“小產(chǎn)權(quán)房”清理問題應分類處置逐步推進

　　“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)形成了一定的規(guī)模和體量，并不是歷史遺留問題而是現(xiàn)實困難，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顧各方利益公平處置。國土資源部多次強調(diào)“小產(chǎn)權(quán)房”不合法，將進行試點清理。

　　解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題，需要深入研究購房需求，區(qū)分購房人群，測算各類比例，分類處理，從而為今后制定清理方案打好基礎.購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人群大致分為三類，他們的需求各異心態(tài)不同，清理的難度也各不相同。

　　一是買不起大產(chǎn)權(quán)房的城市低收入家庭和進城農(nóng)民。購買中小戶型的“小產(chǎn)權(quán)房”，大多為改善性自住需求，其中一部分人群屬于剛性需求。在大連、北京等地小產(chǎn)權(quán)房購買中有不少為新婚夫婦和年輕人。

　　二是退休后到農(nóng)村居住享受田園生活的老人。買房既是退休后休閑又可以投資。

　　三是中等收入人群為度假享受購買別墅，少數(shù)人購買小戶型投資。投資者認為，小產(chǎn)權(quán)房不受國家限購政策影響，想買多少買多少，租出去有穩(wěn)定收益，將來也會升值。

　　開發(fā)商攫取農(nóng)村集體土地“超額利潤”

　　小產(chǎn)權(quán)房所占的土地，沒有經(jīng)過性質(zhì)變更和上市拍賣，往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價后即進行開發(fā)。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”，大多被開發(fā)商獲得，失地農(nóng)民所得甚少。

　　大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟學學會秘書長賈廣葆說，很多開發(fā)商從村集體拿到的土地每畝只需10多萬元，用地成本幾乎可以忽略不計，開發(fā)商利潤率高達50%以上。三亞市政府副秘書長陳國誠說，三亞小產(chǎn)權(quán)房之所以泛濫，主要原因就在于小產(chǎn)權(quán)房巨大的利潤。建設小產(chǎn)權(quán)房每平方米成本2000元左右，而售價在每平方米4000元以上，獲利豐厚。

　　開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作，集體土地的價格都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達成的，土地轉(zhuǎn)讓的費用無從知曉，而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人，甚至超過了商品房。

　　有關(guān)專家認為，國家有關(guān)部門雖然三令五申，但由于一些地方國土部門未能及時果斷清理，甚至采取了默許縱容的態(tài)度，才導致小產(chǎn)權(quán)房逐步做大成為頑癥痼疾。堵住小產(chǎn)權(quán)房蔓延之風，各級政府以及國土、規(guī)劃、建設、綜合執(zhí)法等多個部門都負有責任，但因為沒有利益所得、又是個“燙手的山芋”，最終沒有人真正去管。

　　多年從事土地督察的一位干部表示，小產(chǎn)權(quán)房吸引了大量資金進入和溢出，游離于政府監(jiān)管之外，在很多地方成為一筆糊涂賬。如果對小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)默許下去，農(nóng)村集體土地秩序?qū)�無法規(guī)范，農(nóng)民權(quán)益和購房者利益也無法保障。

　　清華大學教授蔡繼明、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會顧問袁倫華等學者認為，清理整頓工作的“路線圖”應劃定三條界限：

　　一是觸碰“紅線”的需要予以嚴厲懲處。對在耕地特別是基本農(nóng)田上，明顯違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”不能合法化，應依法堅決予以拆除，還原土地本來面貌。對于占用大量土地的別墅洋房，應罰沒或拆除。對于開發(fā)企業(yè)和鄉(xiāng)村負責人的不法行為不能姑息;違法建設的開發(fā)商，應進行經(jīng)濟懲罰，性質(zhì)嚴重的還應限制其進入建筑開發(fā)領域;對于“小產(chǎn)權(quán)房”被拆除的購買人，應妥善處理，開發(fā)企業(yè)或鄉(xiāng)村組織要退還房款，減少購房人的損失。

　　二是“黃線”內(nèi)可合法化的部分。在用地方面，對最終納入土地利用總體規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”，宜盡快補辦集體土地變性、征地、完善用地出讓手續(xù)、補繳有關(guān)出讓金和稅費。對已經(jīng)銷售和居住的小產(chǎn)權(quán)房，用于自住、首次購房的人員，需要補繳出讓金和稅費以實現(xiàn)合法化，家庭有實際困難的可以分期繳付。

　　三是“紅線”和“黃線”之間的部分。“小產(chǎn)權(quán)房”遍地開花的主要原因是由于低收入群體無力購買商品房。因此，可將城鄉(xiāng)結(jié)合部或城市近郊已建設或在建、未出售空置的部分“小產(chǎn)權(quán)房”，質(zhì)量驗收合格后，轉(zhuǎn)變?yōu)楣�租房或保障房�；蛘甙凑战?jīng)濟適用房和限價房的有關(guān)政策向符合購買此房條件的居民出售;對已出售并已居住的“小產(chǎn)權(quán)房”，如果買賣雙方符合經(jīng)濟適用房、限價房條件的，也可視為經(jīng)濟適用房或限價房，以解決此類房屋的權(quán)屬認定問題，從而減少社會震蕩。

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