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許家印 :目前房地產(chǎn)行業(yè)的形勢確實很差

發(fā)布時間:2012-01-19  來源:0352房網(wǎng)  編輯:狄海霞

  許家印不僅是中國地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物,在他的人生奮斗歷程中,我們更是感受到了每一個足跡都留下了一串串他對人生和事業(yè)執(zhí)著追求的強(qiáng)音符。其在房地產(chǎn)行業(yè)的成績更是令人矚目。我們現(xiàn)在對話的就是這個行業(yè)的領(lǐng)軍人物之一,恒大地產(chǎn)董事局主席許家印。

恒大地產(chǎn)董事局主席許家印
恒大地產(chǎn)董事局主席許家印
 

  0352房網(wǎng):從2010年底到2011年全年,國家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可謂步步收緊。企業(yè)經(jīng)歷了從漫不經(jīng)心,到部分調(diào)整,再到集體降價的轉(zhuǎn)變。時至2012年,我們很想聽聽您對形勢的判斷,以及企業(yè)的對策。

  許家印:我認(rèn)為國家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,2012年都不會有什么放松。不過房地產(chǎn)形勢也不會比現(xiàn)在再差到哪里了,現(xiàn)在形勢確實是很差。需要強(qiáng)調(diào)的是,這一輪的房地產(chǎn)形勢差是各種因素的疊加。首先是受到國家宏觀調(diào)控的目標(biāo)和方向的影響。

  其次是受國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。尤其是下半年影響房地產(chǎn)業(yè)的除了針對這個行業(yè)的調(diào)控政策之外,最重要的因素之一是大的宏觀經(jīng)濟(jì)。另外,從消費上看,用老百姓的話說,股票虧錢了,沒有錢了,整個購買力都下降了。

  除了房地產(chǎn)外,我們看到其實零售業(yè)和其他的行業(yè)也不景氣。因此對于樓市來說,購買的流動性本身也會差一些。對于明年的形勢,我個人認(rèn)為,一季度房地產(chǎn)還會處于低谷,二季度成交量會逐漸回升,下半年會有所好轉(zhuǎn)。

  0352房網(wǎng):您所說的下半年的好轉(zhuǎn)是指量,還是量價?

  許家印:我是從量的角度談的,我認(rèn)為價格不會回升的。下半年二、三線城市房價大部分是相對穩(wěn)定的,房價比較高的一線城市,我認(rèn)為房價會回落,而且回落的幅度可能還會大一些。

  0352房網(wǎng):應(yīng)該說,2011年恒大在全國企業(yè)中率先開啟了價格調(diào)整大幕。在其他企業(yè)的爭議與觀望中,恒大在10月份實現(xiàn)了銷售700億元的目標(biāo),成為這一輪調(diào)控的“現(xiàn)金王”。對于2011年的及時調(diào)整,您當(dāng)時是怎樣考慮的?

  許家印:其實2011年上半年整個經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)形勢還是比較好的,進(jìn)入下半年后,經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)形勢逐漸往下走。6月份時我們已經(jīng)敏感地看到了這種下行趨勢,并迅速做出了戰(zhàn)略上的調(diào)整。從7月份開始,恒大宣布降價促銷。

  由于有土地價格的優(yōu)勢,加上集團(tuán)集中采購體系節(jié)省了大量成本,我們比一般企業(yè)有更寬裕的降價空間。去年全年恒大的銷售均價是6590元/平方米,其中還包括1500元/平方米的裝修。因此毛坯房的價格是5090元/平方米。我認(rèn)為這就是政府希望的合理價位。

  0352房網(wǎng):一個有意思的跡象是,恒大2011年全年以價換量很成功,卻在2011年底悄悄把均價調(diào)整回了7000元左右。這種戰(zhàn)略是出于什么考慮呢?

  許家印:在2011年四季度的最后兩個月,公司在營銷策略上進(jìn)行了調(diào)整,為什么要進(jìn)行調(diào)整呢?如果說2011年10月份我們的均價達(dá)到6000元/平方米左右,那如果到今年元旦時還是6000元,全年降到5500,甚至5300了,那就超越底線了。

  0352房網(wǎng):您說的2012年的價格策略,大概是指年初均價回到7000元/平方米,為的是給接下來的促銷提供很好的基點。按照恒大開盤8.5折的傳統(tǒng)優(yōu)惠方式,那么實際銷售均價可能就要低于6000元/平方米。再去掉精裝修的1500元/平方米,也就低于您所認(rèn)為的毛坯房5000元/平方米的合理價位。#p#副標(biāo)題#e#

  然而,2012年形勢又與2011年不同,一旦其他房企都降到了5000元/平方米這個檔次,恒大的價格優(yōu)勢不再明顯,且恒大又已經(jīng)降無可降,您是否想過要怎么辦?

  許家印:恒大在整個市場的競爭中要顯示出優(yōu)勢,不是僅僅靠降價,當(dāng)然我們的價格是有巨大優(yōu)勢的,因為我們的成本低。

  我想,企業(yè)未來的競爭就是產(chǎn)品質(zhì)量的競爭。到了現(xiàn)在,恒大多年來練好的功底剛好可以派上用場,比如集中采購與成本控制優(yōu)勢,比如品質(zhì)至上原則等等。加上恒大經(jīng)營策略上的超前意識,我想是沒有問題的。

  退一步說,恒大精裝修即便賣到5000元/平方米,我也有微利。就是5000元/平方米賣一年,也可以。但是我相信還到不了這樣的程度。價格也沒有必要降到成本線,我們可以應(yīng)對市場的變化。。不同的城市對應(yīng)不同的價位,一線城市、二、三線城市都是不同的。恒大會保持價格的平穩(wěn),這是總的指導(dǎo)思想。

  至于說2012年的價格究竟會降到怎樣的程度,我相信應(yīng)該會保持去年的水平,這就是國家希望達(dá)到的合理價位。跟政策沒有抵觸,不是說沒有降價就抵觸政策,也不是說將價格降得越低就越好。國家提出將房價控制在合理的價位,這是非常科學(xué)的提法

  0352房網(wǎng):2012年,恒大制定了800億元的銷售目標(biāo)。這個目標(biāo)高于2011年的銷售目標(biāo)14%,但又低于2011年的實際銷售額。您制定這個目標(biāo)時是如何考慮的?

  許家印:2011年下半年開始,市場形勢開始下行,到了11、12月份就變得很嚴(yán)峻了。我想2012年尤其是開年的元月和2月份也不會好到哪里去。即使是在市場好的時候,節(jié)前節(jié)后的銷售也會有比較大的影響。

  統(tǒng)籌考慮了各方面的因素,我們2012年銷售目標(biāo)定在了800億元。這個數(shù)字比去年的計劃多了14%左右。這只是計劃。如果從實際銷售情況看,2011年的實際銷售是803.9億元,我們也不排除2012年實際銷售會超額完成指標(biāo)。恒大其實在制定目標(biāo)時一向謹(jǐn)慎,并肯定是要超額完成的。

  不過,從增長情況上看,恒大確實已經(jīng)由高增長期向穩(wěn)健發(fā)展期過渡。這一方面是考慮到目前整個大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,還有房地產(chǎn)業(yè)的形勢,同時也結(jié)合了企業(yè)自身的情況。我們用15年的時間,經(jīng)歷了由40多人的企業(yè)向32000多人的大集團(tuán)的快速發(fā)展期。我想一個企業(yè)不可能永遠(yuǎn)高速擴(kuò)張,到一定階段必然是要向穩(wěn)健期過渡的。

  0352房網(wǎng):在中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)去房地產(chǎn)化的過程中,企業(yè)的機(jī)會在哪里,恒大的機(jī)會在哪里?之前連續(xù)6年的高增長是否就此結(jié)束?

  許家印:我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)剛性需求還是非常強(qiáng)大的,不會因為幾個月市場不好,這些需求沒有了。我們對這個行業(yè)還是充滿信心的,F(xiàn)在老百姓的股票沒有賺錢,流動性壓得這么緊,兜里的錢已經(jīng)很少了,此時拿大量的錢購買房屋也是不現(xiàn)實的。

  現(xiàn)在我相信有關(guān)部門在研究替代政策,比如是否可以用稅收替代限購的政策。限購畢竟是一種臨時措施。我想以后會有更好的政策出來,這對于房地產(chǎn)的長期健康穩(wěn)定發(fā)展是有好處的。

  0352房網(wǎng):在目前市場形勢下,您覺得2012年是否會有不少開發(fā)企業(yè)面臨倒閉。2012年是否是大企業(yè)并購中小企業(yè)的好時機(jī)?

  許家印:企業(yè)的大浪淘沙在任何的行業(yè)都會有的,包括去年形勢比較好的時候,也會有小的企業(yè)倒閉,這是正常的。而所謂危機(jī)就是有危險,也有機(jī)會,這種形勢下,肯定有很多的商機(jī)在里面,對于大企業(yè)的發(fā)展一定會有好的機(jī)遇。

  在合作方面,原則上恒大的項目是以自己開發(fā)為主。個別的項目有可能選擇有實力的發(fā)展商合作,但這樣的機(jī)會不會太多,有好的機(jī)會也會并購和收購。而所有商業(yè)動作都是基于企業(yè)利益最大化這個原則來做。

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