短短的一個多月時間,萬科一改上半年的低調(diào),在謀變的同時,依然強調(diào)要保持近九成為普通住房的比例,在拿地上,萬科仍以面向自住需求的主流住宅用地為主。
萬科一位內(nèi)部人士向記者表示,上半年主要城市土地溢價率已經(jīng)開始下降,但底價的調(diào)整還不明顯,隨著政策效果的進一步體現(xiàn),土地市場的調(diào)整還將延續(xù),特別是在一些房地產(chǎn)市場調(diào)整較深的城市。“3、4季度一般是各城市土地的供應(yīng)高峰,2011年下半年到2012年上半年,預(yù)計會出現(xiàn)相對較好的拿地機會。”
萬科上述人士表示,本輪拿地并未超過成本安全邊際,因為“不乏以底價成交的項目”。近來,萬科將合肥、西安、北京、太原、廣州等城市的十余個地塊收入囊中,總建筑面積超過百萬平方米。 一位接近萬科的地產(chǎn)人士則告訴記者:“控制成本是萬科本輪拿地堅持的一個原則,超出成本萬科肯定不會出手。”
就在兩個月前,萬科參與角逐北京南四環(huán)內(nèi)一住宅地塊時,因出價未超過9.4億元的招標底價而被淘汰出局。萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶對記者表示:“我們給出了預(yù)期中可以接受的價格。”實際上,萬科近期在北京拿下的4塊地折合樓面地價平均僅為1.01萬元/平方米,而廣州地塊樓面價為13536元/平方米,佛山地塊約為4333元/平方米。
其中北京豐臺郭公莊二期項目的成交樓面價僅8969元/平方米,同一區(qū)域其它項目的土地成本是約為1.6萬元/平方米。而與萬科廣州項目相近地段的一塊住宅用地去年12月出讓溢價接近2倍,樓面地價為20605元/平方米,與2010年相比,萬科拿地的樓面價降幅明顯。
在外界看來,8月作為萬科2011年拿地大戲的“開幕月”,在情理之中。萬科高層曾表示,鑒于認為上半年市場的調(diào)整才剛開始,由房屋市場傳導(dǎo)到土地市場還需要一段時間,因此上半年并沒有太積極拿地。
實際上,包括萬科總裁郁亮在內(nèi)的多位高層曾多次公開提及“下半年會加大土地儲備”。有數(shù)據(jù)顯示,上半年萬科按權(quán)益計算的新增項目規(guī)劃建筑面積約473萬平方米,較去年同期的893萬平方米,大幅下降47%。
此外,2010年年報顯示,萬科規(guī)劃中項目按權(quán)益計算的建筑面積為3640萬平方米,外界稱這僅僅可滿足2至3年的開發(fā)需求。萬科強調(diào)指出,這2到3年的項目資源保有周期,是萬科多年實踐證明可以滿足開發(fā)企業(yè)經(jīng)營和增長持續(xù)性的下限水平,也是可以實現(xiàn)最大住房供應(yīng)能力的最優(yōu)水平。
“2011年以來公司銷售狀況良好,目前的資金也比較充裕,這些因素有利于公司在變動的市場中更好地把握機遇。”萬科內(nèi)部人士對本報記者稱。此外,走戰(zhàn)略縱深,去二三線城市泡沫小的地方是郁亮公開討論的萬科轉(zhuǎn)型方向之一。他稱,公司越大,受行業(yè)波動的影響越大,應(yīng)該去找波動最小的業(yè)務(wù)。
萬科內(nèi)部人士向本報記者表示,截至2011年中期,公司現(xiàn)房庫存的比例僅為2.8%,結(jié)構(gòu)比較健康。盡管如此,公司謹慎拿地的原則不會發(fā)生任何變化,并不會將項目的盈利空間建立在未來房價大幅上漲的基礎(chǔ)上。
業(yè)內(nèi)人士表示,定位為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的“制造業(yè)企業(yè)”的萬科,以快速開發(fā)為主要的經(jīng)營策略,通過提高周轉(zhuǎn)率來提升收益率。因此,土地成本的變化會影響產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)以及價格的調(diào)整,這也是政策調(diào)控下不得不作出的改變。
在近期拿下的地塊中,大部分需配建限價房、支付租金補償款及返還物業(yè),或者要求60%建90平方米以下套型面積。面對眾多的附帶條件,萬科向本報記者:在城市發(fā)展程度不斷提高以及國家大力興建保障房的背景下,純粹的住宅地出讓會越來越少,配建、舊改類項目增加是一種趨勢,萬科需要適應(yīng)這種變化。
一位地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴記者,此次萬科拿下的并非高端級別的“搶手貨”,土地成本得到有效控制,產(chǎn)品線也會相應(yīng)作出調(diào)整。
上述分析師表示,萬科此次拿地能夠以底價成交有其必然性,但更多是偶然性。他解釋道,在萬科以往參與競地時,地價被中小型開發(fā)商炒高的情況并不少見。而目前,有充足的資金,且能夠與萬科一起競地的開發(fā)商并不多。另外,與萬科實力相當?shù)拈_發(fā)商拿地任務(wù)已經(jīng)完成得差不多。
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