房企探索老地產(chǎn)的模式險資試水商業(yè)型養(yǎng)老地產(chǎn)
2012-03-09 來源：新京報 編輯：羅慧哲
2012年2月，保利地產(chǎn)在北京宣布進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，并成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，將在北京西山區(qū)域試點首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。而早在2010年，地產(chǎn)大佬萬科就宣布在北京房山竇店試點養(yǎng)老地產(chǎn)項目，采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。
萬科集團副總裁兼北京公司總經(jīng)理毛大慶表示，萬科養(yǎng)老地產(chǎn)首先試點的是一線城市，因為這些城市年輕人工作繁忙，沒有時間照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。而此前也有消息稱首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合河北建設(shè)集團，投資70億元在河北香河開發(fā)一個養(yǎng)老項目，總建筑面積近200萬平米;華潤置業(yè)也組成了養(yǎng)老地產(chǎn)的研究團隊，伺機進入該領(lǐng)域。
與此同時，保險資金也將養(yǎng)老地產(chǎn)視為有潛力的保險產(chǎn)品，從保險的角度介入養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)悉，泰康人壽首期投資40億元在昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)興建養(yǎng)老社區(qū)，這是中國保險業(yè)第一個養(yǎng)老社區(qū)投資試點項目，將于2013年至2014年建成。據(jù)悉，建成后的養(yǎng)老社區(qū)約有1.5萬張養(yǎng)老床位。建成后不予出售，而是用于長期經(jīng)營。此外，保險業(yè)巨頭中國人壽也宣布了其計劃進入養(yǎng)老地產(chǎn)的消息。
雖然養(yǎng)老地產(chǎn)逐步開始成為各方追逐的投資熱點，清華規(guī)劃院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究所所長陳首春指出，到目前為止，各大開發(fā)商主體仍是各自為戰(zhàn)的狀態(tài)，均是以單個項目來建設(shè)和運營，還沒有形成規(guī)模，沒有可供全國化復制的成熟商業(yè)模式，再加上養(yǎng)老地產(chǎn)前期投資大、投資回報周期長，因此現(xiàn)在企業(yè)仍處于摸索過程中。
按照第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國目前60歲以上人口約為1.78億人，國家“十二五”規(guī)劃：“從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億”“每千老人30張床位”，據(jù)此推算至2015年國內(nèi)市場需要近700萬張床位(按照國際成熟養(yǎng)老市場經(jīng)驗，60歲以上老齡人口中約有4-6%會選擇到養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老，則床位數(shù)的需求會超過1000萬張)。
根據(jù)2011年6月16日民政部發(fā)布的《2010年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計報告》，截至2010年底，全國各類老年福利機構(gòu)39904個，床位314.9萬張，年末收養(yǎng)老年人242.6萬人。即十二五期間，我們的市場缺口需要在現(xiàn)有規(guī)模上翻一番。
按照清華規(guī)劃院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究所所長陳首春的觀點，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以分為福利型養(yǎng)老和商業(yè)型養(yǎng)老，福利型養(yǎng)老多數(shù)特指有政府主導(當然也不排除民間資本介入的)，帶有社會福利性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu);而商業(yè)型養(yǎng)老則是應對目前社會越來越多的具有一定支付能力同時要求較高服務(wù)品質(zhì)的養(yǎng)老需求而產(chǎn)生的養(yǎng)老機構(gòu)。商業(yè)型的養(yǎng)老機構(gòu)為老人養(yǎng)老提供多樣化的選擇。
錦繡香江營銷總監(jiān)全紅也認為，老年人在風景秀麗、配套完善的地區(qū)養(yǎng)老，同時正值上幼兒園、小學的孫輩也能得到很好的照料，年輕人上班時間在北京打拼，周末到遠郊區(qū)來看望父母和孩子，也能使自己放松，家庭養(yǎng)老的觀念正在改變。
據(jù)了解，現(xiàn)在商業(yè)型養(yǎng)老項目基本都是建設(shè)在國有出讓用地上，由于在城市規(guī)劃領(lǐng)域沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，多數(shù)養(yǎng)老項目只能選擇以招拍掛方式獲得的居住用地、商業(yè)用地、醫(yī)療用地方面，這樣前期土地成本會非常高。
據(jù)悉，土地成本是開發(fā)商和保險資金開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)共同面臨的難題。其次，當前由于沒有如何發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的法律法規(guī)，行業(yè)發(fā)展也就沒有產(chǎn)業(yè)政策支持。
有專家認為，養(yǎng)老地產(chǎn)的融資也是個難題。養(yǎng)老地產(chǎn)是一個投資回報周期長的行業(yè)，投資后獲得回報少則七八年，多則一二十年，全部用自有資金而不允許銷售的話，則發(fā)展很難。目前如果以養(yǎng)老項目向銀行融資，銀行擔心如果項目出現(xiàn)資金鏈問題，是不可以把老人從作為抵押物的房子中趕走的。因此銀行不愿意給養(yǎng)老地產(chǎn)項目貸款。
還有一個實際問題，是養(yǎng)老地產(chǎn)的得房率太低，老百姓覺得買養(yǎng)老地產(chǎn)吃虧。據(jù)了解，一個養(yǎng)老地產(chǎn)，其配套設(shè)施占建筑面積的30%，再加上樓座本身的公攤，算下來一套房的得房率只有50%，買房人心理難以接受。
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·2013第32周(8.5—8.11)大同樓市主流媒體監(jiān)測
