陳寶存用“白銀三十年”來概括房地產(chǎn)未來的走勢，“房地產(chǎn)黃金十年結束了，我說白銀三十年開始，還有青銅五十年，黑鐵一百二十年，只要有人類就會有房地產(chǎn)的需求。”作為樓市春天派掌門人，無可否認的是，陳寶存是一個很好的交談對象，他對房地產(chǎn)看好的堅持和追尋地產(chǎn)真相的努力，讓人肅然起敬。和他交談，總是讓人相談甚歡。

　　0352房網(wǎng)：最近您有了一個新的身份——豪宅研究院副院長，您認為豪宅是未來城市發(fā)展趨勢，但據(jù)了解，今年下半年豪宅和別墅市場成交都很低落，您如何看待眼下的這些現(xiàn)象?

　　陳寶存：2003年，我做房企銷售副總裁，告訴我的銷售人員：住房改善升級的意思是，原來住60的，想換150，住150，想換300的，住300的，想換獨棟。所以，現(xiàn)在我擔任豪宅通網(wǎng)的總編輯，豪宅研究院的副院長。

　　1997年我有單位的福利分房，2002年自購了155平米的大房，2006年我們一家住上248平燕莎商圈的豪宅。從我自身，就可以看出購房者消費心理的轉變。另一方面，市中心土地日益稀缺，土地成本提高也是規(guī)律，所以，豪宅必然是未來城市的發(fā)展趨勢。關于豪宅的定義，主要是以價格論、品質論，低容積率，毛坯是看不出來是否豪宅的。面積上一般在250—350之間。

　　目前出現(xiàn)豪宅和別墅賣不動的情況，也是階段性的壓力，而且一般郊區(qū)的豪宅建筑成本低，慢慢賣慢慢賺，若一下賣完了就沒得賺了。我們這個豪宅研究院，主要致力于研究豪宅品質與發(fā)展，推進中國豪宅發(fā)展的進程。

　　0352房網(wǎng)：您堅持認為樓市沒有泡沫，以房地產(chǎn)市場50年的欠債為依據(jù)，可否詳細解答一下?

　　陳寶存：樓市沒有泡沫，這不光是我說的，包括很多了解房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的人士都這么認為。房地產(chǎn)如果是一個球，那就是一個鐵球，根本不存在泡沫破裂的情況。咱們國家從1949年開始土地改革，實際上中國所有的老百姓都有土地有房。

　　建國開始的前40年，中國基本上在做工業(yè)化，從一盤散沙的農(nóng)業(yè)大國變成一個工業(yè)化國家的局面，這個時間段根本沒考慮住房問題。改革開放開始，人們逐漸有錢了，而且錢越來越多，一直到1998年才開始房地產(chǎn)市場化的改革。改革開放1978—1998這個中間，居住是改善了很多，但相對來講，面還是比較窄。

　　比如城市的福利分房，這個根本就不是工廠能夠做到的，機關行政事業(yè)單位能夠做到的又有多少呢?1998年房地產(chǎn)市場化改革，但真正開始是2003年，不到十年的發(fā)展歷程，補的是50年的欠債。再就是前期有過大規(guī)模的福利分房，還有土地改革，實際上大部分老百姓都有了居住房。

　　自有居住率農(nóng)村占93%多，城市88.2%，水平相對比較低的。房地產(chǎn)的發(fā)展是城市化大規(guī)模拆遷，給居民回遷房、拆遷房，給現(xiàn)金或房子的補償，城市居民并不缺房，而且很多居民都有三五套房。實際上真正消費商品房市場的，通過市場渠道買房的就是富裕人群，原來給的房子太小，出現(xiàn)了改善性住房需求。

　　這些富裕人群為城市建設做了很大的貢獻，這部分人應該絕對是中國城市建設的功臣，直接推動了中國城市住房水平的提高。而只有通過商品房的熱賣，才能保證棚戶區(qū)、舊城改造的順利進行，真正保證保障房的實現(xiàn)。

　　0352房網(wǎng)：在目前樓市成交慘淡的狀況下，您認為未來發(fā)展的趨勢怎樣的?

　　陳寶存：整體的中國樓市，我認為還有三十年的高速增長時期，還有“白銀三十年”。我一直有一句話，房地產(chǎn)黃金十年結束了，我說白銀三十年開始，還有青銅五十年，黑鐵一百二十年，只要有人類就會有房地產(chǎn)的需求。

　　但現(xiàn)在成交慘淡，這種情況是錯誤的政策壓力下的表現(xiàn)，跟2008年的情況一樣的，2008年的壓制造成2009年的暴漲，那么今年的成交慘淡，依然會造成未來兩年房價的暴漲。而新的土地拆遷條例造成城市的土地越來越拆不動，拆遷的成本超過增長的部分，大規(guī)模的拆遷成本和開發(fā)成本不可能下降。住宅、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還有很大空間，這是政府也左右不了的。

　　0352房網(wǎng)：您說商品房自產(chǎn)生之日起，就與普通人群的工資脫鉤。這個我們聽起來挺泄氣的，就沒有工薪階層的活路了嗎?

　　陳寶存：我一直都說，從最初開始，商品房就跟普通人的工資脫鉤，因為有大規(guī)模的拆遷改造、補償收入，根本就沒有就算到居民總收入里面去。有的人可能工資一千塊錢，住的房子價值上千萬。很多的舊城改造都算到了保障房里去，這是不對的，這種保障房實際上就是商品房。#p#副標題#e#

　　工薪階層可以先從市區(qū)中心的二手舊房買起，有條件了，二手房出租，替你還大房的月供。或者35歲以后去買房，奮斗到我這個年紀，什么都有了�，F(xiàn)在是不理性需求，造成了供需的嚴重失衡。四億80、90后都想買房，而且都想到京滬買房本身就是癡人說夢。按自己的能力擁有安心的家就夠了，所謂安居才樂業(yè)。

　　0352房網(wǎng)：在目前的形勢下，最近少有開發(fā)商談房地產(chǎn)的新模式。您說您看到的新模式是融資集資，這個能詳細解答一下嗎?在限購限貸和銀根緊縮的大環(huán)境、以及不斷涌現(xiàn)的開發(fā)商跑路傳聞下，融資似乎很難實現(xiàn)?

　　陳寶存：目前的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境不是很看好，現(xiàn)在開發(fā)模式不是重點，資金的融資集資模式才是關鍵。

　　開發(fā)商跑路我是這么理解的，這里所說的開發(fā)商其實已轉為投資商，因為真正的開發(fā)商他不會跑路，他手里有項目在，可以拿去融資。投資商手中掌握大筆資金但是又沒處可投，這種投資商肯定要跑路的。這種情況的出現(xiàn)，并不會改變房地產(chǎn)融資的模式。

　　一般的大企業(yè)、央企以及上市公司，它有自己的融資渠道，海外資金也在追它。比如萬科在北京聯(lián)合央企國企拿地，壓縮風險，它在資金上根本沒有問題。所以說，現(xiàn)在是養(yǎng)大鱷的時代，大鱷是不缺錢的，而且銀行也傍大款，追著大企業(yè)走。

　　但是中小企業(yè)呢，從2003年以來，都沒有過寬松的信貸環(huán)境。不是政策寬松它就寬松了，再寬松的時候都沒有把中小企業(yè)做上帝。中小企業(yè)更多的是采用民間融資這種模式，而且一般的房地產(chǎn)公司是不會去借高利貸的，房地產(chǎn)行業(yè)根本接受不了過高利息，所以中小企業(yè)不存在很大的問題。一般人認為中小企業(yè)借高利貸，那都是誤解。因為我現(xiàn)在也做投融資，我能夠接受的利息都在20%以內(nèi)。而且項目公司融資很少，時間很短。所以很多解讀都是錯誤的。

　　0352房網(wǎng)：開發(fā)商真的“很差錢”，到了危急的時刻么?

　　陳寶存：中國樓市，嚴峻時刻應該在看到人類即將消失的時刻。開發(fā)商現(xiàn)在肯定“不差錢”。剛才我也說了，大型房企都是被資金追著在。前不久，中國房地產(chǎn)信息集團聯(lián)合新浪做了一個調(diào)查顯示，前三季度大企業(yè)都比2011年同期高度增長，像萬科前三季度銷量已經(jīng)基本上達到2010年全年的水平，所以他們根本不缺錢。

　　房地產(chǎn)企業(yè)并且在拿地、開發(fā)幅度上面基本都控制了。說開發(fā)商很缺錢的人，根本就不了解企業(yè)運作的規(guī)律，純屬瞎說。 中小企業(yè)更不差錢，它完完全全可以把企業(yè)賣掉，大不了把項目賣掉。不存在差錢這種情況。但對于目前這種時間段。

　　比如萬科，還想賣點低價房，回籠資金去買點地，這種壓力是有的，但是生存的壓力都沒有。說差錢是太籠統(tǒng)的說法，而且根本就不是實際的情況。在一個歷史上銷售情況最好的年景，哪兒來的差錢?我不懂。

　　0352房網(wǎng)：一年前的這個時候，您和獨立財經(jīng)觀察家侯寧掀起了一場北京五環(huán)內(nèi)房價跌50%賭局的賭局。目前有沒有關于這一賭局的最新進展和論斷?一年后的今天，您又以什么樣的心情來看待當時的那一輪賭局?

　　陳寶存：11月7日，我在微博上發(fā)了這么一段話：作為中國最希望房價大跌的樓市春天派掌門人，對2012年11月13日結束的陳寶存、侯寧賭局表明我的觀點：我真希望我輸給侯寧，我愿意輸1萬，加上2010年11月13日賭的2.5萬=3.5萬，換來北京五環(huán)內(nèi)下跌一半的房子!我希望我能用一半的價錢，買下侯寧的房子。

　　這個賭局在當下越發(fā)引起關注和吸引力，因為懸念太多。現(xiàn)在有很多人相信侯寧要勝的，但是我知道侯寧一定贏不了。因為他跟我賭的恰恰是北京五環(huán)以內(nèi)的房價，從區(qū)域上來說他就勝不了。從小賭局上來說，他就錯了。

　　從大的趨勢上，我一直認為，整個樓市的局勢不可能下跌。剛才我評論溫總理在俄羅斯的講話，如果說要房價下跌，跌至北京普通老百姓能夠接受的水平，前提有幾點：一是保障房不想干了;第二，以后拆遷不給補償了。

　　第三，水泥鋼材計劃了;第四，農(nóng)民工干活不給錢了;第五，不收稅了也不收費了。應該說這幾句話帶著氣兒的。要讓房價下降到普通老百姓能夠接受的水平，那北京房價就該下降到一潘，可能不可能?所以說這種話是不負責任的。

　　現(xiàn)在的輿論，整體在傳達一種錯誤的東西，越傳越錯。我想明年這個賭局將會引起更大的關注。在明年賭局的前后，可能會有大量的炒作。當然，這并不是我和侯寧想要去炒作，媒體不自覺都會去關注。侯寧輸是肯定的，但這種輸對他而言已經(jīng)贏了，關注度已經(jīng)達到了，呵呵。所以2012年的賭局，我穩(wěn)贏，是肯定的。

　　0352房網(wǎng)：謝謝陳會長的精妙言論!