上海濱江凱旋門利潤空間受擠壓陷入難開盤窘境
2012-02-02 來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 編輯：狄海霞
早在2010年年中，就有媒體報道稱，新鴻基的濱江凱旋門會在2011年開盤。此后，新鴻基也在2009年~2010年的中報中確認(rèn)，濰坊項目(即濱江凱旋門)會在2011年年中開盤。而在2010年~2011年中報，新鴻基又把上述項目的開盤時間延后至2011年下半年。
2010~2011年年報里，新鴻基又稱將在取得售樓同意書后開盤。2月1日，新鴻基方面向記者表示，新的開盤時間可能會是在2012年的上半年。不斷延遲開盤的背后，是上海高端住宅市場的成交僵局。2011年，上海均價5萬元以上新盤共成交2400套，比上一年下滑4.6%。
一份報告稱，新鴻基旗下預(yù)期售價超過15萬元/平方米的濱江凱旋門和襄陽路地塊的環(huán)貿(mào)廣場遲遲沒能上市，其中濱江凱旋門上市時間已經(jīng)推遲兩年。一些業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在全行業(yè)巨額債務(wù)將于2012年到期，以及融資成本一再升高的背景下，延遲開盤會削薄房企利潤。
“上市推遲兩年”的說法尚未得到考證，但根據(jù)新鴻基地產(chǎn)2011年的財報，濱江凱旋門應(yīng)在2011年下半年上市銷售，但截至目前該項目仍然沒有開盤，開盤時間至少已推遲半年。上述報告認(rèn)為，由于售樓處沒建，相關(guān)的營銷推廣也沒啟動，2012年4月份濱江凱旋門仍難上市。
新鴻基方面顯然無上述后顧之憂。根據(jù)新鴻基地產(chǎn)2010~2011年年報公布的借貸占總資產(chǎn)比例，新鴻基地產(chǎn)的平均借貸負(fù)債僅占總資產(chǎn)的14.63%，歸還2012年到期的借款并沒有太大壓力。但是，根據(jù)此前瑞銀等機(jī)構(gòu)的預(yù)測，2012年上半年房價仍會走低，既定利潤很可能將下滑。
新鴻基地產(chǎn)上海公司一位公關(guān)人士否認(rèn)上述說法，稱目前售價沒有確定。該人士告訴 記者，新鴻基地產(chǎn)已經(jīng)向有關(guān)部門申請了預(yù)售許可，濱江凱旋門延遲開盤，是因為尚未獲得預(yù)售許可所導(dǎo)致。而上海一家高端樓盤的營銷總監(jiān)說，目前申領(lǐng)預(yù)售許可證，房地產(chǎn)企業(yè)必須同時申報銷售方案等內(nèi)容。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，如果開發(fā)商能提供完整的物業(yè)和施工建設(shè)資料，最遲3個月內(nèi)樓盤就可以申請預(yù)售許可。而根據(jù)媒體的報道，新鴻基上海公司早在2011年7月就著手申請預(yù)售許可，理應(yīng)在10月左右，最遲2011年年底前就獲得預(yù)售申請許可。
有一種說法認(rèn)為，新鴻基濱江凱旋門項目是因為售價過高而遲遲無法通過預(yù)售審批。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，青浦一樓盤早在2010年就申請預(yù)售，但由于售價高出周邊近一倍，因此未獲得審批。
對于外界的上述猜疑，新鴻基地產(chǎn)相關(guān)公關(guān)人士否認(rèn)預(yù)售許可證的申請時間是在去年的六七月間，但她并未透露具體的申請時間，以及遲遲未能申請成功的理由。該人士表示，濱江凱旋門項目目前申報的售價范圍已經(jīng)獲得相關(guān)部門的同意，不久有望獲得預(yù)售許可證。
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