房價(jià)梯度上漲導(dǎo)致大同市地產(chǎn)黃金時(shí)代逐步消失

　　我國大同房地產(chǎn)價(jià)格同樣每一年都呈不同程度的上漲，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，原本并不足為奇，處于經(jīng)濟(jì)振興期的發(fā)展中國家，在經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期概莫例外，只是在不同階段上漲幅度不同，漲跌波動(dòng)有別。

　　2003年尤其是2004年以來，大同房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅猛，與此前的有漲有跌明顯不同。表現(xiàn)為：價(jià)格持續(xù)上漲。御東新區(qū)樓盤價(jià)格更是飆升，御錦源達(dá)到了5800元一平米，御泉苑新泉灣雖在同一地區(qū)，稍遜色御錦源，價(jià)格也達(dá)到了4500元一平米�？梢哉f，樓盤的價(jià)格上漲從2000元左右一平米擴(kuò)展到了近6000元一平米。隨之而來的土地價(jià)格也在上漲明顯。

　　房地產(chǎn)價(jià)格上漲的深層根源

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格因素很多，推動(dòng)價(jià)格上漲有短時(shí)間因素，也有長時(shí)間因素。既有宏觀環(huán)境因素如政策調(diào)整、制度變革作用，也有微觀因素如市場發(fā)育變化的影響;但要從房地產(chǎn)價(jià)格上漲的深層根源剖析，就會(huì)不難發(fā)現(xiàn)，直接的表象原因只是一種直接的因素，短時(shí)間的因素，關(guān)鍵的因素還在于我國房地產(chǎn)市場價(jià)格體系不完善，新舊價(jià)格體系并存和土地制度、房地產(chǎn)制度不健全帶來的結(jié)果。

　　其一，長時(shí)間需求潛力巨大與短時(shí)間供給因素受到制約的信息誤差，引致消費(fèi)者對未來預(yù)期發(fā)生變化，遠(yuǎn)期購置力超前化導(dǎo)致了短時(shí)間供求失衡誤差是表象原因，而根本原因還是土地及房地產(chǎn)供給制度不健全。

　　固然，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)需求的空間和潛力依然巨大，且房地產(chǎn)高速發(fā)展的最大源泉和動(dòng)力來自于城鎮(zhèn)居民的終極需求。按照當(dāng)前我國的城市化率在 36%～38%之間計(jì)，中國城鎮(zhèn)人口已達(dá)5億，按全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積22.8平米計(jì)算，全國5億人口的城鎮(zhèn)共有住宅114億平米，但現(xiàn)每一年新建住宅5億多平米，僅占總量的5%左右。

　　說明了城鎮(zhèn)居民消費(fèi)需求的空間和潛力依然巨大。但需求的增長并非在短時(shí)間內(nèi)就完全開釋出來，是一種長時(shí)間的需求，潛在的需求，完全可以通過市場供求實(shí)現(xiàn)與需求的平衡。這并非說，大同房地產(chǎn)價(jià)格上漲是由于土地制度改革造成的，恰恰相反，正是由于原有土地制度不完善才導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格體系不規(guī)范。因此，改革土地制度是必定選擇。

　　房地產(chǎn)價(jià)格上漲直接表象原因

　　居民住房需求強(qiáng)勁;土地出讓量減少;土地出讓方式轉(zhuǎn)變，從過去主要以協(xié)議出讓為主轉(zhuǎn)向全部實(shí)行招標(biāo)、拍賣方式，使土地出讓價(jià)格均勻水平提升;土地價(jià)格上漲;本次宏觀調(diào)控政策尤其是信貸政策主要對象是針對房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資者。

　　對于住房消費(fèi)者信貸來說，沒有限制，這樣投資者與消費(fèi)者之間就會(huì)在短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生需求與供給間資金的不平衡缺口，推動(dòng)了價(jià)格趨漲;房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)尤其是經(jīng)濟(jì)適用住房供給比例下降;建材價(jià)格上漲;對房地產(chǎn)市場預(yù)期看漲。

　　房地產(chǎn)價(jià)格上漲是上述因素共同作用的結(jié)果。以上原因之所以為直接的表象原因，由于無論是土地價(jià)格的上漲，還是建筑材料價(jià)格上漲、甚至土地供給量的減少，從房地產(chǎn)價(jià)格本錢組成因素和項(xiàng)目獨(dú)立核算及投資建設(shè)周期較長看，價(jià)格因素并不會(huì)在當(dāng)前就能表現(xiàn)出來。

　　價(jià)格是市場供求關(guān)系的直接反映，但價(jià)格上漲有長時(shí)間上漲和短時(shí)間上漲之分，有合理上漲和分歧理上漲之別，引起價(jià)格上漲有表面原因，也有深層根源，有市場化因素，也有非市場化的因素。市場化因素引起的上漲是一種正常現(xiàn)象，非市場因素引起的上漲則就是分歧理的了。

　　因此，想要大同房價(jià)有實(shí)質(zhì)性的下降，最重要的是不僅要分清是短時(shí)間上漲還是長時(shí)間上漲，而且要剖析是表象原因還是深層的原因，這樣，才能找出解決矛盾的正確方法和對策，才能從根源上抑制房價(jià)上漲，創(chuàng)造一個(gè)適宜大同地產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好的環(huán)境。

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