房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)上升 市場回暖仍需等待
2012-09-19 來源：中國商報(bào) 編輯：木木
國家統(tǒng)計(jì)局目前公布，2012年8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.64，比上月提高0.07點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)在2011年6月開始連續(xù)14個月下降后，8月首次出現(xiàn)上升，雖然仍處在悲觀區(qū)內(nèi)，但表明房企經(jīng)營狀況最差的時(shí)期已經(jīng)過去。在政策逐漸穩(wěn)定，調(diào)控很難再升級的預(yù)期之下，以及銷售回升、庫存壓力逐漸減輕的情況下，經(jīng)營狀況逐漸向好的方向發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)投資回升，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積23624萬平方米，同比下降16.2%，降幅比1至7月縮小8.1個百分點(diǎn);土地成交價(jià)款4800億元，下降7.6%，降幅縮小9.3個百分點(diǎn)。1至8月，商品房銷售面積57415萬平方米，同比下降4.1%，降幅比1至7月縮小2.5個百分點(diǎn)。同時(shí)，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43688億元，同比增長15.6%，增速比1至7月提高0.2個百分點(diǎn)。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從整個市場“基本面”來看，2012年1至8月，盡管全國的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模(土地市場交易)和整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。但是，當(dāng)前市場呈現(xiàn)出的僅僅是狹義的市場成交量回暖，整個市場“基本面”尚未出現(xiàn)完全回暖的特征。房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象并不一定說明市場“基本面”馬上會有驚天大逆轉(zhuǎn)。市場“基本面”是否真正回暖，還有待市場成交量的持續(xù)回暖，同時(shí)還可持續(xù)帶動房地產(chǎn)投資等基本指標(biāo)持續(xù)回升。在降息、降準(zhǔn)、各種微調(diào)等多種因素及差別化的樓市調(diào)控政策綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)積極入市，一些地方樓市將繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，這將逐步促使市場“基本面”真正意義的回暖。
房企資金面好轉(zhuǎn)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年1至8月，全國房地產(chǎn)資金來源59741億元，同比增長9.1%，增速比1至7月上升2.9個百分點(diǎn)。在各類資金來源渠道中，國內(nèi)貸款同比增長11.2%，增幅回升至10%以上。企業(yè)自籌資金同比上漲12.5%，增幅也從底部回升。其他資金同比上漲6.7%，為今年漲幅最高值。目前房企到位資金總量回升趨勢明顯，隨著市場轉(zhuǎn)暖和企業(yè)推盤力度加大，房企資金壓力有所減輕。雖然房企未來缺少降價(jià)動力：一方面受到限購政策難以放松、購房需求后續(xù)難持續(xù)增長的影響，另一方面，雖然銷售壓力減輕，但未來仍會面臨購地、償債等大規(guī)模的資金支出。因此，未來房價(jià)很難出現(xiàn)大幅上漲。整體來看，房企資金面雖有好轉(zhuǎn)，但壓力仍存。短期來看，2012年內(nèi)再出臺新政策的可能性不大，最近市場可能仍會維持當(dāng)前的活躍，一些地方的房價(jià)會呈小幅上升趨勢。而后幾個月，地方政府將會加大推地力度，刺激房地產(chǎn)投資及開發(fā)，整體市場可能會逐漸呈復(fù)蘇態(tài)勢。
或迎土地成交高峰，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積23624萬平方米，同比下降16.2%，降幅收窄8.1個百分點(diǎn);土地成交價(jià)款4800億元，同比下降7.6%，收窄9.3個百分點(diǎn)。僅7月土地購置面積為4642萬平方米，土地成交價(jià)款964億元，均環(huán)比大幅上漲;平均土地均價(jià)2031元/平方米，環(huán)比微漲0.54%。8月土地市場成交延續(xù)下半年來的活躍氣氛，不過整體成交均價(jià)基本保持平穩(wěn)，未有大幅上漲。一方面，受制于地方財(cái)政壓力，當(dāng)前政府推地力度逐漸加強(qiáng)，尤其是推出大量優(yōu)質(zhì)地塊在逆市下吸引企業(yè)置地;另一方面，市場及預(yù)期好轉(zhuǎn)，房企拿地意愿回升。目前大量城市的住宅用地可能都會在9月以后進(jìn)入市場，在市場相對穩(wěn)定的三季度末及四季度，住宅土地市場成交高峰或?qū)⒌絹�。上半年房企拿地意愿比較低，土地市場供需也相對冷淡。而進(jìn)入下半年，隨著市場的回暖，部分房企現(xiàn)金流有了明顯的好轉(zhuǎn)，拿地意愿回升，紛紛加大補(bǔ)倉力度。同時(shí)地方政府推地意愿也比較強(qiáng)，全國土地市場會逐漸升溫。
住宅庫存增速繼續(xù)放緩，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年1至8月，全國商品房銷售面積57415萬平方米，同比下降4.1%，降幅持續(xù)收窄。其中住宅銷售面積為50985萬平方米，同比下降4.8%，降幅收窄2.7個百分點(diǎn)。單月情況看，商品房銷售面積8822萬平方米，環(huán)比上漲2.2%，住宅銷售面積7907萬平方米，環(huán)比上漲2.3%。8月末，商品房待售面積31957萬平方米，比7月末增加290萬平方米。其中，住宅待售面積增加80萬平方米。前8個月整體銷售降幅持續(xù)收窄，市場成交延續(xù)高位，但隨著6月的成交爆發(fā)，隨后市場成交明顯增速放緩，并沒有出現(xiàn)繼續(xù)上漲。一方面，政策壓力仍在，市場不存在大幅反彈的可能。另一方面，6月以后，全國范圍內(nèi)房價(jià)出現(xiàn)了一定的反彈，開發(fā)商打折優(yōu)惠力度縮小也導(dǎo)致了需求入市放緩。不過今年的9月、10月伴隨著全國范圍內(nèi)的大量新盤入市，年內(nèi)成交維持高位趨勢的概率比較大。
備注：房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)又稱景氣度，是對企業(yè)景氣調(diào)查中的定性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)通過定量方法加工匯總，綜合反映某一特定調(diào)查群體或者發(fā)展趨勢的一種指標(biāo)。房地產(chǎn)景氣指數(shù)100為最合適的水平，100至105之間為適度水平，95.95至100以下為較低水平，105以上為偏高水平。
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