當(dāng)前市況下，不降價(jià)促銷，銷售肯定難有起色，但如果降價(jià)，一旦遭到業(yè)主退房，事情就更加復(fù)雜、棘手。導(dǎo)致了部分開發(fā)商忌憚?dòng)诮祪r(jià)后的退房麻煩，選擇暫時(shí)觀望，不敢貿(mào)然降價(jià)。一旦預(yù)期降價(jià)引發(fā)的退房非常激烈，大部分房企很可能會(huì)因此暫緩降價(jià)或者采用間接的緩和方式進(jìn)行促銷。這也使得2011年樓市調(diào)控效果出現(xiàn)的非常艱難。

　　據(jù)部分業(yè)主在購(gòu)房論壇上表示，由于順馳領(lǐng)海項(xiàng)目本月初下調(diào)了第五期和小六期住房的售價(jià)，部分房?jī)r(jià)最低售價(jià)降到13200元每平米。11月12日，部分業(yè)主聚集到領(lǐng)海售樓處進(jìn)行維權(quán)。由于當(dāng)時(shí)未能與相關(guān)代表達(dá)成一致意見，部分業(yè)主情緒失控，對(duì)售樓處模型沙盤進(jìn)行了打砸，一度造成售樓處正常接待客戶工作的中斷。

　　領(lǐng)海·朗文世家項(xiàng)目位于五環(huán)外，所屬路勁集團(tuán)。已經(jīng)開了四期，目前大幅降價(jià)房源為項(xiàng)目尾盤，推測(cè)為開發(fā)商清貨收官，回籠資金的策略。目前拋售房源大約30套左右(含一整棟)，之前賣過(guò)16000-18000�，F(xiàn)在147㎡房源最低13200。

北京一售樓處被砸
 

　　北京通州的華業(yè)東方玫瑰、珠江拉維、潤(rùn)楓領(lǐng)尚等多個(gè)項(xiàng)目的之前降價(jià)促銷也均出現(xiàn)了明顯的老業(yè)主鬧事維權(quán)現(xiàn)象，但是最后的結(jié)果是其中大部分都以開發(fā)商讓利補(bǔ)償為主。給市場(chǎng)帶來(lái)了不好的例證。很多在售意向降價(jià)的項(xiàng)目都出現(xiàn)了擔(dān)憂降價(jià)導(dǎo)致糾紛損壞品牌現(xiàn)象的考慮。

　　當(dāng)下在目前樓市接近拐點(diǎn)的情況下，降價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)糾紛的主要原因有三個(gè)：

　　一是：開發(fā)商定價(jià)隨意缺乏監(jiān)管，在房?jī)r(jià)中成本占比比較少，利潤(rùn)過(guò)高，部分項(xiàng)目預(yù)售周期過(guò)長(zhǎng)，比如北京通州很多項(xiàng)目從開盤的不到5000元短短幾年上漲大2萬(wàn)元。其中成本差別不大，房?jī)r(jià)過(guò)分偏離成本使得購(gòu)房者投資投機(jī)心理過(guò)盛。

　　二是：是開發(fā)商銷售過(guò)程中部分的部分違規(guī)行為或者承諾。三是：這么多年樓市的畸形發(fā)展，房?jī)r(jià)從來(lái)沒(méi)有真實(shí)跌價(jià)過(guò)，使得購(gòu)房者忽視了房屋作為商品不僅會(huì)漲更會(huì)跌。享受了多年泡沫與暴利的樓市，將投資賭在房子上的人們，在本輪調(diào)控中更應(yīng)該增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)了，那種只漲不跌的樓市博傻時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。

　　在目前市場(chǎng)的背景下，可以說(shuō)房?jī)r(jià)不僅能降，而且是必須降。從市場(chǎng)角度來(lái)看，作為一種商品房當(dāng)限購(gòu)限貸抑制需求后，從目前的庫(kù)存量來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)了相對(duì)過(guò)剩，所以必須降價(jià)促銷才能換得成交量。另外針對(duì)降價(jià)項(xiàng)目被砸售樓處等行為，需要依法辦事。

　　針對(duì)開發(fā)商也應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，避免捂盤惜售、盲目定價(jià)等違規(guī)行為，避免本輪調(diào)控再次成為空調(diào)。本輪房?jī)r(jià)只有跌到合理的水平，價(jià)格符合價(jià)值才能使得房地產(chǎn)繼續(xù)回到理性發(fā)展的道路。

　　北京中原市場(chǎng)研究部張大偉分析認(rèn)為：降價(jià)就鬧糾紛這個(gè)明顯不符合契約精神，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，購(gòu)房者并未平分利潤(rùn)給開發(fā)商，所以在下調(diào)的時(shí)候也很難要求開發(fā)商退差價(jià)。當(dāng)然目前處于調(diào)控初期，對(duì)于降價(jià)補(bǔ)償，開發(fā)商從維護(hù)品牌形象的考量接受協(xié)商的行為也可以理解。但是有可能對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)不好的示范。

　　從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，銷售萎縮、開發(fā)商的大部分資金來(lái)源都被約束，資金利用成本上漲，這使得降價(jià)求量已經(jīng)是唯一的辦法。而且房?jī)r(jià)下調(diào)也符合中央調(diào)控的精神。

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