摘要：7月樓市交易在調(diào)控政策效應(yīng)釋放且政策不斷收緊的情況下出現(xiàn)降溫。8月16日，國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布2021年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，2021年7月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅總體回落，其中新房方面，北上廣價(jià)格漲幅回落，青島、�？诘阮I(lǐng)漲；全國二手房價(jià)全面回落，深圳出現(xiàn)“三連跌”。

       業(yè)內(nèi)人士分析稱，當(dāng)前購房政策以收緊為導(dǎo)向，以及包括信貸收緊在內(nèi)的諸多因素都對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一些利空的影響，所以市場交易等指標(biāo)出現(xiàn)降溫，基本上符合預(yù)期，預(yù)計(jì)成交下行的行情還將延續(xù)。

       一二三線城市新房價(jià)格漲幅全面回落

       根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。4個(gè)一線城市在新房價(jià)格環(huán)比漲幅均收窄或持平，這顯示一線城市房價(jià)上漲得到遏制。7月份，二三線城市的新房價(jià)格也呈現(xiàn)漲幅回落的態(tài)勢。

       “三類城市均出現(xiàn)了漲幅收窄的態(tài)勢，這說明當(dāng)前此類城市都面臨降溫的可能。尤其是從7月份交易數(shù)據(jù)看，各類大城市成交行情是弱于預(yù)期的，也容易帶動(dòng)房價(jià)漲幅收窄�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受采訪時(shí)表示。

       不過，在熱點(diǎn)城市新房漲幅得到控制的情況下，青島、�？�、銀川的新房房價(jià)均環(huán)比上月上漲1%，領(lǐng)漲全國。嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去曾經(jīng)有“南強(qiáng)北弱”的說法，但6月的濟(jì)南和7月的青島數(shù)據(jù)，也都說明北方部分城市房價(jià)也有炒作的現(xiàn)象。類似�？诤豌y川的房價(jià)炒作，或也意味著近期政策收緊的概率加大。

       全國二手房價(jià)降溫，深圳出現(xiàn)“三連跌”

       二手房價(jià)格也進(jìn)入降溫渠道。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海、廣州二手房房價(jià)漲幅均有回落，而深圳成為一線城市中唯一一個(gè)二手房房價(jià)下跌的城市。同時(shí)，深圳二手房價(jià)自今年5月以來已連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下跌。

       “深圳房價(jià)連續(xù)三個(gè)月下跌，七月份其二手房價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，跌幅在進(jìn)一步擴(kuò)大。這彰顯了深圳密集和連續(xù)調(diào)控的效果開始顯現(xiàn)。特別是，年初啟動(dòng)的二手房參考價(jià)制度，在打擊虛高掛牌價(jià)、違規(guī)加杠桿、引導(dǎo)市場預(yù)期方面的效果非常明顯�！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，深圳是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，深圳調(diào)控的效果如何，直接決定全國其他城市的調(diào)控效果、市場預(yù)期和政府在長效機(jī)制建設(shè)方面的決心和信心。

       二、三線城市二手房市場也處于回落階段。

       “7月，二手房環(huán)比上漲城市數(shù)為41個(gè)，創(chuàng)今年以來新低；26個(gè)城市二手房價(jià)格下跌，創(chuàng)今年以來新高�！崩钣罴胃嬖V記者，二手房更能代表市場運(yùn)行的趨勢，之所以停漲趨勢明顯，房價(jià)下跌城市更多，就在于：一是，近幾個(gè)月，銀行全面收緊二手房貸款發(fā)放，利率明顯提高；二是，近期很多城市全面啟動(dòng)二手房參考價(jià)格、審核價(jià)格，嚴(yán)厲打擊虛高掛牌價(jià)，導(dǎo)致二手房杠桿率明顯降低，房價(jià)自然也很難撐得住。

       房價(jià)漲幅將繼續(xù)面臨管控

       據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，1月~7月房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)累計(jì)達(dá)到352次，平均每月超過50次房地產(chǎn)調(diào)控，體現(xiàn)了房地產(chǎn)政策的嚴(yán)格趨勢。

       從出臺(tái)政策來看，此輪監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體調(diào)控態(tài)度較為堅(jiān)決，調(diào)控手段全方位，涉及銀行貸款集中度、企業(yè)三道紅線、購房按揭等各個(gè)方面，房企各類融資和投資均進(jìn)一步受到限制。

       其中，金融調(diào)控手段也在不斷顯現(xiàn)。根據(jù)央行發(fā)布的7月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和社會(huì)融資規(guī)模數(shù)據(jù)顯示，居民短期貸款和中長期貸款均表現(xiàn)為環(huán)比少增�！霸谝幌盗斜O(jiān)管措施和地產(chǎn)周期的綜合作用下，居民新增中長期貸款的回落趨勢或已成型，下半年居民中長期貸款若出現(xiàn)持續(xù)的少增并不意外。” 中信證券明明表示。

       對(duì)于后市，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，預(yù)計(jì)成交下行的行情還將延續(xù)。

       “新房價(jià)格管控將全面啟動(dòng)，熱點(diǎn)城市對(duì)于預(yù)售證的管理非常嚴(yán)格，預(yù)示著新房價(jià)格漲幅回落的趨勢不會(huì)改變�！崩钣罴伪硎�，同時(shí)，熱點(diǎn)城市對(duì)二手房的調(diào)控還會(huì)繼續(xù)，二手房參考價(jià)制度、掛牌審核制度將會(huì)全面推行，以建立房地產(chǎn)管理長效機(jī)制，避免二手房擾亂樓市預(yù)期和新房價(jià)格的拉動(dòng)。

       嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場管控力度依舊從緊，市場降溫概率增大。未來房地產(chǎn)調(diào)控將呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)：一是地方政府調(diào)控主動(dòng)性增強(qiáng)，近期各地政府都在及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，力促市場健康發(fā)展；二是調(diào)控的“顆粒度”明顯變細(xì)，即不斷針對(duì)各類鉆政策漏洞的行為，全方位進(jìn)行“打補(bǔ)丁”；三是有針對(duì)性地對(duì)人才購房環(huán)節(jié)、意向登記環(huán)節(jié)、本地戶籍購房環(huán)節(jié)等剛剛升溫的炒房行為進(jìn)行重點(diǎn)打擊。