摘要：取消公攤，按套內(nèi)面積計(jì)算房屋總價(jià)；取消預(yù)售，直接現(xiàn)房出售，是不是想想都覺(jué)得很開(kāi)心？今天，0352房網(wǎng)就和大家簡(jiǎn)單聊聊，取消公攤和預(yù)售制的樓市，是不是真的要來(lái)了？

       取消公攤

       咱們先來(lái)復(fù)盤一下“取消公攤”這股風(fēng)是如何刮起來(lái)的！

       2022年8月8日，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布了關(guān)于對(duì)內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)十二屆五次會(huì)議第0318號(hào)提案的回復(fù)，其中提到：我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。

答復(fù)截圖

       這不捅到購(gòu)房者的心坎里了么，就這一句話，僅僅是說(shuō)要將建議上報(bào)住建部，但各大媒體開(kāi)始以此為由大肆宣傳，慢慢就演變成了“中國(guó)首個(gè)地方要取消公攤面積”。

       于是在8月31日，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳房地產(chǎn)處有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此回應(yīng)：住建廳網(wǎng)站上登的只是一個(gè)上報(bào)住建部的建議，部分媒體有過(guò)度解讀之嫌。但不可否認(rèn)的是，這是目前官方層面對(duì)于公攤面積話題的首次回應(yīng)，也將引起政府的重視和關(guān)注。

       那么，公攤面積真的能取消嗎？

       首先要明確一點(diǎn)公攤這東西本質(zhì)上是無(wú)法取消的。不管你什么開(kāi)發(fā)商建的小區(qū)，也不管你建的小區(qū)是高檔的還是一般的，電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室和共用墻體這九個(gè)主要公攤使用空間，是一定存在的。

       而我們一直呼吁的取消公攤，并不是取消這些公共空間，而是把這些建筑面積，剔除到房產(chǎn)面積之外，購(gòu)房者不承擔(dān)成本。那問(wèn)題就來(lái)了開(kāi)發(fā)商會(huì)白白承擔(dān)多出來(lái)的成本嗎，答案當(dāng)然是不會(huì)的。

       我們舉個(gè)例子，以目前大同房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，高層公攤普遍在20%-25%左右，我們?nèi)?0%的公攤來(lái)計(jì)算，100㎡的建筑面積，單價(jià)7000元/㎡，總計(jì)70萬(wàn)元，購(gòu)房者得到的是一套套內(nèi)面積80㎡的房子，相當(dāng)于多出來(lái)的14萬(wàn)是為公攤面積買單；

       假如公攤?cè)∠�了，�?shí)際100㎡的房子就按100㎡的建筑面積來(lái)銷售，但是單價(jià)從7000元/㎡上漲到8500元/㎡，算下來(lái)總價(jià)85萬(wàn)元，相當(dāng)于多了20㎡的使用面積，總價(jià)算下來(lái)增多了15萬(wàn)元。

       算下來(lái)，你依然是承擔(dān)了公攤面積費(fèi)用，只是沒(méi)有體現(xiàn)在明面上，我提高單價(jià)，你總奈何不了我吧，這就是所謂的羊毛出在羊身上，道高一尺魔高一丈，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)吃這個(gè)虧的。

       所以，購(gòu)房者心里要有一桿秤：取消公攤的本質(zhì)，只不過(guò)是改變了計(jì)價(jià)方式，從你口袋里掏的錢是不會(huì)變少的。再加上，取消公攤后，之前買的房如何評(píng)估、如何計(jì)價(jià)，都是大難題。所以，想要取消公攤還是比較難的。我們只希望公攤面積能夠更透明，面積測(cè)繪和成本預(yù)算都有嚴(yán)格的審核，這樣才不會(huì)出現(xiàn)買建面約100㎡的房子，到手只有48㎡的尷尬局面。

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       取消預(yù)售制       

       說(shuō)完公攤，再來(lái)說(shuō)說(shuō)購(gòu)房者關(guān)注的取消預(yù)售制。

       7月15日，福建福州出現(xiàn)第一個(gè)“現(xiàn)房銷售”地塊；2022年8月24日，合肥第三批次一宗地塊試點(diǎn)現(xiàn)房銷售；……近日，多地將“現(xiàn)房銷售”寫入土地出讓文件中。

地塊要求截圖

       為什么在這個(gè)節(jié)點(diǎn)提出“取消預(yù)售”，跟近期的爛尾樓風(fēng)波關(guān)系很大。出于保交樓的立場(chǎng)而提出的，多地出現(xiàn)的爛尾樓停貸風(fēng)波事件導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)商品房預(yù)售制度產(chǎn)生一定的抵觸心態(tài)，所以關(guān)于取消預(yù)售的討論也是塵囂日上。

       商品房預(yù)售制度來(lái)自1994年７月５日通過(guò)的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，即商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。該項(xiàng)制度的本意也是解決房企資本金不足的問(wèn)題，希望借助社會(huì)資本推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

       如果逐步提高預(yù)售條件，就需要解決房企資本金的充足問(wèn)題，就需要解決房企資金從哪里來(lái)的問(wèn)題。房企除了利潤(rùn)補(bǔ)充資本金，就只能靠預(yù)售制度和金融貸款。沒(méi)有了預(yù)售資金，房企將減少大約33%的資金來(lái)源。

       所以，目前并非全面推行現(xiàn)房銷售制度的合適時(shí)機(jī)，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售對(duì)商品房存量、開(kāi)發(fā)商資金、地方財(cái)政收入等均有較高的要求，當(dāng)前最穩(wěn)妥的方式是對(duì)熱點(diǎn)城市部分項(xiàng)目?jī)?yōu)先試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，并在試點(diǎn)過(guò)程中不斷完善配套政策，為未來(lái)更大范圍地推行積累經(jīng)驗(yàn)。短期來(lái)看，預(yù)計(jì)將有更多城市從土地端試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

       其實(shí)，早在2005年，就已經(jīng)有建議提到過(guò)要取消預(yù)售制和公攤面積，并且接下來(lái)的每一年都有人提出建議。但一項(xiàng)制度的建立和廢止非一朝一夕，建議終究只是建議，何時(shí)能落地，何時(shí)能有動(dòng)作才是關(guān)鍵，我們且等著看就是了。

       回歸到大同樓市，就各大樓盤公攤而言，高層基本在20-25%，小高層基本在20%左右，跟全國(guó)普遍指數(shù)基本一致；近幾年隨著大同房地產(chǎn)市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，停工樓盤數(shù)量雖寥寥可數(shù)，但也不乏有少部分開(kāi)發(fā)商跑路，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)依然不能放松警惕。2022年大同樓市新盤數(shù)量真的不少，廣大購(gòu)房者一定要擦亮雙眼，實(shí)地考察一定要去，五證齊全再購(gòu)買，這樣能減少很多不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

       買房之難，難于上青天，且買且珍惜！