二三線土地屢現(xiàn)流拍 凸顯高地價(jià)下的土地僵局
2011-09-08 來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 編輯：狄海霞
萬科董秘譚華杰近日公開表示，未來一些受調(diào)控影響較大的城市，土地市場也可能會(huì)出現(xiàn)機(jī)會(huì)，萬科會(huì)在謹(jǐn)慎投資的原則下保持關(guān)注。業(yè)內(nèi)對(duì)此認(rèn)為是萬科出手購地的一個(gè)信號(hào)。
似乎土地真的便宜了。但不少開發(fā)商的投資部門實(shí)操手透露，成交均價(jià)和溢價(jià)率的變化，可能是出讓底價(jià)下調(diào)，也可能是土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、性質(zhì)所致。地方政府地價(jià)不讓步，或許才是土地成交量下調(diào)的一個(gè)更為重要的原因。
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份，全國133個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1203元/平方米，環(huán)比下降6%;其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為1619元/平方米，環(huán)比下降9%。平均溢價(jià)率持續(xù)維持在低水平(8%)，較上月減少5個(gè)百分點(diǎn)。
高底價(jià)導(dǎo)致低溢價(jià)率?
8月底，繼6月后，上海再次迎來較大幅數(shù)土地出讓，其中有單日共有7幅不同性質(zhì)的用地出讓，出讓面積合計(jì)高達(dá)22.17萬平方米，其中純宅地1幅，面積達(dá)12.02萬平方米。旭輝集團(tuán)以總價(jià)27352萬元，樓板價(jià)5181元/平方米獲得嘉定新城高臺(tái)路南、云谷路以西(A14-1)地塊。中原研究咨詢部報(bào)告指出，7幅地塊溢價(jià)率都不高，除了調(diào)控因素外，比以往略高的土地出讓底價(jià)也起到了很大作用。
據(jù)中指院數(shù)據(jù)，全國133個(gè)城市單位住宅類用地成交量在8月達(dá)到最低，成交面積2018萬平方米，底價(jià)成交和低溢價(jià)率普遍被視作地價(jià)走低的重要表現(xiàn)，但實(shí)際上，可能并非如此。同比減少14%。報(bào)告指出，全國土地市場各項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)下降，大批地塊流拍。
近日，浙江嘉興包括兩幅住宅用地和商業(yè)用地、商辦用地各一幅，均為無競爭幾近底價(jià)出讓。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士分析，兩幅出讓的宅地掛牌起始樓板價(jià)分別為4890元/平方米和4932元/平方米，和周邊在售房價(jià)相比，這個(gè)底價(jià)并不低，如果房價(jià)不漲，利潤空間有限。兩幅無競爭的宅地最終成交樓板價(jià)均只比底價(jià)高出5元/平方米。
9月5日下午，蘇州市國土資源局對(duì)13宗地塊進(jìn)行公開拍賣。其中，4宗地塊進(jìn)入最終競拍，8宗地塊因僅有一家參與競拍而底價(jià)成交，1宗因無人競拍而流拍�？偼恋孛娣e約為60.46萬平方米，成交總額13.5058億。關(guān)注此批土地出讓的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“價(jià)格不便宜。”
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，2011年1月21日，綠地集團(tuán)以3.13億元的價(jià)格競得嘉定區(qū)一商住用地，成交樓板價(jià)僅為4533元/平方米。相比之下，此次推出兩幅含居住性質(zhì)的地塊起拍樓板價(jià)已經(jīng)較半年前的成交樓板價(jià)分別高出了近15%和32%，“地塊底價(jià)成交的局面并不讓人意外，價(jià)格還是在往上走”。這樣的情況也出現(xiàn)在二三線城市。
地方政府與開發(fā)商：誰先讓步
旭輝集團(tuán)副董事長林偉日前在唐山灣生態(tài)城英倫小鎮(zhèn)項(xiàng)目開工儀式上透露，集團(tuán)將逐步實(shí)現(xiàn)“環(huán)渤海”戰(zhàn)略布局，同時(shí)不斷擴(kuò)充集團(tuán)土地儲(chǔ)備量。但不同企業(yè)的發(fā)展階段不同，目前更多地產(chǎn)企業(yè)選擇繼續(xù)觀望，出手者寥寥。
決定這個(gè)僵局的關(guān)鍵因素，就在于土地出讓底價(jià)的高低。但地方政府主動(dòng)大幅下調(diào)的可能性似乎也很小。
國土資源部近期對(duì)需報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地的城市范圍進(jìn)行了調(diào)整，國務(wù)院上收22城市建設(shè)用地審批權(quán)。分析人士認(rèn)為，22個(gè)城市建設(shè)用地審批權(quán)上收國務(wù)院，將使大部分開發(fā)商獲取土地的難度大幅提高，進(jìn)而打擊開發(fā)商進(jìn)入三線城市的信心。而上述開發(fā)商投資部人士則表示，這反而令地方政府主動(dòng)下調(diào)地價(jià)的動(dòng)力進(jìn)一步降低，地方手上能夠運(yùn)作的土地資源空間被壓縮，更令地方政府難下決心。
另一方面，土地財(cái)政壓力巨大的大部分地方政府，土地收入至今都未能達(dá)到去年同期水平，今年的土地收入希望都押在了下半年。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2011年前8月上海土地出讓金743.1億元，位列全國第一，但僅為去年全年的48.4%。北京土地收入相當(dāng)于去年的41.0%。絕大多數(shù)城市都不如人意。“這種情況下，地方政府何來降低地價(jià)的動(dòng)力。”這位開發(fā)商人士直言。
“萬科的判斷不能代表全部，而且注意，譚董秘說的是"可能"，不是一定。”滬上某知名開發(fā)商的投資拓展部人士直言，在他看來，現(xiàn)在大部分地方的土地還是太貴，底價(jià)基本上沒有下調(diào)，不少地方還在持續(xù)上調(diào)。
客觀而言，與市場高峰時(shí)期相比，目前土地市場確實(shí)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)低谷，對(duì)確需增加土地儲(chǔ)備的開發(fā)商而言，是個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。
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