銀行貸款政策收緊 考驗房產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟實力
2012-09-18 來源：0352房網(wǎng) 編輯：木木
銀行貸款政策日益緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款難度大增，房企資金鏈日趨緊張。
9月11日，央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，8月份新增人民幣貸款7039億元，環(huán)比增加1638億元，同比也多增1555億元，而此前市場預(yù)計在6000億元左右。這一數(shù)據(jù)遠超當(dāng)前市場預(yù)期。事實上，在貨幣緊縮和行業(yè)調(diào)控雙重擠壓下，房企依舊難逃自救圖存與融資模式突破的雙線戰(zhàn)場，而較高成本和監(jiān)管，使得房地產(chǎn)融資創(chuàng)新越發(fā)嚴峻。
信貸閘門并沒放松年初到現(xiàn)在，新增信貸數(shù)據(jù)大幅波動，好比“過山車”一樣快速地忽上忽下。從各方數(shù)據(jù)看來，8月信貸增加的形勢在好轉(zhuǎn)，中長期貸款尤為突出，8月新增1657億元，環(huán)比增加477億元，而這也是2011年3月以來的最高水平，表明當(dāng)前隨著房地產(chǎn)市場復(fù)蘇進程的加快，銀行加大房貸投放及居民貸款購房的熱情都在提高。8月份新增貸款的增加并不意味著貸款政策有望好轉(zhuǎn)。貸款回升僅屬于個別大型地產(chǎn)項目的投資拉動，眾多中小型房企普遍還處于融資平臺較糟的財務(wù)狀況，這一大趨勢不會改變;其次，在當(dāng)前持續(xù)調(diào)控環(huán)境下，央行并沒有放松信貸閘門的信息放出，從8月信貸結(jié)構(gòu)看，開發(fā)貸款有增長，但占比仍未出現(xiàn)大幅提高，從長遠看貸款增加只是個別的短期現(xiàn)象。雖然8月新增貸款提高，但相比全年總體貸款額度本來就較少，再加上該行對開發(fā)商貸款按照上限比例進行嚴格控制，給予開發(fā)商的貸款額度就更少了。事實上，從下半年起，“工農(nóng)中建”四大銀行就開始對一些房企的不良率開始了一輪嚴格調(diào)查，凡不符合規(guī)定的房地產(chǎn)公司統(tǒng)統(tǒng)不予放貸。
開發(fā)商面臨資金壓力，銀行日益緊縮的貸款政策再一次考驗了他們的資金實力。一位成都本土知名房地產(chǎn)公司總經(jīng)理這樣描述同行的境遇：每天就像陀螺一樣忙個不停。趕場似地奔波在各大銀行之間，運氣好貸款少起碼有，運氣差就得去其他地方再試試。照這樣的行情發(fā)展下去，隨時都有捉襟見肘的時候。
調(diào)控從緊之下，房企融資渠道收縮，資金鏈日趨緊張，對于中小房企來說更是如此。日前，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所及相關(guān)機構(gòu)共同發(fā)布的《2012中國房地產(chǎn)上市公司TOP10》研究報告顯示，目前近70%的房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營現(xiàn)金流為負值，七成房企資金“入不敷出”，報告由此認為整個行業(yè)的資金運行不容樂觀。尋找融資渠道成了當(dāng)下公司迫在眉睫的問題。隨著政策持續(xù)性越來越長，貸款政策的收縮越來越緊，對于當(dāng)下開發(fā)商特別是開發(fā)周期長的中小房企而言，資金的壓力會越來越大。
雖然當(dāng)前房企資金問題還不明顯，但相對于去年，今年地產(chǎn)項目開發(fā)節(jié)奏已經(jīng)放緩，規(guī)模也在縮小。在銀行信貸和銷售回款受阻的大環(huán)境下，很可能會給原本資金鏈緊張的房地產(chǎn)商帶來較大的殺傷力。忍痛“割肉”生存為王由于當(dāng)下遭遇的樓市困境，不少中小房企不得不通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)甚至拋售資產(chǎn)獲得生存機會。處于掛牌轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)的項目，涉及融資的達100多起，其中房地產(chǎn)行業(yè)項目達16起，數(shù)量位列第一。雖然中小房企因為債務(wù)關(guān)系或信貸趨緊等樓市調(diào)控，不得不轉(zhuǎn)讓旗下項目，但即使因為資金緊張而“割肉求生”，公司同樣能取得不錯收益。另外，在項目開發(fā)中途加入其他房地產(chǎn)公司合作，是目前樓市比較常用的做法。通過與大品牌地產(chǎn)公司合作，中小開發(fā)商獲得的品牌溢價收益可以達到10%-20%，而且合作開發(fā)還能省下營銷、人力、財務(wù)等多方面的成本。
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