陳啟宗兩個招牌式地標(biāo)項目恒隆廣場和港匯廣場相續(xù)建成，這兩個物業(yè)至今仍是高樓林立的上海最有魅力和人氣的兩個商用物業(yè)，并由此奠定了陳啟宗在頂級寫字樓和商用物業(yè)開發(fā)的霸主地位。我們近日采訪了這個巔峰人物，了解了他的傳奇。

恒隆集團(tuán)主席陳啟宗
 

　　0352房網(wǎng)：近期國內(nèi)討論比較多的可能就是房產(chǎn)稅，因為很多人認(rèn)為下一步調(diào)控的關(guān)鍵就是房產(chǎn)稅，而近期也有傳言南京、廣州可能是下一個試點(diǎn)的城市，您是否認(rèn)同下一步調(diào)控就是從房產(chǎn)稅上著手，您預(yù)期短期內(nèi)房產(chǎn)稅真的會出臺嗎?

　　陳啟宗：中國有個很特別的現(xiàn)象，就是市政府靠賣地過活，而其中一個原因就是他們沒有定期的稅收，所以要靠賣地，這樣就會使土地市場非常扭曲，因為市政府有誘因去賣更多的地或更貴的地。長遠(yuǎn)來說，這是房地產(chǎn)包括住房價格上升的一個根本原因。

　　當(dāng)然，我不是這方面的專家，有沒有不良的影響我暫時還想不到，而且根據(jù)別的地方的經(jīng)驗，包括香港，沒有房產(chǎn)稅是很特別的，有房產(chǎn)稅是很正常的，從這方面看，中國內(nèi)地開始要有房產(chǎn)稅。

　　其實(shí)商業(yè)房產(chǎn)稅本來就有，當(dāng)然這里講的是住宅，而住宅這塊要大得多，所以這一塊也最重要。其實(shí)有房產(chǎn)稅之類的固定收入，對市政府是好事，我相信對國家長遠(yuǎn)的發(fā)展，包括房地產(chǎn)市場、土地市場的發(fā)展都是好事。要是能夠解決這個問題，使得市政府基本上不需要靠賣地過活，而是從別的方面。

　　0352房網(wǎng)：恒隆每年不算新買地的錢，建筑費(fèi)都是幾十億，四年可能就要270億，這個數(shù)是不小的。那正負(fù)債的現(xiàn)象短時間是不會改變嗎?

　　陳啟宗：除非兩件事之一發(fā)生：香港的購房市場突然好轉(zhuǎn)，能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)，但個人估計這個事情不會發(fā)生，至少是短時間內(nèi)不會發(fā)生。第二件事是忽然市場股市非常好，或者又配股了，但這個估計再過幾年也不會發(fā)生。

　　不是說股市不會好，而是我們配股的可能性不大。既然這兩件事的可能性都不大，那么接下來的一段日子，恒隆集團(tuán)會繼續(xù)有正負(fù)債，從恒隆地產(chǎn)角度看，可能也會從正現(xiàn)金轉(zhuǎn)為正負(fù)債。做房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是正現(xiàn)金也不是那么合理，對于資金結(jié)構(gòu)來說不是一件最明智的事情，轉(zhuǎn)為正負(fù)債是很正常的一件事，也可能是一件好事。

　　0352房網(wǎng)：剛剛說到恒隆手上現(xiàn)金有19~30億左右，如果接下來要拿地，其實(shí)這個資金也算是比較少的了�，F(xiàn)在很多發(fā)展商正在做融資發(fā)債，那恒隆有沒有這些計劃呢?另外看到恒隆財務(wù)費(fèi)用方面比之前升了很多，是因為利息支出或者是整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境差了，所以開支方面也跟著受到影響嗎?

　　陳啟宗：若說發(fā)債的話，以公司目前的狀況、銀行備用的信貸，以及我們成立了一個MTM的方案是用來發(fā)債的渠道，這樣我們在整體上可以備用的資金有200多億。如果我們手頭有這么多現(xiàn)金和正現(xiàn)金數(shù)，是沒必要像其他發(fā)展商那樣發(fā)債。不過在時機(jī)適當(dāng)?shù)臅r候，發(fā)債其實(shí)也不算什么特別的事。

　　至于利息方面，這是和會計準(zhǔn)則有一些關(guān)系，因為從會計準(zhǔn)則來看，一個項目在建的時候，相關(guān)的融資利息是會資本化的，當(dāng)這個項目建成開業(yè)，像沈陽、濟(jì)南那些項目要落成了，這些項目相關(guān)融資的利息就會漲。所以這個不是說我們?nèi)谫Y成本比以往增多。我們新融資的話肯定也是跟市場一致，但以我們公司的情況看，相信融資成本不會比其他企業(yè)高。#p#副標(biāo)題#e#

　　0352房網(wǎng)：現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)都不太好，而恒隆在內(nèi)地的一些地方都有項目，那會不會有影響?對上海租金方面又有影響嗎?內(nèi)地經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)由年末開始就不好了，但恒隆的租金每年都能保持不錯的增長，想問一下陳先生接下來這一年預(yù)計會不會保持比較理想的增長?

　　陳啟宗：內(nèi)地的租金市場，因為租賃時限都是綁定了三年、五年、七年，所以不會因為市場的變化而忽然間讓租金有很大的影響，市場好的時候也不會一下可以反映出來，要過幾個月甚至是一年的時間才能反映出來。不過無可否認(rèn)的是，在談租金的過程中從整體市況可以知道市場是走向下的。

　　從最近看，內(nèi)地的商業(yè)市場其實(shí)沒有很強(qiáng)，加上上海市場算是相對成熟的，經(jīng)過了二十年的發(fā)展，所以租金的增長放緩是完全可以理解的。上海的寫字樓市場這幾年已經(jīng)表現(xiàn)出困難，基本都是正負(fù)的波動，兩三年都沒動過，但2012年反而好那么一點(diǎn)點(diǎn)，但這個不是可持續(xù)的現(xiàn)象，相信接著這一年上海寫字樓租金增幅平平。

　　0352房網(wǎng)：希望商業(yè)地產(chǎn)有更好的發(fā)展前景，謝謝您接受我們的訪談。