9年后曾經(jīng)的爛尾樓陰差陽錯產(chǎn)生19億利益蛋糕(2)
2011-06-29 來源：每日經(jīng)濟新聞 編輯：狄海霞
紫旺項目參聯(lián)建業(yè)主在 “回復”中指出，紫旺項目協(xié)調(diào)組版本一攬子方案有兩個要點，一是參聯(lián)建協(xié)議中符合商品房買賣合同特征的，屬有效合同，必須交房;二是即使是無效合同，終止后雙方的權利義務要協(xié)商解決，并不是星際房產(chǎn)一方說了算。“星際房產(chǎn)把所有的參聯(lián)建協(xié)議，包括其中的有效合同都作無效處理，沒有任何協(xié)商的余地。”
“紫旺項目問題的情況概要”顯示，上海紫旺于2001年10月通過土地使用權出讓的方式，取得了閔行區(qū)江川路街道132街坊2丘地塊總面積為45667平方米的工業(yè)用地使用權，后調(diào)整為商業(yè)用地。2003年10月，該地塊與原屬馬橋鎮(zhèn)彭渡村6、7隊的土地共同并入馬橋鎮(zhèn)98號地塊，共計125699平方米。由政府以商業(yè)用地的性質(zhì)向社會公開招標，上海紫旺參與競標并取得了該地塊使用權。2006年1月~8月，紫旺項目分七期取得商品房預售許可。
海市閔行區(qū)房管局一相關負責人向 《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，“紫旺項目”2002年起愈演愈烈的聯(lián)建購房是有問題的，“實質(zhì)是賣地皮，這是不允許的。”
記者查閱了上海市閔行區(qū)法院多份判例，紫旺項目的參建購房協(xié)議已被法院判定為有效購房合同。
閔行區(qū)法院的判例讓聯(lián)建購房人一度樂觀，卻又遭遇了另一變數(shù)紫旺項目問題協(xié)調(diào)組稱，上海紫旺在2006年4月撤銷了1~2期的預售許可。這將使得聯(lián)建協(xié)議在訴訟中面臨失效的風險。
經(jīng)多方核實，上海紫旺原實際控制人周如眾在獲得上述地塊后，“本身缺錢”，于是在獲得預售許可證前即以參建、聯(lián)建協(xié)議賣房籌資約8000萬元，獲得后續(xù)開發(fā)資金。由于竣工及交房拖延，參建、聯(lián)建協(xié)議購房人停止支付余下50%購房款8000萬元，周如眾2008年至2009年期間向溫州泰順等地的個人和企業(yè)“融資”約2.4億元，又加速了資金鏈斷裂。
1~2期正是聯(lián)建協(xié)議購房人集中的區(qū)域。上海市閔行區(qū)房管局一相關負責人向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，該預售許可證的撤銷是上海紫旺以“測繪面積遺漏走廊面積為由申請主動撤回”。他表示，不排除周如眾意圖借此推翻聯(lián)建協(xié)議購房有效性的可能。在6月22日的協(xié)調(diào)會上，星際房產(chǎn)方面表示，周如眾為了謀取向銀行貸款，選擇了撤銷預售用作抵押貸款。
聯(lián)建協(xié)議購房人認為預售許可為行政決定，房管局的撤銷違背了 “行政許可不得損害第三方利益”原則。但房管局人士指出，聯(lián)建協(xié)議沒有經(jīng)過預售登記，“并不知情，且上海紫旺曾在2006年進行過網(wǎng)上公示。”
“聯(lián)建協(xié)議判無效就會是沒有預售許可證的問題。”上海市華亭律師事務所合伙人萬洛民表示，“預售許可被撤銷后是不能補辦的。”聯(lián)建協(xié)議購房人只能等待進入現(xiàn)房銷售階段。
星際房產(chǎn)方面表示，參建、聯(lián)建協(xié)議的600套房屋中已有50%~70%選擇和解，“退房拿本金和10%(資金占用補償費)。”
“6億元的蛋糕已經(jīng)被奪得只剩2億多了。”老張大致估計參建、聯(lián)建還剩200~300套房屋。
星際房產(chǎn)總經(jīng)理陳少東表示，目前已交房套數(shù)為592套。“1899套，減去已交的592套，余下1307套可能都被星際房產(chǎn)銷售，就是13億元左右的毛利。”老張說。而在成本方面，協(xié)調(diào)會上證實，經(jīng)司法審計，上海紫旺對外欠債4.1億元，“這4.1億元包括參建、聯(lián)建協(xié)議這塊，對銀行和典當行的欠債以及2.4億元民間借貸等”。此外，星際房產(chǎn)稱，后續(xù)工程建設已經(jīng)投入2.5億元，并額外投入1億元配套建設費用，上述支出共計約7.6億元。
“星際房產(chǎn)2010年起才托管，就可獲得5億元的毛利。”老張等購房人表示，“參建、聯(lián)建購房人2002年起籌資購房至今，10%的資金占用使用費實際等于血本無歸。”
對此，星際房產(chǎn)副總經(jīng)理陳銀才回應稱，效益只能等到工程全部結(jié)算時再下定義。他還強調(diào)，星際房產(chǎn)的資金也是有財務成本的，“現(xiàn)實比我們想象的要艱難。賺幾千萬，我們完全不心虛。”
協(xié)調(diào)會上，星際房產(chǎn)總經(jīng)理陳少東指出，“5億、6億利潤”這些數(shù)字是非常不確定的。除了有爭議的預售合同部分外，“上海經(jīng)偵查扣163套，上海法院查扣128套，浙江法院查扣37套，上海紫旺原抵押給工程隊103套，實際沒法律因素的只有約3萬平方米。”
購房人則認為，4.1億元欠債一旦被支付，“房屋就可被解套。”
成為爛尾樓前，紫旺項目在危險的道路上已奔跑了7年。而9年前，曾是閔行區(qū)最大爛尾樓的“上海紫旺城”被陸續(xù)以2000元/平方米左右的均價售出;9年中，它經(jīng)歷了資金鏈斷裂、爛尾和被托管;9年后，它步入竣工，周邊的房價已漲至12000元/平方米，陰差陽錯地產(chǎn)生了19億元利益蛋糕。
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