香港長江實業(yè)囤地長達五年 穩(wěn)坐地價60億元升值
2011-08-03 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
2006年年底，香港長江實業(yè)下屬公司以底價22億元獲得普陀區(qū)真如副中心啟動區(qū)A3-A6地塊。該地塊位于銅川路以北、曹楊路以東、規(guī)劃真華路以西、規(guī)劃固川路以南，地處上海真如城市副中心南部核心區(qū)。該項目也是上海中環(huán)區(qū)域內(nèi)面積最大的城市綜合體項目。
據(jù)長江實業(yè)執(zhí)行董事黃思行介紹，普陀區(qū)真如城市綜合體項目命名為“高尚領(lǐng)域”。該項目占地面積約19.7公頃，地上、地下總建筑面積達114萬平方米。其中，商業(yè)購物面積約20萬平方米。該項目建成后，將包括商場、酒店、寫字樓、公寓和住宅等不同業(yè)態(tài)。其中，A5地塊上將建一幢320米高的超高商業(yè)建筑，堪稱“滬西第一樓”，未來將成為該區(qū)域的地標性建筑。
“進度令人滿意”
在開發(fā)周期上，據(jù)黃思行介紹，該項目目前已全面施工，首期預計于2012年投入使用，整個項目預計于2018年落成。長江實業(yè)執(zhí)行董事趙國雄也表示，包括真如地塊在內(nèi)的3個項目“自動工以來進度令人滿意”。
據(jù)了解，真如城市副中心建成后，將與徐家匯、五角場和浦東花木并列上海四大城市副中心。
7月14日，香港長江實業(yè)(集團)有限公司召開項目啟動發(fā)布會，其旗下普陀“真如地塊”、嘉定“南翔地塊”、浦東地塊3個項目同時啟動。長江實業(yè)“真如地塊”終于啟動，這距該地塊的成交時間已過去了近5年。但長江
緩慢開發(fā)的收益
據(jù)了解，綠地B1、B2地塊是2009年拿下的，已于2010年12月底動工，預計整個項目到2013年全面建成。相比長江實業(yè)真如地塊，雖然拿地晚了3年，但項目的建成日期卻要早5年。
上海久銀投資研究部經(jīng)理趙豫川表示，從客觀上來講，長江實業(yè)真如項目因與地下軌道交通11號線對接，做起來比較復雜。而綠地拿下的地塊體量小，相對簡單一些。但即便如此，真如項目的開發(fā)速度仍然較慢，存在主觀上控制開發(fā)節(jié)奏的可能。
此次，長江實業(yè)公布真如地塊2018年竣工的消息后，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士直言，長實系一向是“最早拿地、最后動工”。以真如地塊為例，其計劃的開發(fā)時間超過了12年，這種“緩慢開發(fā)模式”賺取的土地溢價，將不止于現(xiàn)在測算的60億元。
按照長江實業(yè)2006年的拿地價格計算，真如地塊的樓板價約為3055元/平方米。而綠地2009年底競得的同區(qū)域B1、B2地塊，其樓板價已達到8900元/平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，參照當前區(qū)域在售項目價格，該項目周邊即將推出地塊的出讓價格或?qū)⑦_到12000元/平方米。若按此計算，目前長實項目溢價率已達300%，溢價至少60億元以上。
2007年，御翠豪庭開盤的成交均價達36000多元/平方米;2009年最后一次開盤時，項目報價已達70000元/平方米。而早期一些開發(fā)商在古北開發(fā)的項目均價不到20000元/平方米。長實系靠“緩慢開發(fā)”獲取額外收益的能力可見一斑。
事實上，長實系在上海“緩慢開發(fā)”由來已久。據(jù)長江實業(yè)官網(wǎng)顯示，從1992年進軍內(nèi)地開始，目前長實系在上海擁有的項目已達13個。除了趙巷地塊外，多數(shù)項目均在2008年以前拿地，且大多仍處于開發(fā)中。
以長實系在上海古北的項目為例。據(jù)其2001年年報，古北項目名為御翠豪庭，規(guī)劃為2004年6月完工。但在此后的兩年年報中，古北項目一直處于“計劃中”，竣工時間從原定的2004年先是推遲至2005年，后又推遲至2008年。
實業(yè)高層回應(yīng)稱，此說法并不客觀，并強調(diào)對項目的進度一直如期推動。長江實業(yè)執(zhí)行董事趙國雄表示，包括真如地塊在內(nèi)的3個項目“自動工以來進度令人滿意”。
值得關(guān)注的是，上海市普陀區(qū)“真如地塊”早在2006年即已成交。有業(yè)內(nèi)人士認為，長江實業(yè)在上海的幾大項目開工晚，慣用拖延時間的方法使得土地升值，從而獲取巨大收益。
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