大同轉(zhuǎn)型發(fā)展改革商業(yè)地產(chǎn)的春天正走來

2012-11-21 來源：山西日報(bào) 編輯：無憂

　　近兩年，新東信廣場、凱德世家廣場、同悅城、凱旋城、東小城、大同·億豐世貿(mào)中心等如雨后春筍般崛起的城市商業(yè)項(xiàng)目，憑借著其龐大的商業(yè)體量和新銳豐富的物業(yè)形態(tài)，重構(gòu)大同商業(yè)格局。但大量商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)帶來了新的問題，從目前來看，我市商業(yè)營運(yùn)房產(chǎn)的銷售并不樂觀。其實(shí)，商業(yè)項(xiàng)目的后期經(jīng)營才是一個(gè)不可忽視的重要環(huán)節(jié)，它比前期銷售更為關(guān)鍵。那么，我市商業(yè)地產(chǎn)未來走向如何，記者走訪了部分業(yè)內(nèi)人士。

　　商業(yè)地產(chǎn)吹響集結(jié)號(hào)

　　近兩年，凱德世家廣場、同悅城、凱旋城、東小城等如雨后春筍般崛起的城市綜合體項(xiàng)目，憑借著其龐大的商業(yè)體量和新銳豐富的物業(yè)形態(tài)，令傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)壓力倍增。在這種新老商圈的碰撞與整合中，在大同城市不斷擴(kuò)展的進(jìn)程中，新興核心商圈的誕生已經(jīng)不可阻擋，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在重寫大同商業(yè)格局。

　　今年，投資百億元的百萬平方米商業(yè)項(xiàng)目——大同·億豐世貿(mào)中心正式啟動(dòng) 。億豐世貿(mào)中心集餐飲、休閑、娛樂、百貨中心、商務(wù)辦公、展示、批發(fā)、零售、倉儲(chǔ)、物流配送等多功能、多業(yè)態(tài)于一體，將是華北地區(qū)乃至長江以北的最大的商貿(mào)物流中心。首期規(guī)劃的義烏小商品博覽城將打破小商品市場固有傳統(tǒng)，全力打造“南有義烏，北有大同”的商業(yè)新格局。

　　11月30日即將開業(yè)的東信廣場新項(xiàng)目占地176.4畝，總面積約48萬平米。以綜合物流為支撐，搭建集物流，商流，資金流，信息流為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)平臺(tái)。旗下擬建精品服飾城、文體日化商城、窗簾床品商城、煙酒街、副食街、茶葉街、名品折扣街、大型電玩城、商務(wù)酒店、寫字樓、影城、美食城、知名快餐、商務(wù)廣場、倉儲(chǔ)物流中心、配套服務(wù)中心等市場板塊。

　　在同一區(qū)位的10 萬平米升級(jí)版商業(yè)綜合體 —— 溫州商貿(mào)城項(xiàng)目于10月盛裝開盤。億豐世貿(mào)中心、新東信廣場、新云中商城的建設(shè)更將城南商圈南移，規(guī)模更加龐大，建成后將是目前大同及周邊地區(qū)首屈一指的大型城市商業(yè)綜合體，是晉冀內(nèi)蒙古三角帶最大的商品集散中心。大商貿(mào)、大物流、大市場的規(guī)模讓城南商圈崛起的勢頭愈發(fā)強(qiáng)勁。

　　近年來，我市城市建設(shè)的步伐加快，城市擴(kuò)容隨之帶來一場新的城市商業(yè)格局的洗牌。尤其是自2011年以來，受樓市調(diào)控政策影響，我市住宅地產(chǎn)市場較冷，商業(yè)地產(chǎn)成為房企的新寵，受到眾多房企不約而同的青睞，眾多開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，使得原有的城市商業(yè)面積迅速增長，據(jù)業(yè)內(nèi)人士保守估計(jì)能達(dá)到以前的5到6倍之多。巨量的商業(yè)地產(chǎn)如今展開了激烈的招商大戰(zhàn)，掀起了新一輪的商業(yè)地產(chǎn)熱銷潮。

　　后期經(jīng)營是考驗(yàn)

　　當(dāng)前，大同市商業(yè)地產(chǎn)“大干快上”、發(fā)展迅猛的現(xiàn)狀已經(jīng)引起業(yè)界的關(guān)注。

　　一位商業(yè)地產(chǎn)營銷經(jīng)理坦言，“蓋一幢商業(yè)大廈容易，但維持運(yùn)轉(zhuǎn)和運(yùn)營最難。” 業(yè)內(nèi)有一句話是“大廈真正開業(yè)那天，才是商業(yè)地產(chǎn)開始的那天。”從大同城市發(fā)展來看，未來城市規(guī)劃布局重新調(diào)整，新商圈重新建立，以及第三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)有望迎來新的發(fā)展。但商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是比住宅地產(chǎn)更完善的一個(gè)過程，技術(shù)方面、管理方面難度比較大。商業(yè)地產(chǎn)是多種學(xué)科的綜合，對商業(yè)的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對地產(chǎn)的要求，要根據(jù)商圈因素、人流動(dòng)向、業(yè)態(tài)規(guī)劃等因素同時(shí)考慮到后期的運(yùn)營，是十分復(fù)雜的復(fù)合地產(chǎn)。商業(yè)的終極價(jià)值卻在于后期運(yùn)營，商鋪的主要收入來自于商戶的租金，商鋪的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力，讓商鋪投資者獲得豐厚的回報(bào)，這就是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理的價(jià)值所在，也是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)營管理能力是目前商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)者最易忽視的問題，同時(shí)也是最頭疼的問題。目前商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，如果供應(yīng)量超過市場消化能力，必然導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)滯銷，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈斷裂。涉足商業(yè)地產(chǎn)是一種投資行為，但是不能有投機(jī)心理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要有專業(yè)的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)做好后期運(yùn)行。所以，商業(yè)地產(chǎn)除了考慮市場支撐外，需要開發(fā)商有后期運(yùn)行和管理等能力。

　　因此，購買商業(yè)地產(chǎn)也需要一定的專業(yè)知識(shí)和商業(yè)眼光。商業(yè)投資除了看區(qū)域價(jià)值、人口密集程度外，還應(yīng)細(xì)察開發(fā)商、運(yùn)營商的團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)和資質(zhì)，因?yàn)檫@是決定商業(yè)項(xiàng)目未來發(fā)展方向的關(guān)鍵，從而直接與物業(yè)的投資回報(bào)掛鉤。

　　經(jīng)營是王道

　　據(jù)調(diào)查，商鋪投資者有近九成的人并不了解商鋪的后期經(jīng)營情況和規(guī)劃，大多商家賣完商鋪就萬事大吉，至于后期經(jīng)營則少有關(guān)心。投資者只能從目前項(xiàng)目周邊環(huán)境來判斷其成長價(jià)值。有些大的商業(yè)項(xiàng)目雖然位置很好，但總在改頭換面。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況?歸根結(jié)底問題出在經(jīng)營上。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）