在銷售人員明確商鋪只有39年租賃權(quán)且沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的情況下，依然在開(kāi)盤當(dāng)天簽下所推出的大部分商鋪，開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)甚至已經(jīng)較開(kāi)盤時(shí)有了大幅度的提高。

　　同策咨詢顧問(wèn)有限公司張宏偉告訴記者，這種現(xiàn)象已不是個(gè)案，上海市中心一處地鐵附近只有大產(chǎn)權(quán)證的商業(yè)裙房，也被開(kāi)發(fā)商分割成若干小面積酒店公寓對(duì)外銷售，并且獲得了紅火的業(yè)績(jī)。

　　沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有物理分隔，僅僅只以一紙租賃協(xié)議，就要投資者投入至少25萬(wàn)元總價(jià)的資金，甚至有律師明確表示其法律上的有效性值得懷疑，但這樣的商鋪居然也會(huì)搶手——上海萬(wàn)航渡路商圈一處承諾租賃回報(bào)的商鋪，近來(lái)成為熱銷鋪。

　　39年租賃期商鋪居然熱銷

　　上述39年租賃權(quán)商鋪?lái)?xiàng)目位于萬(wàn)航渡路商圈，名叫“中華商城”，又名“東大門生活廣場(chǎng)”。在包括百姓網(wǎng)、趕集網(wǎng)、58同城和百度空間等多個(gè)網(wǎng)站都有這一項(xiàng)目發(fā)布的網(wǎng)絡(luò)信息和廣告。這些廣告給出了讓人動(dòng)心的承諾：“本項(xiàng)目包租10年，前5年回報(bào)率分別是6%、7%、8%、9%、10%，第5年還可選擇110%無(wú)條件回購(gòu);而后五年的回報(bào)率將不低于8%，第10年也可以選擇120%無(wú)條件回購(gòu)。”相對(duì)于如此優(yōu)厚的條件，投資者的起價(jià)卻只要25萬(wàn)元。

　　在取得上述商鋪?zhàn)赓U權(quán)之后，投資者才可以將商鋪出租給商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理公司，獲取上述項(xiàng)目的租金回報(bào)。

　　根據(jù)銷售人員以及廣告上的介紹，投資者花費(fèi)25萬(wàn)元以上投[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]資所獲得的商鋪使用面積大約在十多個(gè)平方米，但現(xiàn)場(chǎng)并不存在這種小面積商鋪。對(duì)此銷售人員的回應(yīng)是投資者所認(rèn)購(gòu)的商鋪不會(huì)進(jìn)行物理分隔，開(kāi)發(fā)商僅僅通過(guò)在平面圖紙上給商鋪編號(hào)碼的方式，來(lái)確認(rèn)兩間相鄰商鋪的使用權(quán)權(quán)屬。

　　在售樓處現(xiàn)場(chǎng)，銷售人員向記者證實(shí)，廣告中所提及的租金回報(bào)確實(shí)存在。投資者只要和香港一家商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司位于上海的分公司簽訂委托出租協(xié)議，即可得到上述投資回報(bào)。不過(guò)，她向記者澄清，花費(fèi)高達(dá)25萬(wàn)元以上總價(jià)購(gòu)買的并不是商鋪的產(chǎn)權(quán)，而僅僅是使用權(quán)。購(gòu)房者要和開(kāi)發(fā)商簽訂一份租賃協(xié)議，并據(jù)此租賃協(xié)議獲得39年期的商鋪?zhàn)赓U權(quán)。(租賃合同約定年限為20年，但合同內(nèi)會(huì)注明合同到期后自動(dòng)續(xù)期19年。)

　　而網(wǎng)上房地產(chǎn)也顯示，上述項(xiàng)目在初始銷售時(shí)就從未分割過(guò)商場(chǎng)。上海市靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心明確，如果商場(chǎng)原始設(shè)計(jì)沒(méi)有分割，在以后的銷售和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，也不能分割。

　　上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平表示，這樣的商鋪存在多處違法違規(guī)嫌疑：首先，合同法規(guī)定，合同訂立的有效時(shí)間不得超過(guò)20年，而這個(gè)項(xiàng)目的租賃使用時(shí)間長(zhǎng)達(dá)39年;其次，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部早在2001年就出臺(tái)規(guī)定，明確禁止售后包租行為以及分割轉(zhuǎn)讓商品房，而上述中華商場(chǎng)項(xiàng)目雖然沒(méi)有物理分割商鋪的實(shí)際形態(tài)，卻分割轉(zhuǎn)讓商鋪的使用權(quán)，這也是違規(guī)的。至于開(kāi)發(fā)商所說(shuō)和投資者簽訂的合同租期是20年，但約定20年后自動(dòng)續(xù)約19年的說(shuō)法，可以被看作故意規(guī)避有關(guān)法律規(guī)定，其租賃合同是否具有法律效力存在疑問(wèn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資瘋狂

　　然而令人驚訝的是，這樣一個(gè)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)、沒(méi)有明確的商鋪分隔，無(wú)法在實(shí)際商場(chǎng)內(nèi)確認(rèn)投資者權(quán)利，更有可能存在合同無(wú)效等多重法律風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，居然在開(kāi)盤當(dāng)天搶瘋了。銷售人員介紹說(shuō)，8月6日開(kāi)盤當(dāng)天就簽下二層商場(chǎng)的絕大多數(shù)。而在現(xiàn)場(chǎng)的銷控表中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也確實(shí)發(fā)現(xiàn)，二層商場(chǎng)的大部分商鋪都已有投資者進(jìn)行投資。由于簽得太好，銷售人員甚至說(shuō)，開(kāi)發(fā)商下一次推出的兩個(gè)樓層的商鋪?zhàn)鈨r(jià)，要比之前再升高一些。

　　上海同策咨詢機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉告訴記者，最近上海的商辦樓銷售確實(shí)火爆，商場(chǎng)和辦公樓相加，周成交量已經(jīng)和住宅接近。而在松江、普陀等多個(gè)區(qū)縣，上海的商場(chǎng)和辦公項(xiàng)目也賣得很好。和上述中華商城項(xiàng)目接近的盧灣區(qū)某個(gè)由商業(yè)裙房改建的酒店式服務(wù)公寓，盡管也沒(méi)有分割產(chǎn)權(quán)，但也賣得非常好。

　　早在2001年，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條就規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”第十二條也規(guī)定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。”

　　還有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，這樣一個(gè)無(wú)法確認(rèn)商鋪位置、沒(méi)有產(chǎn)權(quán)只有租賃權(quán)的商場(chǎng)，就算是開(kāi)發(fā)商“一鋪數(shù)租”，或許也沒(méi)人知道。

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