財(cái)稅〔2011〕61號(hào)

　　各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國(guó)家稅務(wù)局，新疆建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

　　應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)對(duì)存量房交易申報(bào)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估(以下簡(jiǎn)稱存量房評(píng)估)，防范存量房交易“陰陽(yáng)合同”所形成的稅收風(fēng)險(xiǎn)，不僅是稅法賦予稅務(wù)部門必須履行的責(zé)任，也是國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控措施的重要內(nèi)容。按照財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的部署，各地于2009年下半年開始進(jìn)行存量房評(píng)估試點(diǎn)工作。目前絕大多數(shù)地區(qū)已完成試點(diǎn)工作，并取得預(yù)期效果。通過開展存量房評(píng)估工作，試點(diǎn)地區(qū)不僅有效地防范了存量房交易“陰陽(yáng)合同”所形成的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

　　為全面推廣存量房評(píng)估工作在技術(shù)應(yīng)用、評(píng)估工作規(guī)程、評(píng)估工作機(jī)制等方面取得了經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)備了人才。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》(財(cái)稅[2010]105號(hào))的要求，各地區(qū)應(yīng)于2011年7月1日后，逐步推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。為了做好這項(xiàng)工作，現(xiàn)就有關(guān)要求通知如下：

　　一、認(rèn)真做好推廣準(zhǔn)備工作

　　(一)主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓。存量房評(píng)估推廣工作規(guī)劃的研究制定，規(guī)劃實(shí)施的動(dòng)員、部署和考核，內(nèi)部工作機(jī)制的完善，與政府和有關(guān)各部門的協(xié)調(diào)，面向社會(huì)的宣傳等事關(guān)存量房評(píng)估機(jī)制推廣的重大工作，各級(jí)地方稅務(wù)局主要領(lǐng)導(dǎo)要親自主持。

　　(二)科學(xué)制定推廣方案。要認(rèn)真總結(jié)試點(diǎn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，全面摸清非試點(diǎn)地區(qū)特殊情況和推廣工作可能遇到的新問題，因地制宜的制定存量評(píng)估推廣工作方案和針對(duì)新問題的解決措施，切忌盲目照搬試點(diǎn)地區(qū)的做法。對(duì)于非試點(diǎn)地區(qū)在推廣工作中遇到的部門協(xié)調(diào)、資金保障、評(píng)估技術(shù)應(yīng)用等問題，上級(jí)財(cái)稅部門要全力幫助解決。存量房評(píng)估推廣工作方案于2011年8月底以前報(bào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局備案。

　　(三)積極爭(zhēng)取政府支持。各級(jí)地稅局要主動(dòng)向政府部門匯報(bào)存量房評(píng)估推廣工作，充分說(shuō)明這項(xiàng)工作的重要意義，提請(qǐng)政府審議有關(guān)重大工作安排，包括部門協(xié)調(diào)、資金保障、機(jī)構(gòu)人員等。

　　(四)高度重視宣稱工作。要通過各種方式宣傳這項(xiàng)工作的重要意義，向社會(huì)充分說(shuō)明，推廣存量房評(píng)估機(jī)制不僅是履行稅法所規(guī)定的職責(zé)，貫徹國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控措施，也是為了營(yíng)造依法、公平納稅的良好環(huán)境，保護(hù)依法納稅者的正當(dāng)權(quán)益，要向社會(huì)說(shuō)明該機(jī)制的內(nèi)容，尤其存量房評(píng)估技術(shù)方案和評(píng)估工作程序，讓廣大民眾了解存量房評(píng)估機(jī)制的客觀性、公正性，以樹立存量房評(píng)估工作的公信力。

　　要充分尊重納稅人的知情權(quán)，將需要說(shuō)明的內(nèi)容通過在辦稅場(chǎng)所張貼公告或印發(fā)說(shuō)明書等方式告知納稅人，并耐心接受納稅人的咨詢。

　　(五)建立健全工作機(jī)制。存量房評(píng)估推廣工作時(shí)間緊迫、任務(wù)繁重。為了提高推廣工作的效率，應(yīng)在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，切實(shí)完善和健全省級(jí)部門協(xié)調(diào)工作機(jī)制與省地稅機(jī)關(guān)內(nèi)部工作機(jī)制，使之制度化、常態(tài)化，并延伸至市、縣兩級(jí)。推廣工作所必需的相關(guān)人員培訓(xùn)、評(píng)估技術(shù)機(jī)構(gòu)選用等事項(xiàng)，能由省地稅機(jī)關(guān)集中承擔(dān)的，就不要由下級(jí)地稅機(jī)關(guān)承擔(dān)，尤其是不易分散給縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)各自解決。這樣做不僅可以保證工作的效率，也有利于節(jié)約使用資源、避免工作失誤和保持評(píng)估工作的相對(duì)一致。

　　(六)實(shí)行專業(yè)化管理。存量房評(píng)估推廣階段的工作量將成倍增加，而且推廣工作完成后存量房評(píng)估機(jī)制還要在不斷鞏固、完善的基礎(chǔ)上持續(xù)運(yùn)行，省和省轄市兩級(jí)地稅機(jī)關(guān)應(yīng)設(shè)立專門從事存量房評(píng)估工作的機(jī)構(gòu)并增配足夠數(shù)量的能勝任相關(guān)工作的人員。鑒于實(shí)現(xiàn)專門機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員增配目標(biāo)需要一定時(shí)間，在推廣工作啟動(dòng)階段應(yīng)立足于通過健全內(nèi)部工作機(jī)制和適當(dāng)調(diào)整現(xiàn)有人員來(lái)確保推廣工作如期完成。

　　二、嚴(yán)格按照規(guī)定推行存量房評(píng)估工作

　　(一)積極推進(jìn)存量房評(píng)估工作，自2012年7月1日起對(duì)納稅人申報(bào)的存量房交易價(jià)格要進(jìn)行全面的評(píng)估，嚴(yán)格禁止不經(jīng)評(píng)估既直接按納稅人申報(bào)的交易價(jià)格征稅，或公布存量房交易價(jià)格評(píng)估值，客觀上引導(dǎo)納稅人按照公布的存量房交易價(jià)格評(píng)估值進(jìn)行納稅申報(bào)。

　　(二)嚴(yán)格按照規(guī)定實(shí)施存量房評(píng)估。對(duì)于評(píng)估認(rèn)定申報(bào)交易價(jià)格偏低的，應(yīng)進(jìn)一步經(jīng)過規(guī)定程序確認(rèn)申報(bào)交易價(jià)格偏低是否有正當(dāng)理由。有正當(dāng)理由的，按申報(bào)交易價(jià)格征稅;沒有正當(dāng)理由的，按核定計(jì)稅價(jià)格征稅。核定計(jì)稅價(jià)格可參照存量房申報(bào)價(jià)格評(píng)估值確定。#p#副標(biāo)題#e#

　　(三)應(yīng)用房地產(chǎn)批量估價(jià)技術(shù)進(jìn)行存量房評(píng)估。要應(yīng)用房地產(chǎn)批量估價(jià)技術(shù)確定存量房交易價(jià)格估值，并下浮一定比例形成存量房申報(bào)價(jià)格評(píng)估值，以此評(píng)估申報(bào)價(jià)格是否偏低，不得使用其他方法進(jìn)行評(píng)估。存量房交易價(jià)格估值下浮比例應(yīng)不高于20%，具體比例由地市稅務(wù)局?jǐn)M定，報(bào)省地方稅務(wù)局批準(zhǔn)。

　　(四)實(shí)行稅務(wù)部門直接征管。存量房交易環(huán)節(jié)的稅收必須由稅務(wù)部門直接征收。目前仍委托其他部門征收的少數(shù)地區(qū)，應(yīng)立即糾正，改為由地稅機(jī)關(guān)直接征收。

　　三、統(tǒng)一規(guī)范評(píng)估技術(shù)應(yīng)用工作

　　為了有利于優(yōu)化資源配置，提高工作效率，保證存量房評(píng)估工作的公信力，有必要對(duì)房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)應(yīng)用工作在適度統(tǒng)一的基礎(chǔ)上予以規(guī)范。現(xiàn)在尚不具備條件按照下列要求實(shí)現(xiàn)評(píng)估技術(shù)應(yīng)用工作統(tǒng)一規(guī)范的，要通過積極探索逐步實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)范目標(biāo)。

　　(一)省地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)制定評(píng)估技術(shù)應(yīng)用工作方案，統(tǒng)一評(píng)估方法、技術(shù)路線、工作流程、基本數(shù)據(jù)項(xiàng)和數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)。地市稅務(wù)機(jī)關(guān)要按照省局地稅機(jī)關(guān)制定的評(píng)估技術(shù)應(yīng)用工作方案確定本地區(qū)的數(shù)據(jù)項(xiàng)和數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)，并建立本地區(qū)的評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)采集、審核和錄入工作。

　　(二)省地稅機(jī)關(guān)要建立全省統(tǒng)一的評(píng)估信息庫(kù)。目前尚不具備條件建立全省統(tǒng)一評(píng)估信息庫(kù)的地區(qū)，地市地稅機(jī)關(guān)要建立本地市統(tǒng)一的評(píng)估信息庫(kù)。

　　(三)評(píng)估方法原則上應(yīng)首先使用市場(chǎng)法的間接比較法。

　　(四)評(píng)估數(shù)據(jù)和申報(bào)數(shù)據(jù)，應(yīng)按照稅務(wù)檔案管理的要求進(jìn)行保管。

　　財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局

　　二〇一一年七月十五日