自2010年新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，沉寂多年的商業(yè)地產(chǎn)似乎迎來(lái)“春天”，號(hào)稱(chēng)“稀缺地段”、“千年難遇”的王府井商業(yè)地塊為何沒(méi)有誕生新“地王”，難道“春天”轉(zhuǎn)瞬即逝?業(yè)內(nèi)人士分析，除該地塊需另行解決回遷問(wèn)題、需整體持有不可散售等特殊因素外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金嚴(yán)重匱乏是根本原因，新“地王”沒(méi)有產(chǎn)生在情理之中，但國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)火熱仍將延續(xù)。

　　北京王府井商業(yè)地塊8月12日上午進(jìn)行招標(biāo)出讓?zhuān)�到�?chǎng)3家開(kāi)發(fā)商中王府井發(fā)展有限公司報(bào)價(jià)最高，為29.1億元，折合樓面單價(jià)約為每平米3.4萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)之前預(yù)期的每平米4萬(wàn)元至5萬(wàn)元。

　　北京市土地整理儲(chǔ)備中心工作人員告訴記者，8月12日下午對(duì)該地塊進(jìn)行評(píng)標(biāo)，招標(biāo)結(jié)果將另行公布。

　　當(dāng)日只有3家企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)，分別為泰康人壽(微博)保險(xiǎn)、北京國(guó)際信托和萬(wàn)通聯(lián)合體、王府井發(fā)展有限公司。本次出讓底價(jià)為27.93億元，其中泰康人壽保險(xiǎn)報(bào)價(jià)28.6億元，北京國(guó)際信托和萬(wàn)通聯(lián)合體報(bào)價(jià)28.7億元，王府井發(fā)展有限公司報(bào)價(jià)最高，達(dá)29.1億元，也僅高出招標(biāo)底價(jià)約1.17億元。

　　資金枯竭致新“地王”難產(chǎn)

　　中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷保持業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，目前僅做住宅業(yè)務(wù)已經(jīng)不足以達(dá)到這種優(yōu)化，企業(yè)的確需要納入更多的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。從全球趨勢(shì)上看，大的房地產(chǎn)企業(yè)都是做商業(yè)地產(chǎn)的，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)看到這種趨勢(shì)后也都紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。中原地產(chǎn)研究中心最新報(bào)告顯示，截至2011年上半年，北上廣深四大城市一、二手寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積約360萬(wàn)平米，與去年同期相比增加13%，而2011年上半年四大城市一、二手住宅的銷(xiāo)售面積為3353萬(wàn)平米，同比減少13%

　　中國(guó)證券報(bào)記者在招投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)看到，此次僅有三家企業(yè)投標(biāo)，與此前崇文門(mén)“地王”拍賣(mài)的33輪激烈競(jìng)拍場(chǎng)景形成鮮明對(duì)比。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉分析，本地塊最高出價(jià)為34200元/平米，相比上月出讓的崇文門(mén)地塊43228元/平米低了近萬(wàn)元，之前市場(chǎng)預(yù)測(cè)該地塊可能接近40億元。就目前的市場(chǎng)資金面和該地塊的各項(xiàng)特殊要求來(lái)看，其實(shí)也不算特別低。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅直言，“根據(jù)慣例，競(jìng)得土地后要一次性支付至少五成土地出讓款，在目前情況下，一下子拿出15億元對(duì)于任何企業(yè)都不是輕松的事情。”另有業(yè)內(nèi)人士分析，此地塊的后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)還至少需要30億元。

　　張大偉認(rèn)為，此次新“地王”未能產(chǎn)生，除了資金因素外，對(duì)于投標(biāo)人自身的資質(zhì)要求也很高。比如，要求投標(biāo)人要有引進(jìn)國(guó)際品牌的能力。中標(biāo)人還需要完成工商銀行王府井支行、北京市鐘表眼鏡公司和新北方旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展公司三家拆遷單位的回遷工作。“總共3228平米，按照每平米10萬(wàn)元計(jì)算，這部分成本就達(dá)3億左右。”

　　和此次的北京國(guó)際信托和萬(wàn)通地產(chǎn)聯(lián)合體一樣，同樣是考慮到資金量巨大等因素，7月6日北京市CBD的9塊商業(yè)地塊投標(biāo)主體多為由萬(wàn)科、SOHO中國(guó)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“混搭”中投公司、招商銀行、泰康人壽、中國(guó)人壽等金融企業(yè)組成的“投標(biāo)聯(lián)合體”。

　　商業(yè)地產(chǎn)“春天”料將持續(xù)

　　2011年限購(gòu)令開(kāi)始實(shí)施以來(lái)，住宅市場(chǎng)成交慘淡。與之鮮明對(duì)比的是，商業(yè)地產(chǎn)的“春天”似乎來(lái)了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛把眼光投向商業(yè)地產(chǎn)。張大偉認(rèn)為，雖然沒(méi)有新的“地王”產(chǎn)生，但國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)火熱仍將延續(xù)。

　　第一太平戴維斯、世邦魏理仕、戴德梁行、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)發(fā)布的二季度市場(chǎng)報(bào)告顯示，住宅市場(chǎng)受新政影響日益萎縮，但國(guó)內(nèi)商辦物業(yè)投資市場(chǎng)日趨活躍，北京、上海、廣州、深圳等城市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金及售價(jià)均有明顯上升。第一太平戴維斯北京研究及顧問(wèn)咨詢(xún)部董事王瓊稱(chēng)，當(dāng)前北京商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求局面將持續(xù)，下半年各核心區(qū)域的寫(xiě)字樓、商鋪等租售價(jià)格將繼續(xù)攀升。

　　企業(yè)需理智防“泡沫”

　　在商業(yè)地產(chǎn)升溫的同時(shí)，不少業(yè)內(nèi)人士也發(fā)出警告，稱(chēng)“商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是一個(gè)高門(mén)檻的游戲”。

　　郭增利表示，大批房企扎堆進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，勢(shì)必引起激烈的商業(yè)爭(zhēng)奪，短期內(nèi)會(huì)造成商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱。房企初涉商業(yè)地產(chǎn)，缺乏經(jīng)驗(yàn)，可能會(huì)出現(xiàn)所做的商業(yè)項(xiàng)目與區(qū)域匹配度偏低，投放量與市場(chǎng)需求不平衡等現(xiàn)象。

　　郭毅表示，“商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)跨度大，涉及面廣，需要有經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才，而目前國(guó)內(nèi)非常欠缺這方面人才。”他建議那些資金實(shí)力雄厚、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)研究充分，同時(shí)具備開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的房企進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，去年新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售驟減，資金回籠緩慢。尤其是今年，銀行信貸、海外融資等資金渠道被“封殺”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不多方尋找“外援”。

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