中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)商機(jī)巨大 投資欲望被壓抑
2012-09-15 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：木木
養(yǎng)老地產(chǎn)，從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類(lèi)老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開(kāi)發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)。養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng);開(kāi)發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
隨著我國(guó)老齡社會(huì)的到來(lái)，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”吸引著各路資金。今年以來(lái)，太平人壽、中國(guó)人壽、泰康人壽等多家保險(xiǎn)企業(yè)高調(diào)“加碼”養(yǎng)老地產(chǎn)，一批項(xiàng)目先后破土動(dòng)工。
今年6月，泰康人壽旗下第一家養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平區(qū)破土動(dòng)工;7月，中國(guó)太平集團(tuán)宣布擬投資20億元在上海周浦設(shè)立養(yǎng)老社區(qū);7月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，該新政明確指出，保險(xiǎn)企業(yè)只能長(zhǎng)期持有、不能出售養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，而且必須以合作的形式進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。8月，中國(guó)人壽透露其已取得不動(dòng)產(chǎn)投資牌照，欲進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，業(yè)內(nèi)猜測(cè)，養(yǎng)老地產(chǎn)將是其“首發(fā)站”。8月30日，北京市國(guó)土資源局傳出消息稱(chēng)，從明年起養(yǎng)老設(shè)施用地將納入北京市年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。據(jù)稱(chēng)會(huì)根據(jù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，實(shí)施不同的土地供應(yīng)方式，明確產(chǎn)權(quán)持有方式。此外，去年11月，國(guó)壽(廊坊)生態(tài)健康城正式開(kāi)工建設(shè)。中國(guó)人壽董事長(zhǎng)楊超曾透露，這個(gè)項(xiàng)目土地超萬(wàn)畝，總投資額約100億元，公司還將在海南布點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。
由險(xiǎn)資主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目近期扎堆開(kāi)工，并非偶然。全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)主任朱凌波認(rèn)為，隨著越來(lái)越多的保險(xiǎn)企業(yè)獲得不動(dòng)產(chǎn)投資“牌照”，“百舸爭(zhēng)流”的局面已經(jīng)形成。受保險(xiǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售時(shí)間、給付周期等因素影響，險(xiǎn)資傾向于長(zhǎng)期的、安全的投資方式，對(duì)回報(bào)率的要求不高，而這與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資模式相匹配。“參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)率在4%-6%之間。從民生的角度來(lái)講，養(yǎng)老地產(chǎn)豐富了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài)，應(yīng)在金融、土地、稅收等方面獲得政策支持。同時(shí)，相關(guān)政策要制度化、系統(tǒng)化。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)郝演蘇認(rèn)為，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)巨大，受調(diào)控政策影響，險(xiǎn)資的投資欲望被壓抑;只要政策稍見(jiàn)松動(dòng)，必有更大的動(dòng)作。據(jù)國(guó)家老齡辦的數(shù)據(jù)，目前我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)需求在3萬(wàn)億元以上。一個(gè)潛力極大的新興產(chǎn)業(yè)正在形成。郝演蘇認(rèn)為，該項(xiàng)土地新政落地情況有待觀察，要被稱(chēng)為“利好”，至少應(yīng)該在土地出讓金減免、稅收讓利、地塊位置優(yōu)化等方面有突破。雖然近期各大險(xiǎn)企動(dòng)作頻頻，但從政策層面來(lái)說(shuō)，險(xiǎn)資都在“涉水過(guò)河”。調(diào)控政策的走向未定，不少項(xiàng)目雖然破土動(dòng)工，但言“破局”尚早。商業(yè)資本做的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目都“離民生太遠(yuǎn)”，這是投資方和政策“博弈”的關(guān)鍵因素。泰康人壽曾經(jīng)嘗試在廣東省落地項(xiàng)目，但因“惠民面太窄”而未獲得政府支持。
對(duì)于險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的準(zhǔn)入，我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的牌照制。截至目前，僅有中國(guó)太保、太平人壽、泰康人壽等少數(shù)幾家保險(xiǎn)企業(yè)獲批。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的限制進(jìn)一步放寬，業(yè)內(nèi)估算，釋放的資金將達(dá)2.03萬(wàn)億元。郝演蘇認(rèn)為，能夠進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的資金上限為5000億元。
北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事長(zhǎng)朱鳳泊在微博中表示，這是“政策利好”。但業(yè)內(nèi)存疑，如果養(yǎng)老用地實(shí)行“招拍掛”制度，有可能推高地價(jià)，土地成本大幅提升，必將削弱資本的投資熱情。
盡管政策走向仍然“摸不透”，但也難擋各路資本的熱情。除險(xiǎn)資之外，房企開(kāi)發(fā)商、民間資本、外資等多路資本也已經(jīng)多點(diǎn)布局。
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