摘要：新房市場有這樣一個概念，只要提起就能刺激腎上腺素的分泌，讓購房者瘋狂，叫做：“一、二手價格倒掛！”

       近幾年，隨著調(diào)控政策常態(tài)化，包括北京在內(nèi)的不少城市都加強了對新房售價的限制，這直接導致了越來越多新房的價格與周邊二手房出現(xiàn)倒掛，價格差從幾千元/平方米到上萬元/平方米不等，大量“低于市場價”的“筍盤”也開始大量出現(xiàn)。

       與此同時，在開發(fā)商們有意無意地宣傳下，對于倒掛盤“買到即賺到”、“閉眼買”、“搶著買”就成了購房者的信仰，由此誕生了不少“日光“、“時光”、甚至“秒光”的名場面。但在喧囂過后，一些曾經(jīng)價格倒掛明顯的“神盤”卻遭遇了滑鐵盧：有實物與宣傳不符的，有交房就被退房的，有測量面積后遭遇維權(quán)的……

       如今，又有一大批新盤上市在即，在限價政策下，價格倒掛再次成為銷售口中的“制勝秘笈”，只是這一次，購房者顯然更有經(jīng)驗了，不再被表面上的價差數(shù)字蒙蔽，一些熱門項目甚至出現(xiàn)了一邊排隊買房，一邊要求維權(quán)的奇特場景。

       熱門倒掛盤未開盤先遇維權(quán)

       進入金九月，一大批新項目開放了售樓處開始蓄客，高性價比自然成了主要賣點。位于昌平的奧森春曉和北清云際兩項目在8月31日獲得了住建委批復的施工許可證，隨即開放了營銷中心。

       在接待到訪者時，項目銷售人員不約而同地將新房售價與周邊二手房價格倒掛視作一大賣點。

       奧森春曉的一位銷售人員就表示，回龍觀區(qū)域最主要的兩個二手房國風美唐的價格在6.8萬元/平方米，公園悅府的二手房價格也在6.7萬元/平方米，而目前的新房均價約為6.2萬元/平方米，優(yōu)勢明顯。

       這樣的價格倒掛自然吸引了不少人排隊，售樓處開放當天，排號的購房人就超過了可售房源的數(shù)量。但令人意外的是，幾天之后，原本排隊買房的購房人卻突然在網(wǎng)絡上發(fā)起了維權(quán)。

       一位參與了維權(quán)群的購房者盧先生表示，他在上地工作，一直重點關(guān)注著這兩個項目，但最近發(fā)現(xiàn)兩個項目不約而同地修改了戶型面積，戶型圖卻并未改變，這就使得建筑面積變大了，使用面積卻沒有變，得房率出現(xiàn)下降。

       盧先生表示，他關(guān)注的奧森春曉項目中，銷售發(fā)送的帶尺寸戶型圖顯示，93平方米的套內(nèi)面積為68.47平方米，得房率約為73%。但隨后兩次調(diào)整了最小面積，從93平方米加到了95平方米，但戶型圖未變，得房率降至71%。盧先生認為開發(fā)商這樣的做法提高了總價格，卻犧牲了室內(nèi)實際空間。

       一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士就對北青-北京頭條記者表示，類似的做法其實就是在不同時期拿地貴了的表現(xiàn)，面對高成本限售價的壓力，一些熱門的價格倒掛項目，在蓄客非常樂觀的情況下，才敢于選擇在得房率上找補，也就出現(xiàn)了未開盤先遭維權(quán)的奇怪現(xiàn)象。

       價差真有那么大嗎？

       不只是這兩個項目，近期樓市一個顯著特點就是價格倒掛的新盤越來越多，比如崔各莊的和光悅府、龍樾合璽和望京養(yǎng)云，在實地探訪時，銷售都會告訴你望京二手房房價已經(jīng)超過12萬/平方米了，這里只有8.8萬元/平方米；價差明顯。類似口徑的還不乏樹村、王四營等地的新盤項目。

       在巨大的價差面前，新盤確實充滿誘惑力。但需要特別注意的是，這個價差可能并沒有沒有想象的那么大。

       因為各種找房軟件上顯示的二手房參考價，往往都是小區(qū)的掛盤價，而真正有實際意義的，其實是小區(qū)的成交價。在買方市場中，掛盤價往往是虛高的，實際成交的價格卻要明顯低于掛牌價。

       因此，在進行價差測算時，一定需要注意不要只看掛牌價格。最好是去多問問附近的中介門店，對標小區(qū)當前實際的成交價格是多少。

       另外，對于價格倒掛明顯的新盤項目，購房人更容易被價格誘惑，認為有利可圖，也就買了，并不會太考慮周邊的配套怎么樣，未來潛力怎么樣。但實際上，樓市中不乏相隔一條街，定價體系卻完全不同的先例。

       以崔各莊三個新盤為例，雖然位于大望京區(qū)域，但項目均位于京密路東側(cè)，現(xiàn)有的教育、商業(yè)或者基礎(chǔ)配套，顯然與京密路西側(cè)的望京核心區(qū)還有著明顯差距，如果未來的配套和交通沒有得到明顯改善，與望京核心區(qū)的價值自然也會始終存在差距。

       倒掛盤最需擔心的還是產(chǎn)品力

       對于倒掛盤而言，最需要擔心的還是實際交付的質(zhì)量問題。尤其是價差大的項目，往往也意味著開發(fā)商拿地成本更高。即便開發(fā)商不會故意把產(chǎn)品做差，但如果預期利潤達不到了，就極可能出現(xiàn)各種降標、減配的情況。

       南二環(huán)的中國璽、昆侖域都曾因此爆發(fā)過維權(quán)。預計超過12萬元的項目最終以每平方米10萬元以內(nèi)的價格開盤，一路高光熱銷。甚至有人表示，只要能買上，愿出20萬元“茶水費”。但最終交付時，昆侖域因為主外立面與宣傳時不符、裝修減配、園林不如預期等問題遭大面積維權(quán)及退房。中國璽則是因為交付時借面積差要求業(yè)主補數(shù)十萬元，被質(zhì)疑變相突破限價。

       兩個曾經(jīng)明星樓盤的遭遇，對于一味追求房價倒掛的買房人也是一個警示。一位不愿透露姓名的營銷負責人私下透露，在價格面前，不少購房者都可以對質(zhì)量妥協(xié)，價差越大，他們的包容度也就越大。尤其是那些地價高，限價低的項目，沒有明顯的利潤，產(chǎn)品力自然會越來越弱。

       按照一般的邏輯，樓市里，一二手房價倒掛的項目都是“買到即賺到”的神盤，但隨著新盤普遍限價，類似的價格倒掛盤也會越來越多，一旦形成規(guī)模效應，反而可能重塑整個價格體系，這也是當前樓市中倒掛盤和以往最不同的一點。

       對于一心尋找倒掛盤的買房人，需要提醒的是，價差倒掛確實是不小的價格優(yōu)勢，但一定不要被表面的房價數(shù)字蒙住了雙眼。下定買房前要了解清楚，綜合考慮價格、發(fā)展?jié)摿�、產(chǎn)品質(zhì)量、時間成本等多方面因素。