房地產(chǎn)審批權(quán)力下放 引起各界廣泛關(guān)注(3)
2012-10-17 來源：0352房網(wǎng) 編輯：果果
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，此次國務(wù)院在下放商品房預售許可審批權(quán)的同時，應(yīng)該也更需要嚴格審批制度的監(jiān)管，因為對預售資格的審核直接關(guān)系買房人的切實利益，審批標準非但不能放松，還需要更加嚴格。
現(xiàn)房銷售代表行業(yè)發(fā)展水平
“商品房預售許可審批權(quán)下放，在現(xiàn)有房地產(chǎn)市場制度上并沒有什么本質(zhì)的變化。”陳國強告訴記者，到了現(xiàn)在這個階段，已經(jīng)可以分步驟、分區(qū)域取消商品房預售制，進行現(xiàn)房銷售了。
在陳國強看來，目前一些城市商品房庫存量明顯偏高，而且后續(xù)供應(yīng)能力很強，取消預售制不會導致價格上漲。1994年我國確定商品房預售制，目的是為了盡快打開商品房市場，加快商品房供應(yīng)。由于當時的開發(fā)商資金力量薄弱，所以最初的制度設(shè)計向開發(fā)商傾斜。
“商品房預售制是一個過渡性的政策。”陳國強說，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)跨越式地發(fā)展了，開發(fā)商的資金實力今非昔比，現(xiàn)在完全可以取消預售制了。從行業(yè)的發(fā)展來說，能否現(xiàn)房銷售是這個行業(yè)發(fā)展程度的一個重要標志，對整個行業(yè)都有好處。
就在此次商品房預售許可審批權(quán)限下調(diào)之后，SOHO中國董事長潘石屹在微博上表示：哪個國家還有這么奇怪的商品房預售許可?應(yīng)該取消。按照《房屋買賣合同》去辦，出現(xiàn)糾紛找法院�，F(xiàn)在政府要審批，出現(xiàn)問題，自然要找政府，政府要承擔責任。政府有能力承擔這么大的市場責任嗎?
多年來，有關(guān)商品房預售制是否該存在的爭論一直沒有停止過。
2005年，人民銀行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》，就曾公開建議“取消現(xiàn)行房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售” ，理由是“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度”。
2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預售制度。
2007年，國土資源部土地利用管理司司長曾在一個座談會上表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的種種問題，特別是亂炒房地產(chǎn)，都跟預售有關(guān)，應(yīng)該完全取消商品房預售。
但是，多年來，這項被稱為我國房地產(chǎn)市場制度的基石一直巋然不動。
“如果現(xiàn)階段一下子取消商品房預售制度，政府擔心會導致房價上漲，這也正是多年來政府不敢取消這項制度的重要原因。”汪利娜說。
中國消費者協(xié)會副會長、中國人民大學商法研究所所長劉俊海多年來一直呼吁廢止商品房預售制。他告訴中國青年報記者，如果現(xiàn)階段政府還不能下定決心廢止這項制度，那就需要在制度設(shè)計上進行有利于保護消費者的改進。
“相對于審批權(quán)限下放，我更期待預售資金監(jiān)管的進一步嚴格。”劉俊海說，如果能對商品房預售資金加強監(jiān)管，讓預售資金在第三方監(jiān)管賬戶上，不會被開發(fā)商隨意動用，就能讓消費者踏實很多。讓消費者與開發(fā)商利益共享是行政許可的底線。
按照我國現(xiàn)有法律，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本最低為1000萬元人民幣。劉俊海了解了大量案件后發(fā)現(xiàn)，基本上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本就是法律規(guī)定的下限，只有1000萬元。
“現(xiàn)在項目開發(fā)都是幾個億甚至十幾個億，這點注冊資本怎么能保證安全?”劉俊海說，現(xiàn)在正是調(diào)控與反調(diào)控的膠著期，開發(fā)商要是卷款跑了，消費者找誰去?
在劉俊�？磥恚壳胺康禺a(chǎn)市場道德失信的狀況很嚴重，需要通過制度設(shè)計進行防范。
“可以在發(fā)放預售許可證前，向開發(fā)商索要擔保函，并要求開發(fā)商上交保證金，交房必須與承諾的一致，如果不一致，必須接受懲罰。”劉俊海說，同時應(yīng)該讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控股方承擔連帶責任。
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