限購(gòu)令“疑云”加重觀望 大企業(yè)趁機(jī)低價(jià)拿地
2011-09-10 來源：廣州日?qǐng)?bào) 編輯：宋羽欣
“金九銀十”前夕，全國(guó)土地市場(chǎng)邁進(jìn)底價(jià)時(shí)代：8月31日，上海20億元出讓四宗地，均以底價(jià)成家;9月1日，在廣州最大規(guī)模的賣地會(huì)上，9分鐘賣9塊地，8塊以底價(jià)成交。
中國(guó)指數(shù)研究院有關(guān)專家分析認(rèn)為，影響8月的住宅用地成交量下滑的主要原因在于“限購(gòu)令”的不斷延伸;在調(diào)控持續(xù)深入的背景下，市場(chǎng)低迷、信貸收緊等因素使得開發(fā)商手中的資金趨緊，低溢價(jià)率成為常態(tài)，多數(shù)地塊以底價(jià)成交。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，本月10重點(diǎn)的城市均有住宅用地入市，但和上月相比無一城市供應(yīng)量過百萬。其中重慶供應(yīng)量達(dá)96萬平方米，為本月供應(yīng)量最大的城市。1月至8月，深圳、廣州、南京、上海、重慶5城市住宅用地累積供應(yīng)量超過去年同期，同比漲幅分別為515%、89%、56%、26%、1%;10重點(diǎn)城市累積供應(yīng)量均過百萬，其中天津、重慶分別達(dá)到914萬平方米、904萬平方米，位居雙雄。但天津與去年同期相比減少61%，也是同比減少最多的城市。
在中央決心調(diào)控房地產(chǎn)的市場(chǎng)的大背景下，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“龍頭”的土地市場(chǎng)直接受到?jīng)_擊和影響，開發(fā)商的拿地態(tài)度越發(fā)謹(jǐn)慎，多個(gè)城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)有價(jià)無市現(xiàn)象。
與此同時(shí)，9月10日重點(diǎn)的城市除南京外均有住宅用地成交，其中上海以116萬平方米的成交量居首位。1-8月，10重點(diǎn)城市中，僅深圳、廣州、南京、上海4城市成交量超過去年同期，同比漲幅分別為410%、208%、38%、30%;除廣州、深圳外均累積成交量過百萬，其中天津?yàn)槔塾?jì)成交量最大的城市，累積成交面積達(dá)789萬平方米，但與去年同期相比，減少62%。
土地市場(chǎng)8月現(xiàn)"拐點(diǎn)" 底價(jià)成交成主流
“金九銀十”前夕，全國(guó)土地市場(chǎng)邁進(jìn)底價(jià)時(shí)代：8月31日，上海20億元出讓四宗地，均以底價(jià)成交;9月1日，在廣州最大規(guī)模的賣地會(huì)上，9分鐘賣9塊地，8塊以底價(jià)成交。和訊房產(chǎn)分析，今年上半年，房企拿地資金規(guī)模明顯縮減，多集中在50億元以下，僅萬科、保利、中海三家半年拿地金額超百億。
除了個(gè)別激進(jìn)型的房企，不少房企采取了不拿地少拿地來分散風(fēng)險(xiǎn)，使得8月全國(guó)住宅類用地平均溢價(jià)率僅為10%，同比下滑13個(gè)百分點(diǎn)。土地市場(chǎng)的冷清讓依賴土地財(cái)政的地方財(cái)政面臨壓力，全國(guó)不少重點(diǎn)城市前8月的土地出讓金收入均出現(xiàn)了明顯下滑，個(gè)別僅為2010年的四成。
亞太城市發(fā)展研究會(huì)政策研究中心主任謝逸楓認(rèn)為，廣州本次拍賣市場(chǎng)的零舉牌，意味著廣州土地市場(chǎng)遭遇“拐點(diǎn)”。
8月全國(guó)住宅類用地平均溢價(jià)率10%
8月份，全國(guó)133個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1203元/平方米，環(huán)比下降6%;其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為1619元/平方米，環(huán)比下降9%，同比上漲6%。全國(guó)133個(gè)城市土地平均溢價(jià)率持續(xù)維持在低水平(8%)，較上月減少5個(gè)百分點(diǎn)，同比減少13個(gè)百分點(diǎn)。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)133個(gè)城市單位住宅類用地成交量在8月達(dá)到最低，成交面積2018萬平方米，同比減少14%。
各大城市前8月土地收入明顯下降
在廣州，財(cái)政部門透露，上半年廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入163.12億元，同比減收33.75億元。數(shù)據(jù)顯示，從今年前8月京滬廣深以及其他7個(gè)重點(diǎn)城市大半數(shù)土地出讓金收入同比都出現(xiàn)了明顯下跌，其中跌幅最多的達(dá)四成。
北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同認(rèn)為，廣州市要完成全年646.5億元土地出讓金計(jì)劃存在很大難度。土地市場(chǎng)的冷清已經(jīng)直接影響了各地的土地財(cái)政。
二、三線樓市調(diào)控應(yīng)防止“拉鋸戰(zhàn)”
從7月份國(guó)務(wù)院提出在房?jī)r(jià)上漲過快的二、三線城市也要采取限購(gòu)措施以來,二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上一直籠罩著限購(gòu)令“疑云”。
部分城市限購(gòu)令的實(shí)施確實(shí)對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲起到了作用。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),山東年初實(shí)行限購(gòu)的濟(jì)南、青島兩市7月份房?jī)r(jià)相比年初分別上漲1.9%和1.2%,在山東省內(nèi)漲幅靠后。正是擔(dān)心限購(gòu)令實(shí)施后房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)的變化,一些房地產(chǎn)商已開始加大促銷力度。在山東淄博、煙臺(tái),不少樓盤以優(yōu)惠方式加快出貨。一些樓盤銷售人員已催促購(gòu)房者趕在限購(gòu)令前出手。
分析認(rèn)為,在差別化房貸政策、限購(gòu)令、加大保障性住房建設(shè)、提高二手房出讓成本等一系宏觀調(diào)控政策下,總體來看,一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的二、三線城市房?jī)r(jià)正在溫和上漲,對(duì)這些城市的樓市調(diào)控政策需要更加清晰,防止購(gòu)房者持續(xù)觀望,開發(fā)商短期以價(jià)換量,從而使得這些城市的樓市調(diào)控陷入一場(chǎng)“拉鋸戰(zhàn)”。
萬科近期在土地市場(chǎng)上頻頻現(xiàn)身。9月2日，萬科金地聯(lián)合體以17.05億元拿下北京大興舊宮地塊。近半個(gè)月內(nèi)，萬科分別在北京房山、豐臺(tái)、大興連拿3塊土地。規(guī)劃面積總計(jì)366264平方米，土地出讓金27.64億元。
“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，萬科在京的連續(xù)拿地行為可能會(huì)預(yù)示著部分資金充裕的大型房企對(duì)于未來一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。
北京、杭州乃至全國(guó)的土地市場(chǎng)都可以用愁云慘淡來形容，底價(jià)成交成為主流。
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