房地產(chǎn)市場秘密游戲 浮出水面的樓市“樣本”
2011-08-19 來源：未知 編輯：宋羽欣
林先生是來自廈門的眾多小房企掌門人之一。一年多前，也就是本輪房地產(chǎn)調(diào)控起始期，他以1億元自有資金操盤一個房地產(chǎn)項目，地價3億元。
彼時，根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商已經(jīng)不能通過銀行貸款獲得土地款，他無奈以36%的年利率向民間高利貸借款2億元，拍下該地塊。誰料到，更嚴(yán)厲的信貸政策接踵而至，以土地抵押向銀行貸款的希望瞬間化為泡影。
在年支付利息高達7200萬元的窘境下，一年多過去了。8月17日，林先生的項目沒有任何開工計劃，卻已經(jīng)支付了超過1億元的高利貸利息。
但記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，如果僅僅是信貸緊縮，林先生的項目還不至于擱置到現(xiàn)在。通過細算一筆賬，開發(fā)商在房地產(chǎn)市場的秘密游戲浮出水面。
“大不了不做房地產(chǎn)了。”
本輪房地產(chǎn)調(diào)控已一年有余，且力度層層加碼毫無松動跡象。時至今日，在償債成本過高、樓盤銷售遇阻等層層重壓之下，大量中小房地產(chǎn)企業(yè)將在未來數(shù)月以各種形式退出房地產(chǎn)業(yè)。林先生就是其中的一個“樣本”。
“在樓市熱銷的周期，開發(fā)商拿地時對地價的測算是基于房價上漲而得出來的。”林先生表示。比如一個地價3億元的項目，15萬平方米的建筑面積，樓面土地價是2000元/平方米，加上2500元/平方米建筑成本(包括市政、公共設(shè)施、綠化)，各種稅收成本約1000元/平方米，如果加上高利貸融資成本折進來的1000元/平方米，其總成本就在6500元/平方米。這還不包括一些設(shè)計費用、銷售代理費用等。
2010拿地的時候，周邊房價是6000元/平方米，而他對前景的估計一定是未來可以賣到至少8000元/平方米才有利可圖。但不幸的是，宏觀調(diào)控到來，房價沒有任何上漲的跡象。這才是林先生項目擱置，或很多項目未來可能爛尾的真實原因。
當(dāng)記者詢問林先生“如果房價在未來一年不上漲，他會如何選擇”時，他笑稱大不了不做。
借高利貸，倒閉，或者退出
數(shù)據(jù)顯示，即使是在房企集中度升到最高的2010年，萬保招金率領(lǐng)的百強房企，其合計實現(xiàn)銷售額14360億元，也僅占全國商品房銷售額的27.4%。業(yè)內(nèi)人士稱，中國二、三、四線城市仍有50%的房地產(chǎn)項目存留在中小房地產(chǎn)企業(yè)手中。
“開發(fā)商已經(jīng)充分認識到，此輪調(diào)控，政府不把房價調(diào)整下來決不會收手。而調(diào)控的重要策略就是在資金上把開發(fā)商逼到墻角。從貸款到境外融資，再到信托產(chǎn)品，層層收緊，開發(fā)商目前除了高息向民間資本借貸外，幾乎已經(jīng)無錢可找。最終只能選擇降價回款。”中原地產(chǎn)董事局主席黎明楷向記者表示。根據(jù)記者的調(diào)查，中國房地產(chǎn)市場類似林先生這樣的中小房企大量存在。
開發(fā)商的另一個選擇是倒閉或退出
“2011年下半年，中小房企將不可避免地遭遇資金鏈危機，他們或降價賣房，或把項目公司轉(zhuǎn)讓他人。因為項目仍然存在，市場上看不到明顯的破產(chǎn)或倒閉的企業(yè)集中出現(xiàn)，但這些小企業(yè)其實就是因為資金危機，變相退出了市場。”一位金融業(yè)高層向記者表示。
在8月17日舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，住建部政策研究中心副主任秦虹也認為，大量發(fā)行貨幣的周期已經(jīng)結(jié)束，持續(xù)緊縮的貨幣政策令銀行貸款在相當(dāng)長一段時間內(nèi)不會再為房地產(chǎn)帶來充裕資金，中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈勢必將越來越緊，并有可能斷裂。
“有時候，一個企業(yè)倒閉還是不倒閉，就是差那么一口氣。”一位開發(fā)商稱。
這位開發(fā)商這樣告訴記者：“2008年時，開發(fā)商資金鏈也一度非常緊張，但隨著金融危機的發(fā)生，信貸閘門的打開，開發(fā)商的一口氣又緩過來了。但這一次，一年內(nèi)似乎看不到容得開發(fā)商緩口氣的機會。房地產(chǎn)業(yè)高杠桿的風(fēng)險這時候就體現(xiàn)出來了。”
經(jīng)濟學(xué)者巴曙松透露，一些做房地產(chǎn)開發(fā)的朋友私下表態(tài)，一旦限購取消，開發(fā)商會集中出貨，然后策略性退出房地產(chǎn)。
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