從重慶選美看房企財報潛規(guī)則
2012-08-08 來源：第一商訊 編輯：紫琳
重慶“美女”三甲
湖北熱線訊 在國際小姐中國大賽重慶賽區(qū)三甲風波后，冠、亞、季軍首度公開露面去養(yǎng)老院獻愛心。她們當日均未施粉黛，沒有了濃重的脂粉氣，學生裝打扮讓人大吃一驚。三位選手都表示出對化妝的恐懼。其實，和選美一樣，很多行業(yè)都喜歡對財報進行粉飾。很多行業(yè)是看起來很丑，實際上還是丑，有些行業(yè)則是看起來挺美，但卸了妝簡直沒法看了。地產(chǎn)：看起來很美 實際很丑在中國經(jīng)濟的比重中，房地產(chǎn)無疑是個大美女，土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售，上下游產(chǎn)業(yè)鏈……這位美女的心情好壞，直接影響到整個中國經(jīng)濟的整體走勢。
上半年一度慘淡的樓市，并未對品牌房企造成太大影響，而二季度的成交回暖，則很大程度上促進了房企業(yè)績的提升。不過，從凈利潤來看，房企半年報并沒有看上去那么“美好”。
大型房企業(yè)績高漲
目前，已經(jīng)有49家滬深上市房企以快報和預告等形式發(fā)布了上半年利潤情況，其中17家為上市房企前100強的大型房企，其余32家為排名100強以外的中小房企。其中28家房企出現(xiàn)虧損或利潤下滑，接近已披露房企半年報總數(shù)六成，其中虧損房企13家。
此外中海、華遠等標桿房企也實現(xiàn)了營收、利潤雙雙增長。在凈利潤增長的公司中，中弘股份、億城股份、中關村等開發(fā)商的表現(xiàn)較為搶眼，凈利潤增幅超過100%，其中中關村預期增長4560%至5408%。
但從上市房企年度銷售指標的制定與去年同期銷售金額對比來看，個別房企年中業(yè)績可能存在粉飾成分。
揭秘地產(chǎn)公司粉飾財報手段
地產(chǎn)上市公司的年報失真的質(zhì)疑早已屢見不鮮。除了銷售業(yè)績和財務業(yè)績不同步的因素，還有什么原因讓地產(chǎn)商的業(yè)績看起來如此漂亮?
其實，很多房企的營業(yè)額和銷售額兩大指標的數(shù)據(jù)存在較大反差，而房地產(chǎn)行業(yè)整體上營業(yè)收入占合約銷售的比例約在70-80%。
而只要與業(yè)主簽訂了合同，其銷售金額就可錄入到合約銷售額，但由于首付款或者按揭款可能無法如期支付的原因，合約銷售有一部分是無法計入營業(yè)收入的。
湖北在線觀察也正是這樣，一些上市房企便利用這一“合理合法”的規(guī)則，主動將一部分合約銷售額不計入營業(yè)收入，而是選擇向下一個財年“滾動”，這樣一來，只要操作手法得當，上市房企連續(xù)幾個年度的業(yè)績曲線就會比較平穩(wěn)，不至于出現(xiàn)業(yè)績的大起大落。
此外，利用重組、股權交易等方式致使損益類數(shù)據(jù)出現(xiàn)變動，也可達到“粉飾”效益類指標的目的。
粉飾業(yè)績難掩隱憂
對于上市房企半年報的業(yè)績飄紅存在的粉飾問題并不難理解，在樓市走勢轉(zhuǎn)折的關鍵時間段，房企粉飾年中報，報喜不報憂的意圖其實不言而喻，那就是進一步以“假回暖”的現(xiàn)象炒作市場“真回暖”，最終形成市場成交量的“真回暖”，進而形成“買漲不買跌”的熱銷氣氛。
不過，房企上半年銷售飄紅，主要得益于降價促銷的銷售策略，但降價的另一結(jié)果就是利潤率明顯會走低，房企表面上的業(yè)績增長并不代表利潤率的增長。
盡管部分城市樓市成交數(shù)據(jù)逐月攀升，但仍有樓盤成交乏力。而部分開發(fā)商則夸大樓市熱度，將“穩(wěn)增長”政策當利好樓市解讀，試圖造勢托市，影響購房者預期。當前穩(wěn)樓市關鍵是要穩(wěn)預期，防止開發(fā)商造勢托市進而影響樓市調(diào)控大局(http://www.hubeirx.com)。
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