中商集團進軍商業(yè)地產(chǎn)進行農(nóng)貿(mào)市場超市化改造
2011-11-10 來源：第一財經(jīng)日報 編輯：宋羽欣
10月29日，在湖南省張家界市舉辦的中國農(nóng)貿(mào)市場標準化改造高峰論壇上，與會學(xué)者們認為，通過優(yōu)化、改造農(nóng)產(chǎn)品流通渠道和流通方式，建立可追溯的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量信息管理體系，最終解決食物安全問題。
近年來，食品安全問題已成為政府、業(yè)界和消費者關(guān)注的焦點，作為農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈的環(huán)節(jié)之一，農(nóng)產(chǎn)品流通渠道改造是一個無法回避的長期課題。
一個被提及的案例是“農(nóng)貿(mào)市場超市的改造”模式——中商集團投資20億元，將張家界市中心城區(qū)最大的農(nóng)貿(mào)市場改造成一個城市綜合服務(wù)體。據(jù)介紹，近兩年中商集團在全國18個城市改造了20個標準化連鎖農(nóng)貿(mào)超市。
在做了4個商業(yè)地產(chǎn)項目后，中商集團董事長董國民發(fā)現(xiàn)，每個項目各不相同，卻無一例外都涉及“農(nóng)改超”，近年來食品安全警鐘不斷，而農(nóng)貿(mào)市場整改又是各地政府迫切之事，于是在后面項目的選址中，先談農(nóng)貿(mào)市場改造，再建中商廣場。
國內(nèi)“三農(nóng)”問題研究專家、農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟研究中心副主任趙長保說，政府主導(dǎo)型的“農(nóng)改超”模式失敗案例不少，在農(nóng)產(chǎn)品進入高價時代，資本和農(nóng)產(chǎn)品對接是有意義的嘗試。
但在他看來，考驗中商集團連鎖農(nóng)貿(mào)超市模式的還是成本控制，除了傳統(tǒng)的物業(yè)管理，中商集團還提出各種增值服務(wù)，如農(nóng)副產(chǎn)品“三包”(包檢、包退、包換)、每天3種特價菜(攤販損失由中商補貼)、創(chuàng)業(yè)基金幫助困難經(jīng)營戶等，但超市的租金收入是固定的，收支如何平衡是最大問題。
此外，從農(nóng)產(chǎn)品大流通系統(tǒng)的角度來看，“農(nóng)改超”還需要來自農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈上游生產(chǎn)、加工和物流配送等多環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)支持。
事實上，對農(nóng)貿(mào)市場的超市化改造，早幾年就已在廈門、重慶、成都等城市推進。以成都為例，改造模式主要有兩種：一種是BOT模式，由政府委托開發(fā)商開發(fā)或者改建，政府擁有產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商擁有一定年限的使用權(quán)。這種方式下，開發(fā)商將手中的使用權(quán)轉(zhuǎn)賣出來。
另一種是產(chǎn)權(quán)式，將農(nóng)貿(mào)市場等配套作為土地拍賣中規(guī)劃的條件，農(nóng)貿(mào)市場和其他商業(yè)地產(chǎn)一樣，產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)合一。董國民也表示，中商集團定位都在三四線城市，找到當(dāng)?shù)刈畲蟮霓r(nóng)貿(mào)市場就找到了城市最中心地塊，這是件一舉多贏的事情。
作為一個商業(yè)地產(chǎn)商，中商集團希望能借鑒萬達商業(yè)地產(chǎn)模式打造連鎖農(nóng)貿(mào)超市。“中商集團實行的農(nóng)貿(mào)市場超市化改造模式，符合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展以及城市發(fā)展趨勢，可與當(dāng)?shù)厣倘Πl(fā)展相融合。”商務(wù)部研究院消費經(jīng)濟研究部副主任趙萍說。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商關(guān)注農(nóng)貿(mào)超市的主要原因有：一是農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營管理權(quán)已經(jīng)從政府交接到了企業(yè);二是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資模式難以形成新的突圍;三是在高地價背景下，部分開發(fā)商借力農(nóng)貿(mào)超市進軍商業(yè)地產(chǎn)。
“從國外的經(jīng)驗來看，超市是農(nóng)產(chǎn)品進入消費者手中的最后一道關(guān)口，如英國就是將食品安全放在超市環(huán)節(jié)進行監(jiān)管的。”國內(nèi)“三農(nóng)”問題研究專家、中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院副院長鄭鳳田表示。
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