房企拿地?zé)崆槿諠u放緩 優(yōu)質(zhì)地塊難逃被冷局面
2011-12-09 來源：北京晚報 編輯：喬銘
北京土地市場經(jīng)歷了10月份低迷之后，在11月份迅速回暖，政府相關(guān)部門的密集推地取得了不錯的效果，土地出讓金額和成交面積環(huán)比都有明顯上漲。來自偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京市土地市場成交經(jīng)營性用地107宗，總占地面積為910.5公頃，完成了全年計劃1770公頃的51.4%，這意味著最后一個月依然背負(fù)著近一半的任務(wù)量。
11月沖刺效果明顯
為沖刺完成2011年的供地計劃，11月北京土地交易在成交金額、成交面積以及住宅地塊的供給等方面環(huán)比大漲，截至記者發(fā)稿，12月有28宗地塊排隊等待入市。但業(yè)內(nèi)人士表示，在全國土地市場整體不景氣的背景下，短時間內(nèi)完成任務(wù)尚存壓力。
來自北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份土地成交面積達到了171.98萬平方米，較10月有大幅度的上漲，環(huán)比上漲了46.2%;在土地出讓金額方面，11月份各類土地總成交金額達到89.7億元，比10月增加了62.22億元，環(huán)比上漲了226.42%，其中住宅類地塊成交40.97億元、商業(yè)44.33億元。
雖然在供應(yīng)土地數(shù)量上和2010年持平，但受調(diào)控政策的影響，出讓地塊的平均樓面價明顯下滑，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年1-11月住宅地塊平均樓面價為8169元/平方米，而2011年同期樓面地價僅為4887元/平方米，同比下降了40.18%。
完成供地計劃的51.4%
為了最后一搏，12月份的土地供應(yīng)將延續(xù)11月份的態(tài)勢，截至記者發(fā)稿，共有28宗地塊等待入市，其中不乏朝陽來廣營、房山等區(qū)域的大體量住宅用地。北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示，能否順利成交尚不可知，今年房企的拿地?zé)崆轱@然并不高。據(jù)統(tǒng)計，十大標(biāo)桿房企明顯放慢了拿地的節(jié)奏。
低迷的市場背景使得占盡先天優(yōu)勢的地塊也無力回天，12月8日，被媒體稱為北京今年最具“地王相”的地塊——朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)土地儲備項目B1-B3組團居住及商業(yè)金融項目終于等來了第一份報價單。
據(jù)了解，該地塊從11月17日一直無人報價，直到12月2日才收到第一份報價單，這讓業(yè)內(nèi)人士頗感驚訝。北京市土地整理儲備中心的公告顯示，該宗地朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)，掛牌起始價就達到30.67億元，該起拍起始價僅次于CBD核心區(qū)Z10地塊，折合掛牌出讓樓面價約1.08萬元/平方米。
位于大興區(qū)的有5塊，且多與住宅屬性相關(guān)，5宗地的建筑規(guī)模約為82.5萬平方米，而房山共有6宗地塊，總體的建筑規(guī)模達到107.6萬平方米，除了一宗為文化娛樂用地之外，其他也均為居住相關(guān)用地，顯然房山和大興區(qū)域依然是住宅用地的供給主力。但以上兩區(qū)域擠壓的庫存量使得業(yè)內(nèi)對該區(qū)域的土地并不看好。
土地市場全線低迷
據(jù)了解，大興、通州、昌平、順義、房山五個區(qū)供應(yīng)的土地供應(yīng)量在最近3年占到了全市住宅土地供應(yīng)量的68.1%。其中，房山更是位居土地供應(yīng)的榜首，該區(qū)域最近3年住宅類地塊供應(yīng)達到了598萬平方米，占全市住宅土地供應(yīng)量的19.1%。
事實上，土地成交面臨較大壓力的并不僅僅是北京，全國的土地交易都不理想，11月份，全國主要35個熱點城市在土地出讓中，因各種原因?qū)е碌牧髋�、流�?biāo)地塊達到117宗，流標(biāo)土地的規(guī)劃建筑面積達到1580萬平方米。從土地流拍、流標(biāo)的數(shù)量上看，比10月份的22宗，增加了432%。
張大偉表示，不高是土地市場低迷的主要原因。除了拿地速度放緩之外，已成交的土地也明顯放緩了開工的腳步。粗略計算，如果按照前10個月全國16.5萬公頃的未開工住宅用地以及1.5的容積率，約將帶來24.75億平方米的住宅供應(yīng)。而今年1-10月，全國商品房銷售面積約8億平方米。按照目前的銷售速度，未來存量的土地還需要30個月以上的時間來消化。
另外，北京市土地整理儲備中心公告顯示，在28宗等待入市的土地中，2010年供地大戶大興和房山仍居其首。張大偉表示，在目前現(xiàn)金流緊張的情況下，該宗地的高總價嚇走了不少房企，2011年的優(yōu)質(zhì)地塊也難逃被冷落的命運。
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