供地結(jié)構(gòu)影響顯現(xiàn) 普通商品住宅面臨供應(yīng)疲軟
發(fā)布時間：2015-07-31 來源：京華時報 編輯：郭瑞瑞
摘要：當
豪宅項目扎堆入市促成“頂豪元年”之時，普通商品
住宅卻面臨可能斷供的局面。
進入7月，越來越多的剛需剛改置業(yè)者發(fā)現(xiàn)
市場越來越熱，
買房越來越難，不是
購房資金遠遠超過自己的承受范圍，就是目標區(qū)域根本沒什么適合的房源。
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，7月份全市賣掉的純商品住宅超過8000套，但新增供應(yīng)卻僅3700套。去化和供應(yīng)之間嚴重的落差，使得購房者們深感“一房難求”的苦惱。業(yè)內(nèi)人士認為，主要原因是受到2014年以來的
土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，純商品住宅用地供應(yīng)偏少，且
價格偏高，被迫豪宅化，導(dǎo)致今年普通商品住宅供應(yīng)偏少。另一方面，受去年市場寒流影響，部分
開發(fā)商心態(tài)趨于謹慎，在前期供應(yīng)尚未消化完畢前，無力增加新增房源。
業(yè)內(nèi)人士認為，這一趨勢還將在一段時間內(nèi)持續(xù)，自
住房與豪宅為主導(dǎo)的二元模式下，具備居住功能的商住類項目也將成為市場的有力補充。
普通商品住宅難覓
準備了40多萬首付的小張（化名）說，他終于有底氣有能力買房了。小張打的算盤是：買個160萬左右的兩居室，首付40多萬，
公積金貸款120萬�？墒�，現(xiàn)實并沒有理想那么豐滿，已經(jīng)看了半個多月房子的他告訴記者，能買的房源基本上沒有。
“我最理想的購房區(qū)域是豐臺和大興，上班比較方便，但豐臺的
新房是肯定買不起的，
二手房首付又高，我只能去大興看。最近連著兩個周末在大興看房子，有看上的，在大興核心區(qū)，位置不錯，但一問是商住，首付一半還用不了公積金。我有
北京戶口，有公積金，不用多浪費。”小張表示。
隨后，小張轉(zhuǎn)戰(zhàn)大興天宮院地鐵站，“問了一個項目，有89平方米的兩居室，總價200多萬，純用公積金的話，首付我付不起。我現(xiàn)在看見有房子的朋友都讓他們幫我推薦，看看他們買的房子有沒有我能買的，但現(xiàn)在真不行，兩年前買就好了，可是那時候也沒這40多萬。”
事實上，小張的遭遇不是個例，而是近期準備入市的剛需置業(yè)群體普遍面臨的問題：普通商品住宅供不應(yīng)求。
上周末，相關(guān)媒體在通州臺湖某住宅項目的售樓處看到看房人很多，該項目目前的
均價是2.3萬元/平方米，
戶型均為剛需小戶型。
銷售人員告訴記者：“現(xiàn)在看房和買房的都非常多，購房者的態(tài)度明顯積極了，并且像我們這么低總價的剛需產(chǎn)品確實也不多。”
根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，2015年7月（截至7月27日）北京商品住宅（不含
保障房與自住房）共實現(xiàn)
成交8047套，相比6月全月成交量還多出137套，并且創(chuàng)造了17個月來的月度新高。
但供應(yīng)并沒有和成交保持同步，根據(jù)亞豪機構(gòu)
數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2015年7月（截至7月27日），北京商品住宅市場共有25個項目
開盤入市，新增住宅產(chǎn)品6113套，預(yù)售許可面積61.3萬平方米。而在這其中兩個自住房項目貢獻了2409套住宅產(chǎn)品，扣除這一影響，7月北京純商住宅供應(yīng)為3704套，環(huán)比減少27%。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為，不斷寬松的
政策環(huán)境，市場需求繼續(xù)呈現(xiàn)抬頭之勢，市場成交的回升也仍將持續(xù)�；谀壳笆袌霎斨泄┬枋Ш庥l(fā)嚴重的現(xiàn)狀，以及未來自住房擠壓之下純商品住宅的稀缺，預(yù)計“一房難求”的局面在中長期內(nèi)或?qū)⒃佻F(xiàn)市場，未來純商品住宅項目的價格
上漲已成定局。
豪宅供應(yīng)和成交“井噴”
在新增供應(yīng)的純商品住宅里面，豪宅還占據(jù)了重要一席，豪宅的成交和供應(yīng)均可謂“井噴”。
中原
地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月20日，北京中高端市場成交升溫，合計簽約6萬單價以上住宅達到了783套，這一成交量是2014年以外的最高值，預(yù)計全年有望突破1500套大關(guān)，從成交額看，6萬以上市場成交也已經(jīng)達到了151.4億的歷史第二高點。
“北京
商品房住宅的市場已經(jīng)進入高端化，與香港類似，目前在售物業(yè)中低端占比非常少，北京從2015年開始，也非常明顯地以為自住房的供應(yīng)擠占普通住宅市場，導(dǎo)致未來高端化將成為趨勢，當然，這種高端化的價格，與過去的住宅產(chǎn)品并不一致。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
他還表示，未來的
房價可能出現(xiàn)明顯上漲，“從2013年開始，北京的
土地出讓出現(xiàn)明顯的商品房住宅
建設(shè)的現(xiàn)象，各地出現(xiàn)了很多地王，這種情況下，未來新上市的商品房定價自然會出現(xiàn)高端化趨勢，而很多過去認為是非豪宅區(qū)的也將供應(yīng)大量的豪宅項目，將明顯影響市場定價。”
土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)是主因
目前的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)與
房企的銷售節(jié)奏有關(guān)，受預(yù)期向好的影響，部分房企出現(xiàn)惜售，并不積極出貨。另外一個重要原因就是之前的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
根據(jù)亞豪提供的數(shù)據(jù)，從2015年北京商品住宅市場供應(yīng)情況來看，前4個月開盤項目個數(shù)均在20個以內(nèi)。而隨著4月成交回暖大幕的拉開，自5月開始供應(yīng)出現(xiàn)抬頭，當月實現(xiàn)34個項目開盤，也成為上半年供應(yīng)項目量最多的一個月。接下來的6月與7月，雖然市場轉(zhuǎn)暖的趨勢非常明顯，但是月度開盤量卻均難以突破30個項目大關(guān)。而到了8月份，雖然已進入下半年銷售周期的重要節(jié)點，但全月項目預(yù)計入市量仍在30個的關(guān)卡徘徊。
“這都是土地惹的禍。”高姍說。她認為項目的供應(yīng)要倚賴于土地的供應(yīng)，從近期的土地項目周轉(zhuǎn)率來看，今年入市項目多為2014年取得土地。而在2014年成交的52宗宅地當中，有高達31宗包含自住房配建，另外公
租房與限價房的配建也占據(jù)不少份額，2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的僅有4宗。“以自住房為代表的保障房競建自2013年下半年開始成為土地出讓的標配，使得純商品住宅用地的空間被大幅擠壓，大量項目甚至出現(xiàn)自住房及保障房為主、商品房為輔的局面，這也直接導(dǎo)致了新增純商住宅供應(yīng)的嚴重不足。”
2015年的情況也并不樂觀，尤其是在最近兩月的土地成交中，甚至出現(xiàn)多宗全部競建為自住房或限價房的宅地，未來商品住宅市場或?qū)⒚媾R更加嚴峻的供應(yīng)形勢。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，截至7月22日，北京
土地市場成交22宗商品房住宅用地，雖然從22宗土地總面積看合計高達390萬平米，但因為多種配建，實際商品房住宅用地合計只有63萬平米，按照商品房平均單套120平米計算，未來能夠供應(yīng)形成的商品房住宅只有5000套。
“也就是2016年能夠上市的商品房住宅將只有不足萬套，北京正常的商品房住宅年需求在5萬-8萬套之間。北京2015年來，供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)失衡，從2015年截至7月20日看，合計供應(yīng)商品房住宅只有19840套，而成交則達到了28802套，高端化趨勢越來越明顯。這種情況下，預(yù)計在2016年的市場表現(xiàn)更加明顯，商品房進入高端化。”張大偉表示。
大量商住入市補充供應(yīng)
適合首次置業(yè)的剛需住宅產(chǎn)品供應(yīng)稀缺、豪宅產(chǎn)品買不起的情況下，價格相對較低的商住產(chǎn)品成為首次置業(yè)購房者的選擇之一。
剛需住宅產(chǎn)品的供需失衡刺激了商住類項目的積極入市。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，2015年8月，北京商品住宅市場預(yù)計將有30個項目入市，其中包括首開萬科
城市之光、首創(chuàng)·禧瑞墅、嘉誠中心等13個純新盤，以及包括領(lǐng)秀翡翠山、五礦萬科·如園、龍湖長城源著等在內(nèi)的17個老項目后期。而在8月預(yù)計入市的30個項目當中，商住項目高達13個。
高姍認為，在北京依然
限購的背景之下，商住項目“不限購”的優(yōu)勢毋庸置疑，吸引了大量
投資型需求的關(guān)注。另外在北京整體房價已上漲到一定程度，六環(huán)外都超過20000元/平方米的現(xiàn)實之下，商住項目的“低價”特性也吸引了部分首置型剛需人群的購買。而在未來市場當中，由于土地拍賣方式所導(dǎo)致的自住房與豪宅為主導(dǎo)的二元模式下，具備居住功能的商住類項目也將成為市場的有力補充
