摘要：8月31日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》和首批96個熱點區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價格，大部分小區(qū)的參考價為今年市場成交價的70%-80%，還有一些是直接打了5折。

  政策發(fā)布沒多久，此前抱團漲價的業(yè)主陣營就出現(xiàn)了分化。市場消息顯示，位于廣州珠江新城的豪宅——凱旋新世界在9月5日成交了一套156平方米的單位，成交價2088萬元，相較2580萬元的掛牌價直降了492萬元，跌幅約19%。

  廣州中原地產(chǎn)統(tǒng)計了新政出臺一周業(yè)主們放盤價的變化情況，發(fā)現(xiàn)在調(diào)價的業(yè)主中，51%是愿意適當(dāng)降價的，能接受超過10%降幅的業(yè)主有6%。

  幾個魔幻的成交案例

  地處珠江新城、擁有南向一線江景的凱旋新世界是廣州的豪宅標(biāo)桿之一。在今年的5月份，該項目的廣粵尊府組團有一套法拍房以108%的溢價率成交，成交總價3220.4萬元，單價為18.75萬/平方米。到了7月份，有業(yè)主放盤一套望江單位，總價7350萬元，單價高達30萬元/平方米。

  9月5日成交的那套單位雖然不是這個最貴的組團，但此前的放盤價也達到了16.5萬元/平方米。而地方政府給凱旋新世界劃定的交易參考單價是88311元/平方米，幾乎是腰斬了。但業(yè)主顯然不愿意接受價格指導(dǎo)，在降價500萬元后，這套單位的實際成交單價是約13.4萬元/平方米。

  據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，同一天，珠江新城還成交了另一套豪宅房源。中海景暉華庭一套132.61平方米的住宅，原掛牌價為2254萬元，最終的成交價是1800萬元，相當(dāng)于8折。13.57萬元/平方米的成交單價，對比接近17萬元/平方米的放盤單價，還是比較有吸引力的，但離76451元/平方米的交易參考價仍有很大一段距離。

  在這之前，已經(jīng)有兩個熱門小區(qū)的業(yè)主先一步試探新政的底線。同處珠江新城的保利心語花園拿到的是96957元/平方米的指導(dǎo)價，而此前業(yè)主普遍的放盤價在15萬元/平方米以上。新政發(fā)布的第3天，該盤有一位業(yè)主便打著堅決執(zhí)行政府指導(dǎo)價賣房的口號將放盤價下調(diào)到9.6萬元/平方米，105平方米的單位只賣1015萬元。但當(dāng)想撿便宜的買家蜂擁而至?xí)r才發(fā)現(xiàn)被套路了，業(yè)主提出了價高者得的要求，據(jù)中介透露，最后的競價已經(jīng)達到了1500萬元。蘭亭盛薈也是同樣的操作手法，業(yè)主放出一套65平方米的兩房單位，宣稱按政府指導(dǎo)價只賣355萬元，單價5.46萬元/平方米，買家們看房后得知需要競價，而業(yè)主的心理價是在510萬元左右，最終，有買家給了515萬元的全款成交。

  “現(xiàn)在的二手市場確實挺魔幻的，因為無論是業(yè)主還是買家，都不知道市場價究竟去到了哪里。”廣州一位中介表示，如今廣州的二手房交易就跟開“盲盒”一樣。

  愿意降價的業(yè)主多了

  廣州的二手住房交易參考價格，是由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網(wǎng)簽成交價格基礎(chǔ)上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素來確定的�？硕�瑞整合各個樓盤近兩年成交價，發(fā)現(xiàn)目前公布的交易參考價基本在今年市場成交價的70%-80%左右，與2020年全年的單盤成交價較為接近。低于70%的也不在少數(shù)，例如海珠區(qū)的珠江帝景苑，參考價為54593元/平方米，而8月份的放盤價基本是在10萬元/平方米以上。天河區(qū)的東方新世界，業(yè)主放盤價在12.8萬元/平方米左右，參考價只給了76922元/平方米。

  根據(jù)政策要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺等應(yīng)對掛牌房源開展對照自查，不得發(fā)布價格虛高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相關(guān)機構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價格作為開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一。

  貝殼方面表示，9月7日下午，公司的相關(guān)平臺已經(jīng)重新上線了廣州96個熱門小區(qū)的房源，在售房源均以官方指導(dǎo)價為參考，具體成交價格則需要買賣雙方再進一步溝通�！拔覀円彩翘栒俑鱾�合作品牌督導(dǎo)經(jīng)紀人以參考價作為參考依據(jù)，給予買賣雙方風(fēng)險提示及建議。”據(jù)介紹，目前貝殼平臺上涉及這96個小區(qū)的房源有5000多套。

  中原地產(chǎn)在參考價出臺后也先下架了平臺上的房源，從9月3日開始，中原地產(chǎn)網(wǎng)&中原找房APP上的房源就開始陸續(xù)更新了。在8月31日前，這96個小區(qū)約有2600套的房源在該公司的平臺上展示，房價信息更新后是約2000套。減少的600套有部分是業(yè)主要求下架的，也有部分是尚在溝通中。

  克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認為，廣州發(fā)布的首批熱點區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價格與深圳情況類似，如果同樣應(yīng)用到銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)當(dāng)中，勢必對廣州的二手住房交易產(chǎn)生重大沖擊，這在當(dāng)前房貸利率提高、房貸審批周期大幅延長的背景下可謂雪上加霜，市場調(diào)整和行業(yè)調(diào)整在所難免。

  據(jù)了解，目前廣州已有部分銀行以參考價為基準(zhǔn)發(fā)放按揭貸款，買家的首付壓力明顯上升。

  業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了微妙變化，從待價而沽到著急出貨的不在少數(shù)。在新政出臺的當(dāng)晚，就有不少業(yè)主表示想賣房，還有一些業(yè)主直接將放盤價下調(diào)了10萬元-20萬元。不在參考價范圍的小區(qū)也難以獨善其身，芭堤水岸一套90.55平方米的房源，9月9日的報價是725萬元，單價約80067/平方米，鏈家app上的信息顯示，這套房子近兩周已經(jīng)降了2次價，共降了45萬元。

  貝殼研究院廣州分院統(tǒng)計了9月第1周的二手成交情況，觀察到在二手房參考價格政策下，市場活躍度明顯下降，業(yè)主價格預(yù)期加速松動，中介的帶看量環(huán)比下滑明顯，降價房源占比大幅提高，議價空間加大。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)更為細致，該公司統(tǒng)計了9月第1周業(yè)主的調(diào)價情況，結(jié)果顯示51%的業(yè)主愿意適當(dāng)降價，30%的業(yè)主可接受房屋總價下降5%，15%的業(yè)主能接受5%-10%的降幅，即便是超過10%的降幅，也有6%的業(yè)主表示可接受。