分析大同房地產(chǎn)市場當(dāng)前情形及長遠(yuǎn)健康的發(fā)展

2013-08-30 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞

摘要：房產(chǎn)與生活緊密相連，當(dāng)下房產(chǎn)成為老百姓熱議話題，而針對大同市房地產(chǎn)市場當(dāng)前的發(fā)展成就與現(xiàn)狀，促進(jìn)大同市房地產(chǎn)市場健康長遠(yuǎn)的發(fā)展，大同市房地產(chǎn)和物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書長劉俊杰與中國人民銀行大同中心支行李連光給出以下看法與建議。

　　一、我市城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成就

　　始于2008年的大規(guī)模城市建設(shè)，5年以來，我市城市建設(shè)取得了輝煌的成就。與此相伴，我市的房地產(chǎn)業(yè)也獲得了快速發(fā)展，從2008年到2012年房地產(chǎn)投資分別為27億元、83億元、90億元、134億元、170億元。全市注冊的開發(fā)企業(yè)243家(其中一級企業(yè)2家，二級企業(yè)26家)，目前在大同市場上運(yùn)營項(xiàng)目的有近80家企業(yè)，國內(nèi)房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)有4家，其它知名企業(yè)6家。

　　二、當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場的基本情況

　　(一)商品房銷售的形勢嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)壓力很大

　　今年上半年房地產(chǎn)投資完成67.4億元，同比增長88%。商品房銷售面積147062平方米，同比下降61.6%。商品房銷售額6.04億元，同比下降61.5%，施工面積1734萬平方米，同比增長38.8%。房屋預(yù)售登記103萬平方米(城中村改造項(xiàng)目未進(jìn)入正式統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù))。今年房地產(chǎn)投資仍可能達(dá)到去年的水平，商品房銷售的形勢嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)壓力很大。

　　(二)現(xiàn)有商品房存量和土地存量很大，房地產(chǎn)市場供給壓力很大

　　現(xiàn)開工的商品住宅項(xiàng)目及商品住宅存量土地需5年時(shí)間消化。現(xiàn)已開工的商品住宅項(xiàng)目達(dá)623萬平方米，2012年、2013年出讓住宅兼商業(yè)土地2494畝，按目前常規(guī)的容積率計(jì)算可能將有373萬平米的商品住宅入市，兩項(xiàng)合近千萬平米。按前五年的銷售水平，最低也需5年消化期。

　　現(xiàn)已開工的商業(yè)辦公項(xiàng)目大約有300萬平方米;2012年、2013年出讓的商業(yè)辦公土地2934畝，按目前常規(guī)容積率測算，大約還有448萬平方米將來要上市;目前已竣工的商業(yè)辦公房大約有160萬平方米，三項(xiàng)合計(jì)大約900萬平方米。最突出的是建材市場，現(xiàn)已有6座，大約60萬平方米，還將要有150萬平方米的建材城入市。

　　(三)房地產(chǎn)市場需求高潮期已過去

　　這幾年商品房優(yōu)美的環(huán)境，優(yōu)良的品質(zhì)吸引到了大批的改善性、剛需型住戶購買新房。從2008年至2012年五年商品房預(yù)售登記總量是863萬平方米，分別是56萬平方米、181萬平方米、222萬平方米、252萬平方米、152萬平方米，年均172萬平方米，大量的住房需求已經(jīng)滿足。

近五年商品房預(yù)售登記情況

　　近五年來，市區(qū)的拆遷安置保障房10.49萬套(約880萬平米)，已竣工7.1萬套(約593萬平米);同煤的棚戶區(qū)房10萬套(約1126萬平米);城中村改造10萬套;大批的居民改善了居住條件。隨著我市老城區(qū)建設(shè)的接近尾聲，拆遷規(guī)模逐漸減少，從房地產(chǎn)市場周期規(guī)律看，這一周期的購房高潮已過去。

　　三、影響我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展因素

　　(一)我市的房地產(chǎn)發(fā)展水平總體與城市化水平一致，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有所脫離

　　近幾年，我市房地產(chǎn)投資始終排位全省第二。主要原因是我市市區(qū)人口遠(yuǎn)多于其他市的市區(qū)人口，我市的城鎮(zhèn)化率及社會(huì)消費(fèi)品零售總額，居民儲蓄存款始終排名在全省前列。通過上述情況分析，我市城市的綜合實(shí)力不弱，支持了城市的快速發(fā)展建設(shè)。

　　但是，我市GDP及城鎮(zhèn)人均收入在全省排位中落后，總?cè)丝谂盼痪又�，在這些方面來看，我市房地產(chǎn)投資有些冒進(jìn)。

2012年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全省11各市中我市排位名次

　　(二)市區(qū)人口增長緩慢，新增需求不足

　　從2008年到2012年盡管全市農(nóng)村人口減少13.5萬人，市區(qū)戶籍人口只增加14.68萬人。市區(qū)就業(yè)崗位數(shù)量徘徊不前。

2008年到2012年大同市人口變化情況

　　(三)產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)難以撐起房地產(chǎn)市場的需求

　　2008年城鎮(zhèn)從業(yè)人員42.25萬人，2012年44.5萬人，其中企業(yè)只增加1.89萬人。勞動(dòng)部門公布每年新增就業(yè)5萬人，按實(shí)際招工信息分析，招工的崗位多是服務(wù)業(yè)，最大的特點(diǎn)是不交“三險(xiǎn)”的臨時(shí)工。從人口和就業(yè)情況看，產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)還難以撐起房地產(chǎn)市場的需求。

　　四、對我市房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)的分析

　　(一)我市房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)是存在的，也是全國各地普遍存在的

　　在最近城鎮(zhèn)化發(fā)展及三四線城市房地產(chǎn)市場供大于求的問題舉例中大同被媒體、學(xué)者屢次提到。2012年底上海易居研究院發(fā)布了《中國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)排行榜》前50位。位居第一是酒泉市，大同位居第十，前十名包括呼倫貝爾、黑河、鄂爾多斯、武威、普洱、白城。前30名包括我省的晉城、臨汾、呂梁、忻州。南通、佛山、貴陽、營口、溫州等城市也在前列。排行榜根據(jù)城市的市場需求市場供給，供求關(guān)系，外部環(huán)境、開工、成交面積、土地出讓，二手房均值，土地消化周期，房價(jià)收入比等指標(biāo)分析，有很強(qiáng)的參考價(jià)值。

　　(二)我市不屬于房價(jià)暴漲城市，價(jià)格泡沫不大

　　房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)城市普遍性的問題是土地和商品房供大于求。典型的風(fēng)險(xiǎn)城市房價(jià)炒得很高，比如鄂爾多斯中心區(qū)房價(jià)最高時(shí)炒到2萬/ m2，價(jià)格一夜暴漲5倍，現(xiàn)在的房價(jià)跌4-6成。溫州的房價(jià)最多炒到4-5萬/ m2，現(xiàn)在普遍跌了3-4成。這兩個(gè)城市的房價(jià)炒高與民間資金借貸密不可分，價(jià)格越高民間資金流入的越多，相互作用，最終導(dǎo)致房價(jià)的泡沫破裂，民間借貸崩盤。

（責(zé)任編輯：李建霞）