全國土地市場進(jìn)行一場“底價(jià)時(shí)代”的華麗轉(zhuǎn)身
2011-09-24 來源：中國經(jīng)營報(bào) 編輯：宋羽欣
土地市場的冷熱程度常常被稱為樓市的“風(fēng)向標(biāo)”，在號稱“金九銀十”的傳統(tǒng)房地產(chǎn)旺季來臨之時(shí)，地方政府土地部門正在試圖改變“風(fēng)向”。
進(jìn)入9月以來，各地都加快了拍地的步伐，但籠罩在土地市場上的低迷氣氛并未打破，地方政府所寄予希望的土地財(cái)政也將經(jīng)歷嚴(yán)峻的考驗(yàn)。從“地王時(shí)代”到“底價(jià)時(shí)代”，樓市宏觀調(diào)控近一年之后，中國土地市場正在用低迷的成交來證實(shí)這一周期的變化。
9月中旬，長沙6幅土地掛牌轉(zhuǎn)讓，其中4幅底價(jià)成交，而此前的8月份，長沙土地市場剛剛迎來了住宅用地零成交的尷尬。但冷落的土地交易市場顯然未能阻止地方政府推地的熱情。長沙在9月份推出聲勢浩大的千畝土地供應(yīng)計(jì)劃，僅大河西的7幅土地“底價(jià)”總計(jì)就超過40億元。
9月的長沙秋意正濃，此前的8月份，長沙供地19宗，但僅有4宗以低價(jià)成交，其中3宗為工業(yè)用地，一宗為商業(yè)辦公用地，住宅用地成交為零。“我們8月份的住宅用地供應(yīng)是經(jīng)過調(diào)整的，這主要是市場因素。”長沙市國土部門一位人士告訴記者，由于市場低迷，很多計(jì)劃都被推遲了。
放量供地
“經(jīng)過7、8月的低量供應(yīng)、低量成交后，大部分地方政府都沒有完成既定的土地供應(yīng)計(jì)劃，顯然是希望通過金九銀十的旺季來進(jìn)行沖刺。”東銀地產(chǎn)土地研究部負(fù)責(zé)人趙鵬表示，包括長沙、重慶等地的地方土地部門前段時(shí)間都做過一些摸底調(diào)查，他們一致認(rèn)為，9月份開始，那些資金鏈相對充裕的開發(fā)商有了強(qiáng)烈的拿地意向，“所以這一輪的放量供地應(yīng)是各地?fù)?quot;客戶"的集中表現(xiàn)”。
但推遲供地的長沙國土部門并沒有閑著。“前段時(shí)間長沙專門組織了15塊土地去博鰲論壇進(jìn)行土地推介和招商，接下來將會(huì)有大量土地面市。”上述長沙國土部門人士表示，一次推出千畝以上土地的計(jì)劃只是其中一部分。
9月5日，蘇州13宗地塊進(jìn)行了公開拍賣，其中8宗地塊均因只有一家參與競拍而底價(jià)成交，總土地面積約為60.46萬平方米，成交總額僅約12億元。9月1日，南京國土局土地拍賣，來到現(xiàn)場拿地的代表總共不超過10人;被拍賣的6幅地塊中，有5幅地塊均以底價(jià)成交，另一幅流拍;同樣在9月1日，廣州市出讓9塊土地，在短短8分鐘內(nèi)，其中的8幅地塊便已經(jīng)被“瓜分”完畢，平均1分鐘賣出1幅地塊。9塊地中，有8塊以底價(jià)成交;9月2日，揚(yáng)州土地拍賣6幅地塊全部以底價(jià)成交。
相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入9月份以來，10個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市均有住宅用地入市，其中重慶供應(yīng)量達(dá)96萬平方米，為本月供應(yīng)量最大的城市。截至9月20日，10個(gè)重點(diǎn)城市除南京外均有住宅用地成交，其中上海以116萬平方米的成交量居首位。1月至8月，10個(gè)重點(diǎn)城市累積供應(yīng)量均過百萬平方米，其中天津、重慶分別達(dá)到914萬平方米、904萬平方米，位居前兩位。
底價(jià)時(shí)代
然而，擺在地方政府面前的客觀事實(shí)是，在中央決心調(diào)控房地產(chǎn)的市場的大背景下，土地市場遭受的沖擊不亞于樓市，9月剛剛開始，多個(gè)城市土地市場有價(jià)無市的現(xiàn)象已頻頻出現(xiàn)。
“現(xiàn)在想買地的人也不少，但都異常謹(jǐn)慎，再也不是那個(gè)有地就搶的時(shí)代了。”在湖南做開發(fā)的梁坤透露，上個(gè)月的一場招標(biāo)會(huì)，原本有十多家公司有意參拍的一幅土地，到真正推出的時(shí)候，只有一家公司到場，“只能是底價(jià)成交了。”
這種持續(xù)的低價(jià)成交局面也拉低了土地市場價(jià)格。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月，全國133個(gè)城市，平均樓面地價(jià)為1203元/平方米，環(huán)比下降了6%，其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為1619元/平方米，環(huán)比下降了9%，而平均溢價(jià)率持續(xù)維持在8%的低水平，較7月減少了5個(gè)百分點(diǎn)。
“現(xiàn)在出現(xiàn)的底價(jià)時(shí)代主要是市場供求平衡導(dǎo)致的。”在趙鵬看來，這樣的格局并不是說土地市場的調(diào)控已收到成效，“只是需求和供應(yīng)都暫時(shí)被抑制了。”
“這種格局也許并不會(huì)長久。”成都天愛地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理何欣表示，底價(jià)時(shí)代雖然是房地產(chǎn)企業(yè)的抄底良機(jī)，但中小房企開始選擇離場的同時(shí)，大型房企并未放棄拿地，在各地城市化繼續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)在其中的角色和發(fā)展趨勢依舊沒有改變的情況下，“隨著9月份開始大型房企紛紛抄底，溢價(jià)的頻頻出現(xiàn)并非沒有可能。”
廣州、南京等地土地市場的困境只是全國的一個(gè)縮影。接二連三的土地拍賣會(huì)傳遞一個(gè)信號土地市場從“地王時(shí)代”演變成了“底價(jià)時(shí)代”。
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