土地出讓現高門檻 后期監(jiān)管日漸收緊違規(guī)銳減
發(fā)布時間：2011-12-08 來源：0352房網 編輯：狄海霞
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在房價迎來拐點之際，各地的土地出讓計劃頻現流標。有跡象顯示，已有部分地方政府開始有所行動。比如，杭州經濟開發(fā)區(qū)近期出臺文件，提出對經濟開發(fā)區(qū)企業(yè)員工首套購房發(fā)放補貼;重慶重提購房退稅，強調對首次置業(yè)補貼;北京下調土地競買保證金并放寬交款時限，并放松土地出讓中關于保障房的配建條件等。
“前一個星期，出讓地塊的底價還不知道，前三天才公布，根本來不及準備。所以貓膩也多。”朗詩集團投資部經理黃曉鈴說�？梢姷氖�，在有些城市的土地出讓過程中，出讓方會人為設置門檻。一位上市房企高管還提到，如果是內定的話，開發(fā)商報名直接就被勸退，要么就在招標文件上動手腳，讓你來不及報名。
此番國土資源部網站掛出的《意見》還特別提到，要“推進招標拍賣掛牌方式出讓建設用地使用權和新設礦業(yè)權，深化土地和礦業(yè)權審批制度改革，嚴格實行審批接辦分離、網上報批、聯網審查、集體會審、限時辦結、結果公開，接受社會監(jiān)督”。
黃曉鈴12月7日稱，目前上海、杭州、南京等大城市的土地出讓制度相對比較規(guī)范，而部分中西部城市則不太規(guī)范。她舉例說，山西某市相關部門辦事效率比較低，從拿地到開盤要三年，有些項目等不及，可能沒拿到預售許可證就開始出售。拿到預售許可證后，價格可以再升回來。
黃曉鈴還提到，到部分城市拿地，開發(fā)商前期就要介入，要付錢辦好拆遷，因為很多出讓地塊都不是凈地，“有的定向給你，有的不拍給你，另外補一塊地作為拆遷費償還給你。”據黃曉鈴介紹，在部分城市出現的土地出讓違規(guī)行為中，改變出讓用途較為常見。比如，工業(yè)園區(qū)的用地開發(fā)出大量的住宅。
不僅僅是出讓前，對于土地出讓后的監(jiān)管，此番《意見》也有提及：“建設用地出讓后，必須依法管控，不得擅自調整修改容積率指標等土地出讓條件;依法改變土地用途和調整容積率指標的，應依法按照市場價格補繳土地出讓價款。”
此前，部分城市土地出讓中，更改容積率也并不少見。“和當地規(guī)土局說一句就好了。比如某公司曾拿到一塊動遷安置房地塊，但實在沒錢開發(fā)，政府就把安置房改成商品房，然后拿出售款付安置費。”前述上市房企高管說。銀億集團營銷總監(jiān)王士章12月7日稱，上海幾乎沒發(fā)生過擅自更改容積率的事，原則上更改要以樓板價補償。
不過，目前地方政府的松綁基本上沒有觸碰限購與限貸的調控紅線。業(yè)內專家表示，預售資金監(jiān)管的立意在于控制開發(fā)商的現金流，防范爛尾樓的出現，使開發(fā)商利用預售資金拿地再開發(fā)等高風險行為受到監(jiān)管。
