土地出讓現(xiàn)高門檻 后期監(jiān)管日漸收緊違規(guī)銳減
2011-12-08 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
在房價(jià)迎來拐點(diǎn)之際，各地的土地出讓計(jì)劃頻現(xiàn)流標(biāo)。有跡象顯示，已有部分地方政府開始有所行動(dòng)。比如，杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)近期出臺文件，提出對經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)員工首套購房發(fā)放補(bǔ)貼;重慶重提購房退稅，強(qiáng)調(diào)對首次置業(yè)補(bǔ)貼;北京下調(diào)土地競買保證金并放寬交款時(shí)限，并放松土地出讓中關(guān)于保障房的配建條件等。
“前一個(gè)星期，出讓地塊的底價(jià)還不知道，前三天才公布，根本來不及準(zhǔn)備。所以貓膩也多。”朗詩集團(tuán)投資部經(jīng)理黃曉鈴說�？梢姷氖�，在有些城市的土地出讓過程中，出讓方會(huì)人為設(shè)置門檻。一位上市房企高管還提到，如果是內(nèi)定的話，開發(fā)商報(bào)名直接就被勸退，要么就在招標(biāo)文件上動(dòng)手腳，讓你來不及報(bào)名。
此番國土資源部網(wǎng)站掛出的《意見》還特別提到，要“推進(jìn)招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)和新設(shè)礦業(yè)權(quán)，深化土地和礦業(yè)權(quán)審批制度改革，嚴(yán)格實(shí)行審批接辦分離、網(wǎng)上報(bào)批、聯(lián)網(wǎng)審查、集體會(huì)審、限時(shí)辦結(jié)、結(jié)果公開，接受社會(huì)監(jiān)督”。
黃曉鈴12月7日稱，目前上海、杭州、南京等大城市的土地出讓制度相對比較規(guī)范，而部分中西部城市則不太規(guī)范。她舉例說，山西某市相關(guān)部門辦事效率比較低，從拿地到開盤要三年，有些項(xiàng)目等不及，可能沒拿到預(yù)售許可證就開始出售。拿到預(yù)售許可證后，價(jià)格可以再升回來。
黃曉鈴還提到，到部分城市拿地，開發(fā)商前期就要介入，要付錢辦好拆遷，因?yàn)楹芏喑鲎尩貕K都不是凈地，“有的定向給你，有的不拍給你，另外補(bǔ)一塊地作為拆遷費(fèi)償還給你。”據(jù)黃曉鈴介紹，在部分城市出現(xiàn)的土地出讓違規(guī)行為中，改變出讓用途較為常見。比如，工業(yè)園區(qū)的用地開發(fā)出大量的住宅。
不僅僅是出讓前，對于土地出讓后的監(jiān)管，此番《意見》也有提及：“建設(shè)用地出讓后，必須依法管控，不得擅自調(diào)整修改容積率指標(biāo)等土地出讓條件;依法改變土地用途和調(diào)整容積率指標(biāo)的，應(yīng)依法按照市場價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。”
此前，部分城市土地出讓中，更改容積率也并不少見。“和當(dāng)?shù)匾?guī)土局說一句就好了。比如某公司曾拿到一塊動(dòng)遷安置房地塊，但實(shí)在沒錢開發(fā)，政府就把安置房改成商品房，然后拿出售款付安置費(fèi)。”前述上市房企高管說。銀億集團(tuán)營銷總監(jiān)王士章12月7日稱，上海幾乎沒發(fā)生過擅自更改容積率的事，原則上更改要以樓板價(jià)補(bǔ)償。
不過，目前地方政府的松綁基本上沒有觸碰限購與限貸的調(diào)控紅線。業(yè)內(nèi)專家表示，預(yù)售資金監(jiān)管的立意在于控制開發(fā)商的現(xiàn)金流，防范爛尾樓的出現(xiàn)，使開發(fā)商利用預(yù)售資金拿地再開發(fā)等高風(fēng)險(xiǎn)行為受到監(jiān)管。
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