違規(guī)別墅在城市中“潛伏”多在“悶聲大發(fā)財(cái)”
2012-04-25 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：羅慧哲
網(wǎng)民曝光的多地違規(guī)別墅，讓不少“悶聲發(fā)大財(cái)”的開(kāi)發(fā)商浮現(xiàn)。
在重慶，“南山瘋建別墅破壞環(huán)境”等網(wǎng)帖揭開(kāi)了重慶南山國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)違規(guī)建別墅的“神秘面紗”。從2011年開(kāi)始，市民發(fā)現(xiàn)，南山這片城市天然氧吧變成了建筑工地，原本青翠的山體突然被削掉，裸露出斑駁破碎的黃土，成了“癩子頭”，刺得人眼疼心痛。
記者日前實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南山上的別墅修建，非但沒(méi)有停止，反而愈演愈烈，“山與城”、“南山一號(hào)”、“清水溪”等各種別墅分布在山上，購(gòu)房者每天絡(luò)繹不絕。
在河南，幾起比較典型的違建別墅事件經(jīng)網(wǎng)友曝光后引發(fā)了社會(huì)的普遍關(guān)注。2011年7月，在鄭州市上街區(qū)南部山區(qū)，一家房地產(chǎn)公司打著建設(shè)山地生態(tài)公園的旗號(hào)，將山上村民遷出之后，挖山毀林，建設(shè)高檔別墅群、高爾夫球場(chǎng)、賽馬場(chǎng)等;2011年年底，許昌縣一處小型水庫(kù)庫(kù)區(qū)內(nèi)又被曝光存在違規(guī)建設(shè)別墅。
據(jù)調(diào)查，該項(xiàng)目沒(méi)有對(duì)于水庫(kù)防洪等功能影響的專(zhuān)業(yè)評(píng)估報(bào)告，同時(shí)立項(xiàng)、確權(quán)、環(huán)評(píng)、規(guī)劃審批等手續(xù)均沒(méi)有辦理完畢，而庫(kù)區(qū)別墅的違規(guī)建設(shè)長(zhǎng)達(dá)一年多無(wú)人問(wèn)津。
違規(guī)別墅生長(zhǎng)有秘密
2012年2月底，國(guó)土資源部公布《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》，再次強(qiáng)調(diào)停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)。早在2003年，國(guó)土資源部就明令要求“停止別墅類(lèi)用地供應(yīng)”。禁令從未松動(dòng)，而各地的別墅開(kāi)發(fā)卻從未停歇。
有業(yè)內(nèi)人士向記者道出了“內(nèi)中玄機(jī)”：“注意里面只說(shuō)禁止別墅建設(shè)用地審批，但沒(méi)有說(shuō)禁止建設(shè)別墅”。
暨南大學(xué)管理學(xué)院副教授胡剛表示，從邏輯上而言，不審批別墅用地，自然不能建設(shè)別墅。但事實(shí)上，房地產(chǎn)商卻從中鉆了法律的漏洞，以其他形式審批，再冠以別墅名義售賣(mài)。
記者發(fā)現(xiàn)，堂而皇之賣(mài)別墅風(fēng)險(xiǎn)很大，不少企業(yè)就選擇打“擦邊球”。大量以花園洋房、連廊別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅為名的“類(lèi)別墅”項(xiàng)目在市場(chǎng)上大行其道。
廣東清遠(yuǎn)市的美林湖樓盤(pán)，在其售樓廣告中就明確表示有獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅售賣(mài)，而獨(dú)棟別墅為國(guó)家明令禁止銷(xiāo)售。記者打電話(huà)詢(xún)問(wèn)銷(xiāo)售人員：“國(guó)家不允許建獨(dú)棟別墅，買(mǎi)了不會(huì)有問(wèn)題嗎?”而銷(xiāo)售人員告訴記者：“所謂的獨(dú)棟別墅雖然在地面上沒(méi)有相連，但空中有連廊，這樣符合國(guó)家規(guī)定，就不違法了。”
此外，就開(kāi)發(fā)商而言，別墅建設(shè)屬于“天價(jià)利潤(rùn)”工程。一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，一般別墅建設(shè)往往選在市郊，因土地價(jià)格便宜，“建設(shè)成本不過(guò)十幾二十萬(wàn)元，對(duì)周邊配套設(shè)施的要求也低，但轉(zhuǎn)手就以幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)價(jià)格賣(mài)出，利潤(rùn)比普通住宅高得多。”
違規(guī)別墅真成絕癥了？
這些違規(guī)別墅項(xiàng)目普遍采用未批先建、打擦邊球瞞天過(guò)海等手段，這種“潛伏”招數(shù)并不高明，為何有關(guān)部門(mén)就是沒(méi)發(fā)現(xiàn)?
“在別墅問(wèn)題上，這么多年來(lái)政府和開(kāi)發(fā)商很像是在玩貓鼠游戲。既要防止到處都是高密度住宅，又要禁止部分住宅大面積圈地，這幾年來(lái)地方對(duì)出讓土地容積率的下限要求從0.35、0.7再到1，不斷被突破，‘禁墅令’執(zhí)行其實(shí)很難。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士表示個(gè)中原因，最主要的還是“土地財(cái)政”下的利益作祟。一般來(lái)說(shuō)，同樣的土地，別墅用地價(jià)格要高出普通住宅用地價(jià)格數(shù)倍，別墅等高檔住宅的土地增值稅、契稅等也要高于普通住宅;此外，別墅對(duì)周邊地價(jià)、房?jī)r(jià)的帶動(dòng)力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于普通住宅。種種利益驅(qū)動(dòng)之下，一些地方政府對(duì)別墅供地和建設(shè)“睜一只眼閉一只眼”。
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