保障房建設(shè)將加速擴(kuò)張 一路轉(zhuǎn)負(fù)再現(xiàn)資金瓶頸
2011-09-08 來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 編輯：狄海霞
根據(jù)北京市土地整理儲備中心出讓信息粗略統(tǒng)計，2010年出讓的80宗居住用地中，超過20宗明確了要配建限價商品房、公租房、廉租房，少量地塊還要求配建回遷房等。
9月6日，北京房山長陽地塊的競價現(xiàn)場，參與競標(biāo)的企業(yè)均對主持人的報價毫無反應(yīng)，該宗地最終以網(wǎng)上的最高報價6.09億元被北京市天資置業(yè)有限公司競得。值得注意的是，該地塊18.9萬平方米的規(guī)劃建筑面積中包括5萬平方米限價房和4萬平方米回遷房。保障性住房面積接近出讓面積的50%。
調(diào)查顯示，保障房依然面臨開工之后投資不足的融資瓶頸，而各地保障房用地開路的做法，又進(jìn)一步壓縮了商品房投資的空間，導(dǎo)致整體上房地產(chǎn)投資增速放緩。
莫尼塔投資發(fā)展有限公司等機(jī)構(gòu)報告認(rèn)為，保障房面臨“投資拉動”陷阱，即實(shí)際投資水平與在建水平明顯背離，“快速開工，有限投資”，其對于年度GDP的貢獻(xiàn)或許不如預(yù)期的那么明顯。
2011年北京市的保障房建設(shè)目標(biāo)是，新開工建設(shè)、收購各類保障性住房20萬套、竣工交用10萬套。截至7月底，北京保障房實(shí)現(xiàn)開工約14.2萬套，完成全年任務(wù)的71%。北京市住建委稱，將力爭到9月底前，提前兩月實(shí)現(xiàn)2011年20萬套保障房全面開工的任務(wù)。
北京并非個案。根據(jù)莫尼塔機(jī)構(gòu)在北京、重慶、蘭州和南京等地的實(shí)地調(diào)研，一些地方在中央下達(dá)的任務(wù)基礎(chǔ)上，主動上調(diào)了開工目標(biāo)。本報記者在西安市房管局了解到，西安在8月底實(shí)現(xiàn)新建8.29萬套保障房工程全部開工。為此西安市規(guī)定不落實(shí)保障房用地的，不得供應(yīng)其他住宅用地。
1000萬套保障房曾被認(rèn)為是一個不可能完成的任務(wù)。但記者的調(diào)查顯示，全國各地保障房開工在下半年進(jìn)入了白熱化階段，部分地方甚至提高了保障房開工指標(biāo)。
莫尼塔認(rèn)為，2011年保障房開工總數(shù)甚至很可能會超過1000萬套的目標(biāo)。但該機(jī)構(gòu)同時指出，資金問題仍是限制保障房順利進(jìn)行的主要瓶頸。
根據(jù)海通證券分析師涂力磊的測算，2011年保障房至少有8000億元的資金缺口。而莫尼塔的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于融資渠道仍然有限，融資成本的限制，以及公租房模式的不健全，使得保障房建設(shè)仍然存在較為明顯的資金瓶頸。資金瓶頸將限制保障房對實(shí)際投資的拉動作用。
“看保障房對投資的拉動，主要角度是產(chǎn)能。但房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資中，設(shè)備購置增速并沒有明顯超過投資增速水平，即產(chǎn)能并沒有出現(xiàn)明顯加速擴(kuò)張情況。”莫尼塔分析師王沛表示，保障房目前存在快速開工、有限投資的狀況，對整體宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動作用有限。
北京為例，根據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，進(jìn)入2011年，北京超六成的住宅用地，都需要配建保障房，且配建比例有增加的趨勢。據(jù)記者了解，部分出讓地塊的保障房配建比例被臨時提高，個別項(xiàng)目保障房配建甚至遠(yuǎn)超商品房。一位不愿透露姓名的開發(fā)商對記者表示，在政策高壓下，保障房供地任務(wù)一定可以完成。
興業(yè)證券分析師張憶東指出，2011年二季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資支出明顯收縮。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流出/總資產(chǎn)比例達(dá)到了2009年二季度以來的最低值，僅略高于2008年的水平。經(jīng)營性支出中，購買商品現(xiàn)金支出987億元，環(huán)比下降21%，同比下降8%。
多地土地市場信息顯示，受到地產(chǎn)調(diào)控政策影響，開發(fā)商購地?zé)崆闇p弱，土地出讓金增速處于較低水平。此外，保障房需要開發(fā)商墊資，利潤率收窄，開發(fā)商參與保障房建設(shè)的意愿可能會出現(xiàn)下滑。這將影響保障房整體融資規(guī)模，進(jìn)而影響到保障房的建設(shè)進(jìn)度。
北京亞豪市場總監(jiān)郭毅擔(dān)心的是，商品房投資不足，一旦調(diào)控政策有所松動或者退出，商品房將再度面臨緊缺的局面，房價必然上漲。
莫尼塔認(rèn)為，如果將2010年和2011年保障房開工水平剔除的話，5月商品房新開工累計同比增速已經(jīng)轉(zhuǎn)負(fù)，7月商品房新開工增速已下滑至-9%，預(yù)計四季度房地產(chǎn)投資增速可能下探至21%左右。保障房開工速度上升的背后，可能暗藏著商品房開工增速放緩的風(fēng)險。
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