其是中小房企本身的市占率也不高，如果四季度市場持續(xù)疲軟態(tài)勢，銷售壓力肯定會增加。整體來看，四季度房企漲價(jià)會面臨較大的困難。
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