首開(kāi)借保障房融資43億 玩起了保障房游戲規(guī)則
2011-06-20 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
如今的地產(chǎn)圈，商品房已經(jīng)逐漸被人們遺忘，保障房成了焦點(diǎn)。必須面對(duì)保障房，這就是“游戲規(guī)則”。與盈利豐厚的住宅商品房市場(chǎng)相比，保障房的利潤(rùn)微乎其微，諸多上市房企對(duì)此頗為“遲疑”。然首開(kāi)股份卻認(rèn)為，依托保障房建設(shè)能實(shí)現(xiàn)快速穩(wěn)定的發(fā)展，將保障房建設(shè)上升到戰(zhàn)略層面。
首開(kāi)股份已累計(jì)竣工超過(guò)800萬(wàn)平方米的保障房，目前在建的達(dá)120萬(wàn)平方米。在國(guó)內(nèi)信貸收緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)融資哀鴻一片時(shí)，首開(kāi)股份卻借道保障房項(xiàng)目頻繁融資，似乎風(fēng)景獨(dú)好。
首開(kāi)股份以建保障房為名融資43億元，在在國(guó)內(nèi)信貸收緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)融資哀鴻一片時(shí)，首開(kāi)股份卻借道保障房項(xiàng)目頻繁融資，似乎風(fēng)景獨(dú)好。以保障房之名申請(qǐng)的貸款，能否全部用于保障房建設(shè)?業(yè)內(nèi)存在“以保障房項(xiàng)目貸款，建設(shè)商品房”這一現(xiàn)象。據(jù)了解，首開(kāi)股份此次43億元融資將直接用于目前在建的朝陽(yáng)常營(yíng)、小屯馨城、大興康莊、順義英各莊等項(xiàng)目。王怡向時(shí)代周報(bào)記者表示，在銀根緊縮的資本市場(chǎng)，承建保障房項(xiàng)目，更容易得到貸款。
6月3日，首開(kāi)股份發(fā)布公告稱，為保證公司的可持續(xù)發(fā)展，滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金需求，公司向銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)，擬在銀行間市場(chǎng)發(fā)行不超過(guò)43億元的中期票據(jù)，所募集資金將用于保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)。
這是繼3月27日、4月22日之后，首開(kāi)股份啟動(dòng)年內(nèi)第3次融資。3月27日、4月22日，首開(kāi)股份分別以銀行貸款、信托貸款的方式融資5億、15億元。三次融資累計(jì)63億元，對(duì)于計(jì)劃實(shí)現(xiàn)開(kāi)復(fù)工851萬(wàn)平方米(其中新開(kāi)工381萬(wàn)平方米左右)、一季度凈利潤(rùn)同比下滑70%、有息負(fù)債率偏高的首開(kāi)而言，實(shí)在是解了“燃眉之急”。
據(jù)了解，首開(kāi)股份此次43億元融資將直接用于目前在建的朝陽(yáng)常營(yíng)、小屯馨城、大興康莊、順義英各莊等項(xiàng)目。王怡向時(shí)代周報(bào)記者表示，在銀根緊縮的資本市場(chǎng)，承建保障房項(xiàng)目，更容易得到貸款。
事實(shí)上，迫于銀行信貸壓力以及樓市調(diào)控政策壓力，房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金回流速度減慢和信貸資金減少的雙困局。中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)分析師韓長(zhǎng)吉向時(shí)代周報(bào)記者表示，為了保證企業(yè)正常運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)其他途徑籌資的現(xiàn)象逐漸增多，部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始通過(guò)民間融資、境外融資的方式來(lái)獲取資金支持，但是民間融資的成本非常高，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)壓力，境外融資雖然利率偏低，但是融資門檻相對(duì)較高。
值得注意的是，首開(kāi)此次融資方式是在銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)行中期票據(jù)。資料顯示，該種融資方式的特點(diǎn)在于，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)根據(jù)企業(yè)的融資規(guī)模、融資用途等條件作出評(píng)估后，指定銀行、金融機(jī)構(gòu)為企業(yè)提供資金支持，融資成本較信托、直接債券融資更低。首開(kāi)股份董秘王怡向時(shí)代周報(bào)記者表示，選擇這一方式融資，主要是成本低，符合公司的融資需求。
以保障房之名申請(qǐng)的貸款，能否全部用于保障房建設(shè)?亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存對(duì)此存在質(zhì)疑，其向時(shí)代周報(bào)記者透露，業(yè)內(nèi)存在“以保障房項(xiàng)目貸款，建設(shè)商品房”這一現(xiàn)象。
“沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目是純粹的保障房項(xiàng)目，有些主要是保障房，配建了一部分商品房;而有的主要是商品房，配建了一部分保障房。”王怡如是向時(shí)代周報(bào)記者表示，貸款申請(qǐng)下來(lái)之后，很難保證每一分錢都是用在保障房建設(shè)上，一個(gè)項(xiàng)目中包括商品房、保障房，投資預(yù)算都是算在一起的，很難完全分開(kāi)。但這次融資的43億，可以保證是用于“含有保障房的項(xiàng)目”上。
中經(jīng)聯(lián)秘書長(zhǎng)陳云鋒向時(shí)代周報(bào)記者透露，目前政府承諾，保障房建設(shè)的利潤(rùn)在3%-5%，而商品房的凈利潤(rùn)在20%左右，最少也會(huì)有15%。“耗費(fèi)同樣的時(shí)間，利潤(rùn)率卻天壤之別，這對(duì)于追求利潤(rùn)的上市房企而言，自然不太積極。目前主要是一些國(guó)資背景的房企在從事保障房建設(shè)。
保障房建設(shè)是政府緩解房市供需壓力的重要手段，但是由于盈利模式不確定，除了央企的參與積極性較高外，其他房地產(chǎn)企業(yè)參與的積極性較小。
“戰(zhàn)略層面”的意義顯然不止于此。曾是京城“大地主”的首開(kāi)股份(600376.SH)，在北京地產(chǎn)界也顯赫一時(shí)，然萬(wàn)科、金地、富力等南派地產(chǎn)進(jìn)京之后，首開(kāi)在京城喪失領(lǐng)先地位。如今，北京70%的房地產(chǎn)用地將用于保障房建設(shè)，房企或?qū)⒃谑袌?chǎng)重新排位。在保障房建設(shè)方面有著成熟開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的首開(kāi)，能否在此輪潮流中搶占先機(jī)，重握市場(chǎng)“話語(yǔ)權(quán)”?是我們接下來(lái)要特別關(guān)注的問(wèn)題。
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