“偽豪宅”市場盛行 造就房價高漲
2011-07-29 來源：京華時報 編輯：狄海霞
2011年6月23日拿到預售證的“紅杉溪谷嘉園”此次共推出116套房源，值得注意的是，該項目擬售價格在30512元/平方米至32975元/平方米之間，但是目前成交的兩套房均價僅為24411/平方米，較擬售價格低了7000元/平方米，成為北京今年來銷售價格與擬售價格最大的樓盤之一。
不過，原本在本區(qū)域內屬于高端定位的項目，卻以非豪宅定價入市的紅杉溪谷嘉園項目依然面臨低成交尷尬。北京市房地產交易管理網本周三的數據顯示，該項目擬售的116套房源目前只有11套成交。據悉，目前整個通州在售的別墅項目有10個，同檔別墅單價低于30000元/平方米。中建·紅杉溪谷嘉園30512元/平方米至32975元/平方米之間的擬售價格明顯高于周邊同類項目，也使得該項目不具價格優(yōu)勢。
在北京豪宅市場的降價風中，一些原本定價上屬于高端住宅的項目，在降價促銷后，房價大幅下降，位于通州的“中建·紅杉溪谷嘉園”成為擬售價與成交價價格相差最大的樓盤之一，成為“偽豪宅”的典型。
高端市場偽豪宅增多
根據鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，和2010年相比，2011年新增高端住宅的定價明顯保守，基本無5萬元/平方米以上項目。同時，7月高端項目的成交均價依然明顯低于擬售價，如倚山庭院、紅杉溪谷嘉園的成交價分別為39800元/平方米、25000元/平方米，分別低于定價8000元/平方米、7000元/平方米。
鏈家報告中所提的中建·紅杉溪谷嘉園項目位于通州區(qū)通燕高速，原京哈高速2號耿莊出口北側3公里，該項目銷售人員向記者表示，首期推出疊拼別墅房源均為毛坯，戶型面積為192平方米-210平方米。
鏈家地產首席分析師張月認為，第三輪調控以來高價項目入市明顯減少，甚至沒有5萬元/平方米以上的期房項目入市，同時還會有某些項目定位高端，定價卻落入3萬元/平方米以下。
對于這些預期開盤的中高端樓盤中，一些樓盤的預期價格明顯高于周邊同類項目的情況，某業(yè)內人士向記者表示：“如果以這個價格開盤，除非項目有獨到之處，否則銷售情況不容樂觀。開發(fā)商很可能是先定一個比較高的價格，吸引客戶注意，在實際銷售中，可能會采用折扣、優(yōu)惠措施，因此實際成交價可能不會那么高。”
紅杉溪谷嘉園所處的區(qū)域成為項目滯銷的又一原因，北京中原地產三級市場總監(jiān)張大偉告訴記者，調控政策執(zhí)行后，通州購房者分流。郊區(qū)購房者主要由投資者及剛需組成，北京第三輪政策執(zhí)行后，市場投機基本已經絕跡。而剛需中對價格明顯的部分購房者轉向房山等明顯價格更有優(yōu)勢的區(qū)域。受到政策限制的小部分外地剛需也轉移到了不受限購影響的燕郊等區(qū)域，明顯使得通州需求銳減。
根據鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，2010年以來中高端期房住宅供應量約18800套，但僅有45%簽約，其中今年6月開盤的中高端項目簽約率僅11%。以目前中高端住宅約600套/月成交來看，僅2010年以來的中高端住宅大概需要17-18個月進行消化，消化速度較普通住宅更為緩慢。整個中高端市場一方面面臨著巨大消化壓力，另一方面暗自降價后依然面臨低成交尷尬。
對于何為“偽豪宅”，不少業(yè)內人士認為“偽豪宅”多為雖然預售價仍在豪宅標準之上，但實際成交價格已大幅走低，張月向記者分析稱，“‘偽豪宅’就是很多騎虎難下，賣不上高價又因為顧全各種原因不能公開降價的項目。”
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