八成質(zhì)量房屋問題通過驗收 呈現(xiàn)背后利益隱憂

　　一位不愿透露姓名的驗房師告訴記者，在2010年他們驗收的近千套房屋中，八成以上都存在或多或少的質(zhì)量問題，“有的房屋甚至出現(xiàn)30多處質(zhì)量瑕疵”。探因表面原因，我們發(fā)現(xiàn)主要原因就是房屋質(zhì)量沒有一個具體的考量標準。

　　來自中國消費者協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也進一步驗證了目前房屋質(zhì)量問題比較突出的客觀現(xiàn)實。據(jù)其統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2003年開始，雖然房地產(chǎn)方面整體投訴情況有所下降，但房地產(chǎn)質(zhì)量方面的投訴比例則在房地產(chǎn)整體投訴中持續(xù)上升，其中，2005年達到51%，成為目前房地產(chǎn)投訴比例最高的房地產(chǎn)糾紛。

　　驗收近千套房，八成有質(zhì)量問題

　　“雖然房地產(chǎn)開發(fā)并非是流水線生產(chǎn)的產(chǎn)品，沒有統(tǒng)一的標準，但從樓盤出現(xiàn)的日益增多的房屋質(zhì)量問題來看，如何通過積極方式來提高交房質(zhì)量，規(guī)避交房時出現(xiàn)的問題，則是目前開發(fā)商所必須考慮的問題。”中原地產(chǎn)李文杰認為，隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，業(yè)主對房屋質(zhì)量的要求逐漸提高，開發(fā)商一定要以積極的態(tài)度把關(guān)房屋質(zhì)量，減少糾紛。

　　據(jù)記者的統(tǒng)計，2006年底起，包括金都杭城、逸翠園等20多個樓盤陸續(xù)交房，北京初現(xiàn)住宅交房的高潮。與此同時，由于房屋質(zhì)量問題而引發(fā)的糾紛也呈現(xiàn)增加的趨勢。記者從這些交房項目的業(yè)主論壇上發(fā)現(xiàn)，超過一半的項目的業(yè)主認為其樓盤存在房屋質(zhì)量問題。

　　目前，房屋的質(zhì)量合格均以政府有關(guān)部門的竣工驗收合格表為準。“有些房屋質(zhì)量問題是消費者無法用肉眼看到的，比如很多隱蔽工程如地基、管線等，“房屋質(zhì)量問題應(yīng)該分為一般質(zhì)量問題和危及居住安全的重大質(zhì)量問題。其中，有些一般質(zhì)量方面是因建筑工藝的差異性導(dǎo)致的偏差，這完全可以通過簡單整改和修整達到合格的標準，但有些質(zhì)量問題則比較嚴重”。

　　北京市律師協(xié)會消費者權(quán)益保護委員會主任邱寶昌告訴記者，根據(jù)建筑法的有關(guān)規(guī)定，房屋質(zhì)量問題是指房屋的地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、其他土建工程、電氣管線、上下水管線的安裝工程、供熱、供冷系統(tǒng)工程等出現(xiàn)的質(zhì)量問題，同時還有根據(jù)購房合同中約定的房屋質(zhì)量。出現(xiàn)質(zhì)量問題較多地集中在墻體開裂、隔層偷工減料、管道漏水等幾個方面。

　　高建設(shè)的背后，是管理制度缺失

　　開發(fā)商為了降低成本，偷工減料，使用劣質(zhì)材料。”邱寶昌認為，盡管開發(fā)商出售的商品房都需要經(jīng)過政府有關(guān)部門驗收合格后才可以交房，但事實上，涉及到的房屋質(zhì)量方面的問題依舊層出不窮，這除了提醒購房者要與開發(fā)商在合同中進行必要的質(zhì)量方面的約定外，開發(fā)商、建筑商和監(jiān)理單位都難辭其咎。

　　李文杰認為，從目前房屋質(zhì)量問題的根源來看，主要是上述三方在其工作過程沒有完全履行責任。比如，開發(fā)商在其開發(fā)過程選用的建筑材料降低標準，或是采用不成熟的建筑工藝設(shè)計;建筑商在建筑過程因趕工期等原因，減少建筑施工工序等;個別監(jiān)理單位對開發(fā)商及建筑商的偷工減料“睜一只眼閉一只眼”。

　　目前，房屋竣工驗收采取的是政府備案驗收制，因此如果從程序上看，監(jiān)理單位是對整個住宅質(zhì)量保證的最后一個關(guān)口。但監(jiān)理單位受雇于開發(fā)商，因此在一定程度上聽從開發(fā)商的意見，缺乏獨立性。“監(jiān)理的地位非常尷尬，它的費用是從開發(fā)商支付的，所以在一定條件下受開發(fā)商制約。”

　　北京航青工程建設(shè)監(jiān)理有限責任公司副經(jīng)理王立夫表示，比如開發(fā)商為了實現(xiàn)在約定時間內(nèi)交房，有可能要求建設(shè)單位加快進度，這樣就可能出現(xiàn)建筑單位在開發(fā)商授意下的偷工減料行為，但監(jiān)理單位多數(shù)默認這樣的情況。

　　同時，監(jiān)管不力和違約成本低也是目前開發(fā)商、建筑商和監(jiān)理單位敢于冒險的原因之一。“從目前所涉及的房屋質(zhì)量問題來看，一般很少有危及房屋居住安全的嚴重質(zhì)量問題，而多數(shù)是一般質(zhì)量問題。出現(xiàn)一般質(zhì)量問題，開發(fā)商完全可以采取維修等方式來進行彌補，同樣，監(jiān)理單位和建設(shè)單位也不會因此涉及到刑事責任。”

　　邱寶昌認為，由于三方存在著一定的利益關(guān)聯(lián)，雖然最初三方都希望將項目建設(shè)好，但由于分工和工程當中的一些不可預(yù)見的因素，就導(dǎo)致了實際情況和預(yù)想有差別。如果按照三方利益關(guān)系選擇的話，他們肯定選擇維護自身利益的行為和做法，因此需要政府有關(guān)部門的監(jiān)管。“但目前政府在房屋驗收過程只承擔備案的角色，缺少有效的監(jiān)管，給開發(fā)商等單位創(chuàng)造了違約的機會。”

　　事實上，在整個房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中，開發(fā)商起著舉足輕重的作用。建筑商、監(jiān)理單位都受雇于開發(fā)商，同時監(jiān)理單位按照開發(fā)商提出的建筑標準來監(jiān)理建筑商。因此，開發(fā)商的態(tài)度和方式對其開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)起著決定性的作用。但至今，房屋質(zhì)量沒有一個具體的考量標準。

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