房產(chǎn)知識(shí)普及之房地產(chǎn)五證的辦理的正確順序
發(fā)布時(shí)間：2015-09-16 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李雯
摘要：先來說說這個(gè)
土地是咋回事兒，土地國(guó)有，中國(guó)沒有私有土地，土地所有權(quán)，都是政府手中。而任何單位或個(gè)人，只擁有使用權(quán)，曰“國(guó)有土地使用權(quán)”。當(dāng)?shù)胤秸當(dāng)M對(duì)一塊土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的時(shí)候，國(guó)土局先組卷，報(bào)省一級(jí)政府審批，即：
建設(shè)用地征轉(zhuǎn)指標(biāo)審批，為土地變性，變?yōu)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">住宅或商業(yè)用地。
土地征轉(zhuǎn)變性手續(xù)完成后，開始進(jìn)行“招拍掛”。簡(jiǎn)單簡(jiǎn)單一下：
招——招標(biāo)，發(fā)布
廣告，告訴土地開發(fā)單位，這兒賣地了，有想來的快來報(bào)名吧！
拍——進(jìn)行拍賣。有多家報(bào)名競(jìng)爭(zhēng)的，進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，出高價(jià)者得。
掛——
掛牌出讓。誰(shuí)家摘牌塊土地，國(guó)土局會(huì)進(jìn)行公示。
目前，保定市國(guó)有土地采取全額（土地評(píng)估價(jià)的全額）繳納土地保證金的方式進(jìn)行招拍掛。土地競(jìng)標(biāo)溢價(jià)的，摘牌人補(bǔ)繳差額部分出讓金。
１、摘牌人（以下稱開發(fā)公司）繳納的保證金轉(zhuǎn)讓為
土地出讓金。開發(fā)公司到財(cái)政局繳納土地契稅后，憑招拍掛確認(rèn)書、土地出讓金票據(jù)、契稅票據(jù)，至國(guó)土局即時(shí)辦理《建設(shè)用地
規(guī)劃許可證》——這是“五證”中的“第一證”，如果沒有這一證，是無法辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》的。
２、國(guó)土局將《建設(shè)用用規(guī)劃許可證》、土地招拍掛確認(rèn)書、地出讓金票據(jù)、契稅票據(jù)等手續(xù)的復(fù)印件，通過OA系統(tǒng)，層層報(bào)批至
國(guó)土部，國(guó)土部核實(shí)審批通過后，
開發(fā)商與國(guó)土局簽訂《國(guó)有土地出讓合同》——這可是至關(guān)重要，如果開發(fā)商沒有全額交款，國(guó)土部是不予審批的。
《國(guó)有土地出讓合同》簽訂后，開發(fā)公司開始辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》——“五證”中的“第二證”。
到這里，有點(diǎn)看明白了嗎？——《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、土地出讓金、契稅、《土地出讓合同》，缺一不可啊，缺了任何一個(gè)，都不可能辦下《國(guó)有土地使用權(quán)證》。
看到這里前兩個(gè)證件辦好，開發(fā)商將設(shè)計(jì)方案提交規(guī)委會(huì)討論通過。而后開發(fā)商辦理《建筑
工程規(guī)劃許可證》——五證中的第三證。在這期間，開發(fā)商要進(jìn)行施工圖細(xì)化、審圖、報(bào)規(guī)劃局審批、報(bào)人防審圖，反正是一系列的東東，很是繁瑣。然后便是開發(fā)商招標(biāo)。
（１）開發(fā)商至發(fā)改委辦理固定資產(chǎn)
投資核準(zhǔn)（備案）手續(xù)。
（２）開發(fā)商公開招標(biāo)項(xiàng)目施工方、監(jiān)理方。辦理完畢《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，憑審圖報(bào)告、人防審批手續(xù)、繳納的
城市配套設(shè)施費(fèi)、農(nóng)民工工資保證金、文明施工費(fèi)，辦理《建設(shè)工程施工許可證》——五證中的第四證——嚴(yán)格來說，辦理下此證后，方可動(dòng)工。施工過程中，質(zhì)檢站全程跟蹤進(jìn)行質(zhì)量檢查驗(yàn)收。
說說第五證吧，四證齊全，工程投資達(dá)到總體投資30%以后，開發(fā)商可向住建局申請(qǐng)《房屋預(yù)售許可證》，等申辦預(yù)售許可后，方可進(jìn)行預(yù)售。
這下這五證是怎么辦理的，大家都看透了吧，所以五證并不是大家想的那樣也不是售樓處說的那樣，他們不是一起辦下來的。
