樓市降價(jià)的度·量·衡

　　“從了”，這是兩會(huì)以來(lái)各地產(chǎn)大佬們不約而同的一個(gè)表態(tài)，他們口中所“從”的是樓市調(diào)控的意愿，一致的表述是：降價(jià)潮山雨欲來(lái)。

　　然而，在紛繁復(fù)雜的形勢(shì)下，將房?jī)r(jià)“一舉打回20xx年”一則未必現(xiàn)實(shí)，二則即便兌現(xiàn)也未必是好事兒。究竟誰(shuí)該降?哪里該降?該怎么降?降到什么程度?如何把握降與穩(wěn)的度?如何平衡各方的利益?一連串的問(wèn)號(hào)，注定樓市降價(jià)絕不會(huì)類(lèi)似于豬肉，不是養(yǎng)多了就降，養(yǎng)少了就漲那么簡(jiǎn)單，畢竟，房產(chǎn)關(guān)乎一代到三代人的畢生積蓄。

　　首先要提的便是“度”。對(duì)于樓價(jià)降幅，大佬們的口徑也并不統(tǒng)一，一種說(shuō)法是5%~10%，另一種說(shuō)法是20%。從這種分化不難看出，對(duì)于開(kāi)發(fā)商和他們的產(chǎn)品不能一概而論，對(duì)于產(chǎn)品所處的城市和區(qū)域也不能一概而論。某政協(xié)委員預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)降20%，也許便源自其旗下產(chǎn)品的高溢價(jià)率和其公司的低負(fù)債率，其產(chǎn)品即便降價(jià)30%，恐怕依舊利潤(rùn)可觀。而普通住宅開(kāi)發(fā)商則并非如此看，降20%可能便意味著血本無(wú)歸。從城市、區(qū)域角度看，一線城市也未必應(yīng)是降價(jià)的首選地，畢竟，高度的資源和資金集中為其提供了堅(jiān)實(shí)的支撐，反而，某些二三線乃至四線城市泡沫更足，低廉的地價(jià)為其提供了更充裕的降價(jià)空間。況且，期盼樓市降價(jià)的主旨是期盼樓市穩(wěn)定，若真有非理性的狂跌出現(xiàn)，讓中國(guó)樓市進(jìn)入類(lèi)似日本那樣房?jī)r(jià)一跌20年的黑暗軌道，恐怕也非眾望所歸，畢竟，諸多期盼樓市降價(jià)的呼聲背后，是入市購(gòu)買(mǎi)的期望。

　　其次要說(shuō)的是“量”，在通脹預(yù)期下，房?jī)r(jià)的水平該如何考量?任志強(qiáng)對(duì)于白菜和房?jī)r(jià)的理論揭示了一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，資金的現(xiàn)值和終值是不同的，2001年的1元錢(qián)和2011年的1元錢(qián)有著全然不同的購(gòu)買(mǎi)力。在這個(gè)前提下，房?jī)r(jià)泡沫固然不小，但卻在事實(shí)上不斷被高漲的PPI和CPI削減，且目前房地產(chǎn)產(chǎn)品的各類(lèi)成本：從土地、融資成本到建材部品、建筑施工以及各種稅費(fèi)等都仍在持續(xù)上漲，在其上有沒(méi)有利益關(guān)聯(lián)方樂(lè)于讓利的背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)也難有更充足的讓利動(dòng)力。

　　最重要的還在于“衡”。降多少算合理?降多少才能符合民生?怎樣才能讓地方政府、低收入群體和中等收入以上群體各得其所?調(diào)控不是目的，而是為了構(gòu)建和諧而采用的手段，因此，其改變利益分配格局也需要均衡考量。對(duì)于地方政府，一旦房?jī)r(jià)大降打破了其地價(jià)支撐，一方面必然加劇其融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也會(huì)令其對(duì)于保障房建設(shè)缺錢(qián)乏力，反而陷入無(wú)法反哺的悖論。而對(duì)于民眾，既然政府已經(jīng)規(guī)劃了“分鍋吃飯”的總綱，低收入群體被納入保障范疇，房?jī)r(jià)的漲跌與其關(guān)聯(lián)性將被不斷削弱;而中等收入以上群體，多數(shù)已經(jīng)靠自己抑或家庭的積蓄購(gòu)買(mǎi)了房屋，對(duì)于其中的不少家庭，房產(chǎn)是他們最可靠的資產(chǎn)，也是他們從改革開(kāi)放中得到的最堅(jiān)實(shí)成果，房?jī)r(jià)大降，資產(chǎn)縮水，對(duì)其打擊注定更甚于股市從6000點(diǎn)跌至1600點(diǎn)。由此角度看，“衡”的結(jié)果恐怕首先是穩(wěn)，應(yīng)讓房?jī)r(jià)與CPI持平或者跑不過(guò)CPI，削弱其投資價(jià)值，減少民眾的投資意愿，進(jìn)而更大程度上令住房回歸居住本質(zhì)。

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