中糧一品瀾山高價入市 深圳地王遭遇尷尬處境
2012-10-15 來源：0352房網(wǎng) 編輯：紫琳
10月14日，深圳坪山新區(qū)首個地王項目中糧一品瀾山正式開盤。據(jù)悉，此次開盤共推出一百余套88-148平米的三至五房產(chǎn)品，當(dāng)日銷售率達到8成，成交均價為13500元/平方米。
相比各地土地市場的火熱，由于政府有限供應(yīng)，深圳樓市可謂進入了“無地稱王”的時期。在這種情況下，之前出讓的地王項目入市就格外引人注目。
中糧一品瀾山高價入市
一品瀾山相關(guān)負責(zé)人表示，開盤當(dāng)日銷售率達到8成，成交均價為13500元/平方米。雖然去化近8成，但實際銷售情況并不理想。
在外界看來，項目開盤當(dāng)日去化能達到8成，銷售情況亦屬不易，但對于一品瀾山而言則不然。因為該項目當(dāng)日總計推出的產(chǎn)品也不過一百余套，就算以去化8成計算，銷售套數(shù)也不及100套，這對于總量較大的一品瀾山來說實在不算好成績。
根據(jù)資料，中糧一品瀾山位于龍崗區(qū)坪山新區(qū)坑梓街道丹梓中路與蘭景路交匯處，總建筑面積約16萬平方米，其中住宅面積近11萬平方米包括，共包括7棟塔樓、4棟洋房、21棟雙拼別墅，另外還有約7000平方米的商業(yè)面積。
此外，在中糧一品瀾山開盤前一天，深圳另一項目的入市卻實現(xiàn)了熱銷。10月13日，位于羅湖中心區(qū)的合正榮悅開盤。據(jù)該項目負責(zé)人透露，開盤當(dāng)日共推出3、4、5棟共604套單位，現(xiàn)場成交近8成，成交均價為3.5萬元/平米，實現(xiàn)銷售超10億元。
對比一看，中糧一品瀾山的銷售情況確實不佳，盡管其價格更低，也更接近剛需。
深圳今鷹地產(chǎn)營銷總經(jīng)理林曉華對于一品瀾山和合正榮悅兩個項目截然不同的銷售情況表示，主要是兩個項目所處的區(qū)位不同，合正榮悅位于羅湖中心區(qū)，地段好、周邊配套成熟、交通方便，而中糧一品瀾山則位于坪山新區(qū)的坑梓附近，靠近惠東，其周邊配套、交通均不方便。
林曉華還提到，中糧一品瀾山13500元/平米的均價在坪山新區(qū)坑子區(qū)域?qū)崒俑邇r，因為其周邊樓盤如萬科金域緹香、深業(yè)東城國際的均價都在1萬元/平米左右，稍遠一點的深業(yè)東城御園均價在7000元/平米左右，而位于惠東的龍光城均價更是在5000元/平米。
林曉華稱，“坑梓那個區(qū)域由于綜合配套和區(qū)位，很難吸引投資客，對于附近自住需求的購房者而言，13500元/平米的均價可以去惠東許多項目住別墅了，因此從自住和投資角度來看，中糧一品瀾山目前的均價都不會是購房者最好的選擇。”
尷尬的地王 只要不虧本就謝天謝地了
其實，一品瀾山的定價對中糧地產(chǎn)而言也是一個難題，而讓中糧地產(chǎn)為難的原因，則是出于成本考慮，因為一品瀾山是曾經(jīng)的地王項目。
2010年10月16日，中糧地產(chǎn)在經(jīng)過173輪的舉牌之后，力壓萬科、金地、佳兆業(yè)等，以總價7.42億元，樓面地價6074元/平方米拿下該項目地塊，創(chuàng)造了深圳坪山新區(qū)的新地王。
至此，就有不少業(yè)內(nèi)人士對該項目表現(xiàn)出極大關(guān)注，關(guān)于其何時推出、定價幾何都引來各種猜測。
在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，由于坪山新區(qū)內(nèi)的住宅項目受到區(qū)位、配套等要素的限制，價格很難有顯著上漲，預(yù)計一品瀾山的定價在1萬元/平方米上下，因為寄望一品瀾山憑借“地王”身份托舉起坑梓周邊房價并不實際。
同時，還有業(yè)內(nèi)人士直言，兩年前高價落子坪山，導(dǎo)致中糧現(xiàn)在是騎虎難下，不知道當(dāng)年中糧怎么會那么大膽。而即便不算利潤，地價加建安成本再加上財務(wù)成本，項目的成本就已遠超1萬。
但如今坪山新區(qū)的整體房價還不到1萬元/平米的水平，對中糧地產(chǎn)而言，這筆買賣隨時都有可能賠本。
一位接近中糧地產(chǎn)的相關(guān)人士透露，該項目確實讓中糧地產(chǎn)很為難，也不太好操作，最主要的原因還是在定價方面，中糧內(nèi)部的預(yù)期曾是1.4至1.5萬元/平米，但整體樓市環(huán)境的不佳，使其最終定價還低于之前的內(nèi)部預(yù)期。“一品瀾山項目的相關(guān)負責(zé)人曾感嘆，這個項目只要不虧本就謝天謝地了。”
不過，也有分析認為，由于一品瀾山項目定位相對較高，產(chǎn)品組合中包含別墅產(chǎn)品，這部分入市后或許能平衡一下成本。
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