摘要：2021年夏日，第七次全國人口普查數(shù)據(jù)出爐，距離第六次人口普查已有十年，大同市也與全國大多數(shù)三四線城市一樣，出現(xiàn)了嚴(yán)峻的人口流失情況。

       常住人口逐年減少 規(guī)劃到了人還沒到？

       人口與經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，城市的發(fā)展離不開常住人口的支持，據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，2020年大同市常住人口310余萬人，相較于2010年的331余萬人，十年間大同市常住人口減少了約21.2萬人。

       大同真的是沒有新人來了嗎？其實(shí)不然，在現(xiàn)實(shí)情況下，大同和大多數(shù)三四線城市一樣，開始走向了城市常住人口遷移至一線與新一線城市，縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口向市區(qū)遷移常住的現(xiàn)狀，比起人口流入，人口流失的群體更加龐大，這才造成了十年間大同常住人口減少了20多萬人的情況。

第七次全國人口普查大同市人口數(shù)量

       人口換代速度慢、住房需求更新慢是大同樓市正在面對(duì)的問題。相較而言，土地的城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)快于人口的城鎮(zhèn)化，大同土地市場已經(jīng)擴(kuò)至開發(fā)區(qū)，曾經(jīng)的市區(qū)與御東也合并成為了如今的平城區(qū)，但由于人口的城鎮(zhèn)化跟不上城市的城鎮(zhèn)化，也造成了類似于御東部分小區(qū)高空房率，大多數(shù)人口活動(dòng)范圍以城市商圈為中心發(fā)散的現(xiàn)狀。

供應(yīng)地塊位置圖

       而且大同乃至于很多三四線城市的土地規(guī)劃、土地供應(yīng)增加的速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城區(qū)人口增長的速度，一二線城市也許一兩年就增長了一波住房需求，三四線城市卻要積攢好幾年甚至一代人的成長才能增加一波需求。

       這就是我們說的：規(guī)劃到了，人還沒到。沒有大量的人口作為城市發(fā)展的基礎(chǔ)，三四線城市的只能進(jìn)入一個(gè)慢速發(fā)展的階段，生活節(jié)奏也將隨之放慢。

大同御東實(shí)景現(xiàn)狀圖

       舒適康養(yǎng) 大同或?qū)⒆呦蝠B(yǎng)老城市？

       在第七次全國人口普查中，大同0-14歲人口占14.79%；15-59歲人口占64.57%；60歲及以上人口占20.64%，65歲及以上人口占14.07%。大同經(jīng)濟(jì)的低速發(fā)展，讓多數(shù)外地上學(xué)畢業(yè)的新生代選擇在當(dāng)?shù)亻_始發(fā)展，尋求更好的發(fā)展空間和更高的福利待遇，這也讓大同常住人口逐漸走向老齡化。

       由于人口構(gòu)成的變化，大同樓市的購房人群也發(fā)生了一些變化：縣鄉(xiāng)流入大同市區(qū)的購房群體，偏愛一些以經(jīng)濟(jì)小三居為主力戶型的剛需樓盤，留在市區(qū)的常住中產(chǎn)家庭，則將目光投向了御東文瀛湖周邊的低容積改善湖居。兩種不同置業(yè)需求的群體，讓大同樓市的住房類型向相反的方向越走越遠(yuǎn)，前兩年樓盤火爆入市，家家戶戶爭相買房的場景也是過去式了。

文瀛壹號(hào)院效果圖

       在土地和需求的雙重影響下，大同樓市的主力軍將慢慢走向改善主打、剛需輔助的局面，價(jià)格明顯高于大同在售商品房均價(jià)、以舒適康養(yǎng)為定位的大同改善湖景樓盤，或?qū)⒔o大同貼上關(guān)于養(yǎng)老的城市標(biāo)簽。

2021年9月大同市在售商品房均價(jià)走向圖

       如此現(xiàn)狀 誰來為大同樓市買單？

       正如前文所述，大同部分常住人口仍然朝著機(jī)會(huì)更多、條件更好的一線城市、新一線城市遷移，但我們所知曉的一線城市房價(jià)，是需要普通人生活十分辛苦和努力才能勉強(qiáng)夠得到的。

網(wǎng)絡(luò)效果圖

       拋開一線城市房價(jià)令人望而卻步的問題不談，大同作為三四線城市，樓市現(xiàn)在所面對(duì)的問題也是一個(gè)非常值得思考的問題：房子賣不動(dòng)，房價(jià)卻不跌。

       根據(jù)0352房網(wǎng)對(duì)于2021年9月大同樓市銷售情況的整理，我們不難發(fā)現(xiàn)，相較于前幾年熱鬧的“金九銀十”，今年的“金九”就黯淡了一些，雖然我們看到了新盤的活躍，但在反映在銷售成交額上卻還是沒有那么的理想。

       在“房住不炒”和舊房改造的政策下，曾經(jīng)被一二線城市飆升的房價(jià)逼到三四線城市的炒房客也不禁萌生了脫離市場的念頭，但經(jīng)濟(jì)和政策的把控卻讓房價(jià)仍然保持在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)下，開發(fā)商與房東想要出售卻不想低價(jià)出售，購房者想要入手卻不敢入手，造成了現(xiàn)在雙雙觀望，架空了市場的現(xiàn)狀。

       隨著大同經(jīng)濟(jì)與城市的共同發(fā)展，剛需購房逐漸飽和，新盤市場走向改善，大同在售商品房的均價(jià)將呈現(xiàn)一個(gè)長期穩(wěn)中有升的局勢，在這樣的局勢下，單純依靠國家“返鄉(xiāng)置業(yè)”的大政策，沒能在人口流失方面上提出一個(gè)適合自身的有效解決方案，大同樓市在未來無人買單或許也是有可能的。

大同市實(shí)景圖（圖源網(wǎng)絡(luò)）

       大同是我們出生成長的地方，是我們的家鄉(xiāng)，它在一步步變好，卻總是變化的慢了一點(diǎn)。在樓市撐起大同經(jīng)濟(jì)大頭的現(xiàn)在，找到一個(gè)新的突破口，或許能為大同帶來一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)，而未來究竟如何，有待新生代去研究發(fā)掘。

       （全文人口數(shù)據(jù)來源：大同市統(tǒng)計(jì)局）