房地產(chǎn)行業(yè)“暴利”謎團：何為暴利 誰的暴利
2011-05-14 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮
房地產(chǎn)開發(fā)銷售過程中是否存在暴利，一直是個難以說清、爭議頗多的話題。
4月26日，國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林表示，“我們正在對房地產(chǎn)市場的成本、利潤和價格等情況開展調研，擬綜合考慮中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為。”
此言一經(jīng)媒體公開報道，對立的兩個陣營立刻產(chǎn)生：眾多房地產(chǎn)開發(fā)商利用微博等網(wǎng)絡平臺聲明，房企開發(fā)商品住房不存在暴利，其真實的利潤率水平甚至要遠遠低于藥品、服裝及餐飲行業(yè);網(wǎng)民及普通購房者則眾口一詞，多年來房地產(chǎn)開發(fā)商雄踞財富榜前列，炫富行為屢見不鮮，若無暴利，何至于此?
正如“雞生蛋，蛋生雞”的理論一樣，究竟是房地產(chǎn)開發(fā)催生了無數(shù)億萬富翁，還是無數(shù)億萬富翁涌向了房地產(chǎn)行業(yè)?確切的答案或許只能在公開成本后、靠真實的數(shù)據(jù)來證明。
何為暴利
房地產(chǎn)造就富豪的“神話”，似乎印證了行業(yè)“暴利”的觀點。
2011年福布斯發(fā)布的全球華人富豪榜單顯示，近三成華人富豪主要涉及房地產(chǎn)業(yè)，遠遠超過其他行業(yè)。其中，前三甲中的李嘉誠、新鴻基郭炳江兄弟均為房地產(chǎn)富豪;內地女富豪當中，吳亞軍、陳麗華亦是靠地產(chǎn)起家。
“中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)暴利驚人，應該實施反暴利法。”商務部國際貿易經(jīng)濟合作研究院專家梅新育說，即使在次貸危機爆發(fā)前世界性的房地產(chǎn)牛市中，中國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)也極為引人注目。當時，在境外基金直接參與最多的房地產(chǎn)租賃市場，中國市場收益率比美歐市場收益率普遍高50%以上。而由于中國房地產(chǎn)企業(yè)信息高度不透明，他們所對外宣稱的利潤數(shù)據(jù)并不靠譜。
根據(jù)梅新育的調查，2003年時，地處北京西四環(huán)和西五環(huán)之間玉泉路周邊地區(qū)商品房的銷售利潤率大概為34.7%，投資收益率則高達138.8%。而房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的涉稅問題也進一步提高了其實際利潤率，“2004年度中國納稅500強企業(yè)排行榜”前300名內無一家房地產(chǎn)商。”
不過，21世紀不動產(chǎn)市場發(fā)展中心副總裁林蕾在接受《中國建設報·中國住房》記者采訪時強調，目前對房地產(chǎn)暴利并無確切定義，無論是政府部門還是學界，都暫未給出清晰的界定。
她認為，按照上市企業(yè)利潤率的估算，如果以毛利潤率30%或者35%以上定義為“暴利”，那么，一些壟斷企業(yè)算不算是“暴利”?根據(jù)中石油年報，其2009年毛利潤率為37.89%，2010年為33.79%，均高于大部分房地產(chǎn)上市公司的毛利潤率。
北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強在接受采訪時則認為，各項目成本和利潤情況不同，即便是相鄰地塊，如定位不同，開發(fā)商投資成本也不一樣。土地成本也許可比，但設計費、建設成本等環(huán)節(jié)差異很大，“暴利”如何界定有難度。偉業(yè)我愛我家副總裁胡錦暉也表示，根據(jù)近年上市房企年報，其年均毛利率為35%左右，除去稅收、管理成本，凈利率在16%左右，是否還屬于“暴利”值得商榷。
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