國五條出臺 專家勸誡二手房業(yè)主賣房子莫倉促

摘要：“國五條來了，二手業(yè)主們快跑!”3月1日晚間出臺的“國五條”細則，在二手房市場上掀起了軒然大波!面對二手房加征20%房產(chǎn)稅。一些二手房業(yè)主無比恐慌，為了避稅，市民加緊賣房，二手房市場持續(xù)升溫，交易量高企。但我市房產(chǎn)專家表示“急著賣房不一定是理智的選擇”。

　　日前，記者在市政務(wù)大廳房產(chǎn)交易中心看到，人聲鼎沸，每個窗口都擠滿了二三十位辦理過戶或咨詢的市民。該中心過戶等相關(guān)業(yè)務(wù)比平時增加了3倍左右。據(jù)不完全統(tǒng)計，3月初，我市一些中介門店成交量較上月同期增長一倍。我市房地產(chǎn)有關(guān)人士認為，在市場恐慌的環(huán)境下，有些人急著賣房不一定是理智的選擇。

　　賣掉不滿五年的房子不劃算

　　就這幾天記者采訪了解的情況來看，市場上有些人為了搶跑“國五條”細則，甚至寧愿繳納5.6%的營業(yè)稅來賣掉不滿五年的房子。業(yè)內(nèi)人士提醒，其實若房產(chǎn)未達到一定升值比例，這樣做未必劃算，因為新政并非按買賣差價20%征稅，而是按照除去契稅、營業(yè)稅和裝修費等稅費后所得的20%征收。

　　舉例來看，如果一位購房者當(dāng)初以20萬元買入一套90平方米商品房，目前市值漲到30萬元，但不滿五年，現(xiàn)在急于出售需繳納的稅費有，全額5.6%的營業(yè)稅1.68萬元，全額1%的個稅0.3萬元，共計1.98萬元。

　　如果等這套房滿5年后再出手，此時按所得20%征收個稅的政策肯定已經(jīng)落地，那么所需繳納稅費主要是個稅，營業(yè)稅為零。而個稅并不是差額10萬元的20%即2萬元。而是10萬元扣除各種涉房支出，包括：原契稅、裝修費用，最終個稅為(30-20-涉房支出)×20%。實際稅費或許比現(xiàn)在著急賣掉所需繳納的費用還更省一點錢。如果升值得很少，除去契稅和裝修成本等費用甚至可能無需繳納個稅。

　　房子過戶給孩子不妥

　　“國五條”細則出臺后，有些暫時賣不出房子的市民想到可以先把名下房產(chǎn)過戶給自己的孩子或老人，通過這樣的“買賣”來提高買入價，以方便未來出手。但這樣的做法同樣會產(chǎn)生一些問題。例如，如果目前手中房產(chǎn)未滿五年，那么需要按照上文中的方法好好計算一下，看看以目前手中房產(chǎn)的升值率是否劃得來。

　　即使劃得來，那么過戶給自己的孩子依然存在很多問題。首先是孩子一定已成年，不然即使過戶仍會被視為同一家庭的房產(chǎn)，等于做無用功。其次，過戶等于買賣，把房子過給孩子相當(dāng)于擠占了孩子的一次購房名額，在“限購、限貸令”暫時不會解除的情況下，已成年的孩子不久便面臨買房大計，屆時首付及利率都無法享受首套房的優(yōu)惠政策。

　　此外，過戶給孩子或老人，更名后的房產(chǎn)持有年數(shù)將從零開始計算，因此需等滿五年出售才能避免全額5.6%的營業(yè)稅。不然要按照過戶時新的價格計算營業(yè)稅。比如說，40萬元的房產(chǎn)在過戶3年后遭遇家庭特殊情況不得不賣掉，假設(shè)屆時價值漲至50萬元，那么光營業(yè)稅就要繳納2.8萬元。

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